Правовой статус участников строительства при банкротстве застройщиков (Е.Г. Дорохина, "Закон", N 7, июль 2013 г.)

Правовой статус участников строительства при банкротстве застройщиков

Начиная с 2011 г. Закон о банкротстве регулирует отношения, связанные с банкротством застройщиков. В статье анализируются особенности правового положения основных фигурантов подобных дел - участников строительства, перед которыми застройщик имеет обязательства. Представлен анализ проблем, возникающих по соответствующим спорам в судебно-арбитражной практике.

Начиная с 2011 г. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) регулирует отношения, связанные с несостоятельностью застройщиков - лиц, привлекающих денежные средства и (или) имущество участников строительства, к которым у последних имеются требования (о передаче жилых помещений или денежные). Указанная новелла призвана восполнить недостаток правового регулирования в таком социально значимом сегменте национальной экономики, как жилищное строительство.

Положительно оценивая стремление законодателя обеспечить защиту прав и интересов участников строительства, попытаемся определить их правовое положение во взаимосвязи с иными участниками дела о банкротстве.

Закон о банкротстве определяет участника строительства как лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. В свою очередь, денежное требование может включать в себя как требование о возврате денежных средств, уплаченных застройщику, так и требование о возмещении убытков в виде реального ущерба.

Таким образом, особенности статуса участника строительства определяются в зависимости от содержания его требований: это либо участник строительства, имеющий требование о передаче жилых помещений, либо участник строительства, имеющий денежное требование.

С одной стороны, статус участника строительства близок к статусу кредитора в деле о банкротстве. С другой стороны, ст. 201.2 Закона о банкротстве рассматривает участника строительства, имеющего требование о передаче жилых помещений, наряду с конкурсными кредиторами, разделяя тем самым их правовое положение. Представляется, что частичное совпадение статусов участника строительства и конкурсного кредитора происходит только в случае преобразования требования о передаче жилого помещения в денежное требование.

Примечание. Преобразование требования о передаче жилого помещения в денежное требование является следствием отказа участника строительства от исполнения договора, в рамках которого это требование возникло. Подобный отказ возможен после открытия конкурсного производства в отношении застройщика.

Лицо приобретает статус участника строительства с момента включения его требования в реестр требований о передаче жилых помещений или в реестр требований кредиторов, фиксирующий денежные требования. Порядок предъявления и рассмотрения требований аналогичен порядку заявления и рассмотрения требований кредиторов, установленному ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. При этом участник строительства при заявлении требования о передаче жилых помещений обязан представить суду доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты во исполнение своих обязательств перед застройщиком.

Исполнение обязанностей участником строительства перед застройщиком оценивается судом исходя из конкретных договорных условий оплаты того договора, который был заключен участником строительства с застройщиком или с действовавшими в его интересах третьими лицами*(1).

В случае если оплата не была произведена, суд отказывает во включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Например, отказ может быть дан, если лицом был заключен предварительный договор, в рамках которого оплата не требовалась*(2).

Арбитражный суд отказывает во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, если будет установлено, что "должник не ведет и не вел строительство данного дома; разрешение на строительство жилого дома по указанному адресу должнику не выдавалось, строительные работы не начинались; какого-либо объекта незавершенного строительства по указанному адресу не имеется"*(3). В этом случае участник строительства вправе заявить только денежные требования.

Требование участника строительства может быть основано на любой сделке, связанной с передачей денежных средств или имущества в целях строительства многоквартирного дома, независимо от того, является ли она договором долевого участия в строительстве или нет*(4).

В связи с этим необходимо отметить, что Закон о банкротстве с учетом правоприменительной практики более прогрессивен в плане защиты прав и интересов участников строительства по сравнению с Законом об участии в долевом строительстве*(5), предоставляющем защиту только лицам, заключившим с застройщиком договор участия в долевом строительстве.

