Вопрос: На основании акта муниципального органа о предоставлении индивидуальному предпринимателю (ИП) земельного участка в аренду между названным органом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства объекта. Условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора помимо внесения арендной платы уплатить арендодателю единовременный платеж в 10-дневный срок с момента подписания данного договора. Данное условие ИП было выполнено, договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке. Однако через некоторое время ИП обратился в адрес арендодателя... ("Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 3, февраль 2014 г.)

На основании акта муниципального органа о предоставлении индивидуальному предпринимателю (ИП) земельного участка в аренду между названным органом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства объекта. Условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора помимо внесения арендной платы уплатить арендодателю единовременный платеж в 10-дневный срок с момента подписания данного договора. Данное условие ИП было выполнено, договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

Однако через некоторое время ИП обратился в адрес арендодателя с требованием вернуть разовый платеж как необоснованно уплаченный. В связи с отказом арендодателя удовлетворить данное требование арендатор обратился в суд с требованием о признании условия об уплате единовременного платежа при заключении договора аренды ничтожным. Правомерно ли данное требование арендатора?

Данное требование следует признать неправомерным в силу того, что единовременный платеж и периодическая арендная плата являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Кроме того, Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не запрещает определять размер арендной платы таким образом, и при заключении договора аренды арендатор согласился с подобной формой арендной платы. Признать недействительным данное условие сделки невозможно. Поскольку оно неразрывно связано с другими положениями договора, то возможно признать недействительной только всю сделку.

Обоснование. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статья 309 ГК РФ закрепляет положение о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Также, основываясь на положении ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ указывает, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Часть 1 ст. 167 ГК РФ закрепляет положение о том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что арендная плата может устанавливаться как сочетание различных форм платы. Кроме того, ГК РФ не упоминает о недействительности конкретного условия сделки, закреплены только положения в отношении недействительности всей сделки.

Судебная практика подтверждает данную точку зрения. Так, в постановлении ФАС Центрального округа от 29.02.2012 N А14-4198/2011 было указано, что ИП (арендатор) заключил договор аренды земельного участка с органом муниципального образования на основании акта последнего. Данным договором была предусмотрена обязанность арендатора кроме внесения арендной платы оплатить выкуп права на заключение договора аренды. Данный земельный участок был передан, и договор прошел государственную регистрацию.

Арендатор обратился в суд с целью признать пункт договора, предусматривающий данную обязанность, ничтожным. По обстоятельствам данного дела суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск. ФАС Центрального округа в удовлетворении иска отказал, ссылаясь на то, что арендатор добровольно исполнил условия договора и оплатил единовременный платеж, что соответствует требованиям ст. 309 и 310 ГК РФ.

Также данную позицию поддержал Президиум ВАС РФ. В постановлении от 18.09.2012 N 5081/12 по данному делу Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что, заключая договор аренды, предприниматель согласился с тем, что цена по этому договору устанавливается из двух частей - единовременного платежа и периодической арендной платы. Несмотря на составной характер платы, обе ее части являются единой арендной платой за пользование и владение земельным участком. Правила ст. 614 ГК РФ не запрещают определять размер арендной платы подобным образом.

Данная позиция Президиума ВАС РФ нашла свое последующее закрепление в других судебных актах по схожим судебным спорам (например, см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2013 N А27-13030/2012, ФАС Центрального округа от 30.11.2012 N А14-10742/2011).

Таким образом, учитывая нормы ГК РФ и судебную практику, можно сделать вывод о том, что правила ст. 614 ГК РФ не запрещают определять размер арендной платы в виде сочетания различных форм данной платы. Единовременный платеж и периодическая арендная плата являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Также по обстоятельствам рассматриваемого вопроса условие об уплате арендодателю единовременного платежа в 10-дневный срок с момента подписания данного договора помимо арендной платы было согласовано с арендатором, и он добровольно исполнил свои обязанности по данному договору.

Основываясь на ст. 167 ГК РФ, определяющей последствия недействительности сделки, предметом судебного разбирательства могла являться недействительность всего договора аренды, а не недействительность лишь одного из его условий, определяющих одну из частей подлежащей внесению арендной платы, поскольку условие о формах арендной платы неразрывно связано с другими положениями договора.

Л.Л. Горшкова,

руководитель ООО "Центр методологии

бухгалтерского учета и налогообложения"

1 февраля 2014 г.

"Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 3, февраль 2014 г.