Вопрос: Между физическим лицом (дольщиком) и организацией (застройщиком) был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Впоследствии застройщик заключил с другой организацией агентский договор, передав ему функции заказчика-застройщика. В отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, введена процедура наблюдения. Дольщик имеет намерение обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании с застройщика пени за просрочку сдачи в эксплуатацию законченного строительством многоквартирного жилого дома, а также о взыскании убытков, понесенных им при найме жилого помещения. Может ли дольщик предъявить иск к застройщику? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.)

Между физическим лицом (дольщиком) и организацией (застройщиком) был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Застройщиком были значительно нарушены сроки сдачи данного объекта строительства в эксплуатацию. Впоследствии застройщик заключил с другой организацией агентский договор, передав ему функции заказчика-застройщика, по которому агент обязался завершить строительство данного дома. В настоящее время в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, введена процедура наблюдения, при этом участниками строительства были заявлены требования о передаче им в собственность жилых помещений. Данные требования арбитражный суд счел обоснованными, они были включены в реестр требований.

Дольщик имеет намерение обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании с застройщика пени за просрочку сдачи в эксплуатацию законченного строительством многоквартирного жилого дома, а также о взыскании убытков, понесенных им при найме жилого помещения.

Может ли дольщик предъявить иск к застройщику, учитывая, что в отношении последнего введена процедура наблюдения?

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) наблюдение - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.

Как следует из п. 1 ч. 1 ст. 33 АПК РФ, рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) относится к специальной подведомственности арбитражных судов.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 63 Закона N 127-ФЗ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения (в рамках возбужденного дела о банкротстве) требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного Законом N 127-ФЗ порядка предъявления требований к должнику.

Однако согласно ст. 168 Закона N 127-ФЗ к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, положения данного закона, регулирующие банкротство должников - юридических лиц, применяются, если иное не предусмотрено § 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ.

Названный параграф предусматривает следующее.

Согласно п. 1 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного § 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ порядка предъявления требований к застройщику.

При этом к денежным требованиям подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ относит требования участника строительства о:

- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить другой стороне в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 указанного закона).

Требования о взыскании неустойки и возмещении ущерба однозначно не относятся к текущим платежам (ст. 5 Закона N 127-ФЗ). Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 11 постановления от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", требования о применении мер ответственности (возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, взыскании неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами) за нарушение обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими платежами. По смыслу п. 3 ст. 137, п. 1 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ эти требования учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Однако в отношении подведомственности таких требований суды расходятся во мнениях.

Президиум Верховного Суда РФ в п. 2 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) указал, что требования о взыскании неустойки и возмещении ущерба в перечень денежных требований участника строительства, определенный в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ, не входят, соответственно, денежными обязательствами застройщика не являются и подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции. Из этих доводов исходят в своей практике суды общей юрисдикции: смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 24 июля 2013 г. по делу N 33-2646/13, апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 29 марта 2012 г. по делу N 33-743.

Однако арбитражные суды, основываясь на вышеизложенных разъяснениях Пленума ВАС РФ (п. 11 постановления от 23.07.2009 N 63), исходят из того, что требования о применении к застройщику мер ответственности, вытекающие из нарушения требования, включенного арбитражным судом в реестр требований кредиторов, должны рассматриваться в рамках дела о банкротстве. В этой связи смотрите постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2011 N Ф01-305/2011 по делу N А79-7483/2009, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.06.2004 N А33-6163/01-с4-к3-Ф02-2145/04-С2 (извлечение), постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 N 08АП-8265/12. Существует подобная практика и в судах общей юрисдикции (смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 27 марта 2013 г. по делу N 33-1091/2013).

Как следует из вопроса, в рассматриваемой ситуации застройщик, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве и начата процедура наблюдения, нарушил свои обязательства о передаче участнику строительства жилого помещения. При этом участники долевого строительства, в том числе гражданин, о котором идет речь в вопросе, в рамках дела о банкротстве уже заявили требования о передаче им в собственность жилых помещений, и эти требования были включены в реестр требований кредиторов.

При таком положении требования о взыскании неустойки и возмещении ущерба ввиду нарушения застройщиком срока передачи квартиры будут являться мерами ответственности, вытекающими из нарушения требования, уже включенного арбитражным судом в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Приведенные выше судебные акты позволяют прийти к выводу о том, что в такой ситуации участник долевого строительства не лишен возможности обратиться с данными требованиями как в арбитражный суд, так и в суд общей юрисдикции. Однако, со своей стороны, полагаем, что подобные требования должны следовать судьбе нарушенного обязательства и также должны рассматриваться в рамках дела о банкротстве. Кроме того, такой порядок наиболее способствует эффективной защите прав участника долевого строительства в условиях возможного банкротства застройщика.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

21 марта 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.