В то же время необходимо иметь в виду, что в случае если договор долевого участия не прошел государственную регистрацию, он является незаключенным. По этой причине Высший Арбитражный Суд РФ поддержал позицию суда первой инстанции об отказе во включении требования о передаче жилых помещений в соответствующий реестр требований, отметив, что участник строительства не лишен возможности обратиться в реестр требований кредиторов с денежными требованиями*(6).

Закон о банкротстве рассматривает участника строительства как лицо, предъявляющее требование о передаче только жилых помещений. Лицо, претендующее на нежилые помещения, рассматривается как конкурсный кредитор и вправе заявить в рамках дела о банкротстве только денежные требования. На это, в частности, указал ФАС Московского округа, пояснив, что применение по аналогии норм § 7 гл. 9 Закона о банкротстве в данном случае невозможно, поскольку аналогия закона может применяться лишь тогда, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон*(7).

Несмотря на то, что статус участника строительства, имеющего требование о передаче жилых помещений, не идентичен статусу конкурсного кредитора, Закон о банкротстве предоставляет ему право участвовать не только в собрании самих участников строительства, но и в собрании кредиторов (имея в последнем право голоса). Закон о банкротстве унифицировал порядок проведения обоих типов собраний. Они проводятся по правилам ст. 12-15 Закона о банкротстве, из чего следует, что компетенции собрания кредиторов и собрания участников строительства совпадают.

Подобная формулировка ст. 201.12 Закона о банкротстве порождает неопределенность в правоприменении, вызванную возможным противоречием решений собраний, принятых по одному и тому же вопросу.

Примечание. Представляется, что компетенция собрания участников строительства не совпадает с компетенцией собрания кредиторов и ограничивается вопросами передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено (ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве). В противном случае мы имеем дело с необходимостью проведения обоих собраний по вопросам компетенции, определенной ст. 12 Закона о банкротстве.

При проведении собрания кредиторов участник строительства обладает числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной им застройщику по договору. Конкурсный кредитор, принимая участие в собрании участников строительства, не имеет права голоса. Таким образом, законодатель определил приоритет интересов участников строительства по отношению к интересам конкурсных кредиторов. Вместе с тем конкурсный кредитор вправе обжаловать решение собрания участников строительства, если докажет, что данное решение нарушает его права и законные интересы.

Преимущество защиты интересов участников строительства вытекает и из нормы ст. 201.9 Закона о банкротстве, предусматривающей приоритет удовлетворения денежных требований граждан - участников строительства перед требованиями конкурсных кредиторов, в том числе лиц, имеющих требования по договорам о создании и передаче в собственность нежилых помещений.

Рассматривая жалобу лиц, имеющих требования к застройщику о передаче нежилых помещений, Конституционный Суд РФ подчеркнул, что предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения, само по себе не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод иных лиц (в частности, конкурсных кредиторов), поскольку принцип равенства, предполагая одинаковый подход к формально равным субъектам, не обусловливает необходимость предоставления одинаковых гарантий лицам, относящимся к разным категориям, а равенство перед законом и судом не исключает фактических различий и необходимости их учета законодателем*(8).

Защита интересов участников строительства обеспечена и при обращении взыскания на заложенное имущество. По общему правилу ст. 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от продажи предмета залога, 70% суммы направляется на погашение требований залоговых кредиторов, 10% - на погашение требований конкурсных кредиторов. В случае банкротства застройщика вырученные средства распределяются следующим образом: на удовлетворение требований залоговых кредиторов - 60%, требований участников строительства - 25%, требований кредиторов первой и второй очереди - 10% и лишь 5% направляется на погашение требований конкурсных кредиторов.

