Пользование спорным жилым помещением (Е. Латынова, "Новая адвокатская газета", N 2, январь 2014 г.)

Пользование спорным жилым помещением

Новая судебная практика признания граждан утратившими права пользования.

На протяжении уже нескольких лет в Москве с помощью жилищных программ, в том числе программы "Молодой семье - доступное жилье", решают жилищные проблемы граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В частности, путем приобретения гражданами в собственность с рассрочкой платежа или использованием заемных (кредитных) средств жилых помещений, находящихся в собственности города. Хотелось бы рассказать о нестандартной ситуации применения ст. 83 ЖК РФ, получающей в последнее время в столице широкое распространение.

Договор действующий, но не заключенный

Не буду вдаваться в порядок продажи городом жилья, главное - в том, что московские органы власти, решающие жилищные проблемы москвичей, издают нормативные и распорядительные акты, по которым граждане, подписавшие договоры на приобретение квартиры с рассрочкой платежа, по несколько лет не могут оформить на квартиры свои права собственности и зарегистрироваться по месту жительства в этих квартирах.

Безусловно, все эти проволочки создаются для того, чтобы в случае неисполнения гражданами обязанности по внесению оплаты по договорам купли-продажи можно было бы без особых усилий выселить их из жилых помещений в ранее занимаемое жилье.

Люди годами живут в квартирах, предоставленных им по предварительным договорам купли-продажи, по которым по закону они не вправе производить выплаты, или по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа, не прошедшим государственную регистрацию, т.е. оплаты производятся по незаключенным договорам. Что уж говорить о распоряжениях префектов округов, на основании которых предоставляются квартиры, содержащих запрет на регистрацию по месту жительства в этих помещениях до полной оплаты. В общем, все эти требования противоречат действующему федеральному законодательству.

В результате эта проблема родила другую проблему для граждан: они после предоставления их членам (бывшим членам) семьи жилых помещений остались проживать в квартирах, из которых последние только фактически выехали. Таких граждан вместе с членами (бывшими членами) семьи, которым было предоставлено жилье по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа, снимают с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако выехавшие члены (бывшие члены) семьи остаются зарегистрированными по месту жительства в их квартирах, что лишает оставшихся возможности приватизировать, обменять, продать и иным образом распоряжаться своим жильем.

Добровольный выезд

Вот с такой ситуацией мне пришлось столкнуться в своей работе. В интересах моих доверителей мной был подан в Басманный районный суд г. Москвы иск о признании выехавшей молодой семьи (ответчиков) утратившими право пользования квартирой по ст. 83 ЖК РФ.

В удовлетворении иска суд первой инстанции нам отказал, исходя из того, что согласно распоряжению префекта ЦАО г. Москвы ответчики не утратили права пользования спорным жилым помещением, поскольку не производится регистрация по месту жительства или месту пребывания ответчиков в течение срока действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа в предоставленном жилом помещении до полного исполнения всех обязательств, предусмотренных договором купли-продажи с рассрочкой платежа.

Однако апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июля 2013 г. решение было отменено и по делу принято новое решение, которым иск был удовлетворен в полном объеме.

Удовлетворяя наш иск, Судебная коллегия сделала вывод, что ответчики, являясь очередниками по улучшению жилищных условий, выразили свое желание и добровольно участвовали в программе Правительства Москвы "Молодой семье - доступное жилье", улучшили свои жилищные условия, получив для постоянного проживания по указанной программе в собственность благоустроенную 4-комнатную квартиру, в которую и переехали добровольно для постоянного проживания.

Поскольку ответчики добровольно переселились из спорного жилого помещения в приобретенную ими для проживания новую 4-комнатную квартиру, улучшив свои жилищные условия, их отсутствие в спорном жилом помещении, по мнению Судебной коллегии, не является временным или вынужденным.

Следует отметить, что это не единичный случай. Мосгорсуд неоднократно рассматривал аналогичные дела и признавал граждан, выехавших в другие жилые помещения в связи с улучшением жилищных условий, утратившими право пользования жилыми помещениями, из которых они выехали, отвергая все доводы ответчиков.

Так, Президиум Мосгорсуда отверг довод о том, что квартира предоставлена Я.В.В. и Я.Н.В. во временное пользование до момента исполнения ими всех обязательств по договору купли-продажи указанной квартиры с рассрочкой платежа, в связи с чем их отсутствие в спорной квартире также носит временный характер, а их проживание в предоставленной квартире не может считаться выездом на другое постоянное место жительства. Указав, что это обстоятельство не может быть принято во внимание, поскольку жилищные условия ответчиков улучшены в установленном законом порядке, суд постановил: то, что квартира предоставлена с рассрочкой платежа, правового значения для данного спора не имеет (определение Мосгорсуда от 15 мая 2012 г. N 4г/8-2568/2012).

Злоупотребление правом

По другому делу ответчики после получения квартиры из занимаемой квартиры не выезжали и в период рассмотрения дела продали предоставленную им квартиру. Суд признал их утратившими право пользования спорным жилым помещением. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда расценила данные действия ответчиков как злоупотребление правом, применив ст. 10 ГК РФ, в силу которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (определение Мосгорсуда от 6 марта 2012 г. по делу N 33-4579).

Рассматривая другое дело, по которому один из ответчиков также указывал на то обстоятельство, что продолжает проживать в спорной квартире, судья кассационной инстанции Мосгорсуда указала: суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчики, осуществив свои намерения по улучшению жилищных условий и получив для проживания жилое помещение по программе "Молодой семье - доступное жилье", приобрели право пользования другой квартирой, от прав и обязанностей по договору социального найма в отношении спорной квартиры отказались. Таким образом, действия ответчика, препятствующие истцам пользоваться комнатой, вызваны намерением причинить вред истцам и свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком правом (определение Мосгорсуда от 15 декабря 2011 г. по делу N 4г/6-**263).

Значимые обстоятельства

Если по обыкновению суды, рассматривая дела по ст. 83 ЖК РФ, по сложившейся судебной практике и в соответствии с рекомендациями ВС РФ устанавливают, имелись ли конфликтные отношения между сторонами, исполняли ли ответчики обязанности по договору социального найма (оплачивали коммунальные платежи и квартплату), то в рассматриваемых нами случаях наличие конфликтных отношений и оплата за спорное жилое помещение не являются юридически значимыми обстоятельствами.

Так, Мосгорсуд указал: "...то обстоятельство, что у сторон сложились конфликтные отношения, не является основанием для сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением" (определение Мосгорсуда от 16 мая 2011 г. по делу N 33-12548).

Также не имеет юридического значения то обстоятельство, что ответчики не могут зарегистрироваться по месту жительства.

В частности, Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда указала, что доводы ответчиков о необходимости регистрации в спорной квартире, поскольку в настоящее время зарегистрироваться в новой квартире они не могут, судом правомерно во внимание не приняты, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ объективных доказательств указанных обстоятельств ответчиком не представлено.

Данных о том, что ответчикам отказано в регистрации в квартире по месту их фактического жительства, ими не представлено. В связи с этим доводы ответчиков в кассационной жалобе о том, что они могут быть лишены работы, а дети - возможности обучаться в школе, а также получать бесплатную медицинскую помощь, социальные выплаты, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может быть основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным: согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права (определение Мосгорсуда от 16 марта 2011 г. по делу N 33-6907).

Е. Латынова,

адвокат АП г. Москвы

"Новая адвокатская газета", N 2, январь 2014 г.