Вопрос: Согласно ст. 67 Федерального закона "Об ипотеке" N 102-ФЗ от 16.07.1998 оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Достаточно ли сторонам согласовать залоговую стоимость в договоре, или обязательно составление отчета о рыночной стоимости земельного участка? Может ли Росреестр отказать в регистрации в случае непредставления данного отчета? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2014 г.)

Согласно ст. 67 Федерального закона "Об ипотеке" N 102-ФЗ от 16.07.1998 оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Достаточно ли сторонам согласовать залоговую стоимость в договоре, или обязательно составление отчета о рыночной стоимости земельного участка?

Может ли Росреестр отказать в регистрации в случае непредставления данного отчета?

1. По общему правилу все условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору о залоге его существенными условиями являются оценка предмета залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Аналогичные положения о существенных условиях договора о залоге недвижимого имущества содержатся в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В случае, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8).

Отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Пунктом 3 ст. 9 Закона об ипотеке предусмотрено, что оценка предмета ипотеки (далее - залоговая стоимость) по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Согласно ст. 67 Закона об ипотеке оценка земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)*(1), а залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом стороны договора об ипотеке не ограничены в определении размера залоговой стоимости. Залоговая стоимость земельного участка, установленная соглашением сторон, предполагается надлежащей и может отличаться от его оценочной стоимости (рыночной цены), установленной независимым оценщиком. А неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2007 N Ф02-1490/2007, решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2011 г. по делу N А53-3857/2011, определение Арбитражного суда Алтайского края от 10.09.2013 г. по делу N А03-780/2011, с которыми можно ознакомиться по ссылке: http://sudact.ru/).

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вопрос о последствиях для сторон в случае указания ими в договоре об ипотеке залоговой стоимости в ином, по сравнению с отчетом оценщика, размере разрешен в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком". Как разъяснил Президиум ВАС РФ, если закон или иной нормативной акт предусматривает для сторон сделки обязательность определения величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделки должны признаваться судом недействительными. Это правило действует и в том случае, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, указанной в отчете независимого оценщика.

Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.

Сложившаяся судебная практика придерживается позиции ВАС РФ по данному вопросу (смотрите, например, постановления девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 N 09АП-17624/11, седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 N 07АП-8416/10).

Следует отметить, что какого-либо указания на то, что залоговая стоимость земельного участка должна быть определена на основании отчета независимого оценщика, в Законе об ипотеке не содержится. В этой связи смотрите, к примеру, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 N 07АП-8416/10 по делу N А27-26426/2009, решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.07.2011 г. по делу N А05-1186/2011.

Обратим внимание, что указание сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок стоимости земельного участка, например согласованной сторонами залоговой стоимости и оценочной стоимости, определенной в отчете оценщика, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 19 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

Таким образом, стороны договора об ипотеке вправе указать согласованную залоговую стоимость земельного участка без привлечения независимого оценщика (без составления отчета о рыночной стоимости земельного участка). Это не влечет признания сделки недействительной и не является основанием для признания названного договора незаключенным. Вместе с тем для определения залоговой стоимости земельного участка залогодатель и залогодержатель могут привлечь оценщика в добровольном порядке. Они также вправе указать в договоре об ипотеке как согласованную ими залоговую стоимость земельного участка, так и стоимость этого участка по заключению оценщика.

2. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора ипотеки влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п.п. 1, 2 ст. 10 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

По общему правилу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть отказано по основаниям, установленным п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, в числе которых представление на регистрацию прав документов, несоответствующих по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. Кроме того, в государственной регистрации ипотеки может быть отказано, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 29 Закона N 122-ФЗ). Основания и порядок отказа в государственной регистрации ипотеки установлены также ст. 21 Закона об ипотеке.

Как уже отмечалось выше, указание в договоре об ипотеке согласованной сторонами залоговой стоимости земельного участка без составления отчета о его рыночной стоимости не противоречит закону и не влечет недействительности сделки об ипотеке.

Таким образом, непредставление отчета независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка в случае согласования сторонами его залоговой стоимости без составления отчета само по себе не является основанием для отказа в государственной регистрации договора об ипотеке земельного участка, органы ФРС осуществляют государственную регистрацию таких договоров.

В этой связи смотрите, например, решения Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2010 по делу N А55-5279/2010, Арбитражного суда Орловской области от 13.04.2010 г. по делу N А48-5769/2009, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 г. по делу N А48-4533/2009, решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2009 г. по делу N А56-7124/2009, с которыми можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/.

К сведению:

В п. 6 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, что, если при рассмотрении споров по определению величины оценки по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

10 февраля 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Оценка земель производится в порядке, предусмотренном ст. 66 Земельного кодекса РФ. Согласно названной норме ЗК РФ устанавливается рыночная и кадастровая стоимость земельных участков.

Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.