К числу процессуальных гарантий защиты прав участников строительства можно отнести установленную ст. 201.1 Закона о банкротстве возможность передачи дела в арбитражный суд по месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства. Как отметил КС РФ, рассматривая жалобу на конституционность ст. 201.1 Закона о банкротстве, "законодатель в силу принадлежащих ему полномочий должен устанавливать такие институциональные и процедурные условия осуществления процессуальных прав, которые отвечали бы требованиям процессуальной эффективности, экономии в использовании средств судебной защиты и тем самым обеспечивали бы справедливость судебного решения, без чего недостижим баланс публично-правовых и частноправовых интересов; игнорирование же законодателем принципа процессуальной экономии влечет неоправданное и лишенное смысла использование временных, финансовых и кадровых ресурсов государства для рассмотрения дела"*(9).

Решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения по делу о банкротстве застройщика принимается, только если за него отдано не менее чем три четверти голосов участников строительства.

Вместе с тем арбитражный суд вправе прекратить производство по делу о банкротстве при погашении денежных требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника, независимо от наличия неудовлетворенных требований о передаче жилых помещений, включенных в соответствующий реестр. К такому выводу пришел Десятый арбитражный апелляционный суд, пояснив, что "наличие неудовлетворенных требований о передаче имущества, в том числе жилых помещений, не отнесено Законом о банкротстве к основаниям признания должника несостоятельным (банкротом)"*(10).

Очевидно, что такое решение суда должно быть основано на доказательствах возможности восстановления платежеспособности должника и завершения строительства объекта. В противном случае прекращение производства по делу о банкротстве может привести к злоупотреблениям со стороны должника и нарушению прав и интересов участников строительства.

Еще один аспект правового положения участников строительства требует внимания. Речь идет о применении ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым происходит погашение требований участников строительства.

Согласно ст. 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства собрание участников строительства вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. При этом в случае конкуренции требований участников строительства, претендующих на одно и то же жилое помещение, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений.

Очевидно, что подобная норма будет работать лишь в случае гарантированной защиты интересов так называемых "отказников" в виде преимущественного права на погашение их денежных требований. Установленное Законом о банкротстве правило об очередности погашения требований отказников (третья очередь для граждан, четвертая - для юридических лиц), на наш взгляд, не будет способствовать решению данной проблемы. Необходимо установить внеочередной порядок удовлетворения их денежных требований.

Если застройщик завершил строительство, собрание участников строительства вправе обратиться в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений (ст. 201.11 Закона о банкротстве). Проблема конкуренции требований участников строительства, претендующих на одно и то же жилое помещение, разрешается описанным выше способом, применяемым при передаче объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что в соответствии с правовой позицией Пленума ВАС РФ и Верховного Суда РФ*(11), если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество раньше (ст. 398 ГК РФ). Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Указанный подход применяется арбитражными судами и при решении споров участников строительства в рамках ст. 201.11 Закона о банкротстве*(12).

Е.Г. Дорохина,

ведущий научный сотрудник Института

перспективных научных исследований при

Отделении общественных наук РАН,

кандидат юридических наук

"Закон", N 7, июль 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: постановление ФАС Московского округа от 06.11.2012 по делу N А40-64374/11-71-300.

*(2) См.: постановление ФАС Московского округа от 03.12.2012 по делу N А40-27589/08-74-86.

*(3) Постановление Девятого ААС от 27.06.2012 N 09АП-16946/2012 по делу N А40-91655/10-88-351Б.

*(4) См.: постановление ФАС Московского округа от 23.08.2012 по делу N А41-18181/11.

*(5) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

*(6) См.: Определение ВАС РФ от 07.12.2012 N ВАС-9502/12 по делу N А46-14935/2011.

*(7) См.: постановление ФАС Московского округа от 13.03.2012 по делу N А41-4420/09.

*(8) См.: Определение КС РФ от 24.09.2012 N 1613-О.

*(9) Определение КС РФ от 17.07.2012 N 1389-О.

*(10) Постановление Десятого ААС от 05.06.2012 по делу N А41-34161/11.

*(11) См.: Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22.

*(12) См.: постановление ФАС Московского округа от 08.11.2012 по делу N А41-26287/09.