Вопрос: Покупка квартиры семьей планируется в 2013 году. Договор купли-продажи будет оформлен на одного человека - на супруга. В дальнейшем семья планирует рождение второго ребенка и переоформление права собственности на квартиру на 4 человек. Также супруг хочет получить вычет по НДФЛ со стоимости купленной квартиры. Если квартира будет переоформлена на 4-х членов семьи, с какой суммы купленной квартиры будет возмещен НДФЛ супругу - со стоимости 1/4 доли квартиры или со всей суммы? Если супруг не воспользуется при покупке данной квартиры вычетом по НДФЛ, сможет ли он получить вычет впоследствии при покупке другой квартиры? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2013 г.)

Покупка квартиры семьей планируется в 2013 году (но возможно будет куплена и в начале 2014 года). Договор купли-продажи будет оформлен на одного человека - на супруга.

В дальнейшем семья планирует рождение второго ребенка и переоформление права собственности на квартиру на 4 человек (муж, жена, двое детей) для погашения данного кредита средствами материнского капитала. Также супруг хочет получить вычет по НДФЛ со стоимости купленной квартиры.

Супруги состоят в законном браке, брачный договор не заключался. Супруг ранее имущественным вычетом на покупку не пользовался. Супруга в настоящий момент получает вычет на покупку квартиры, приобретенной ранее (в период брака), документы по данной квартире оформлены только на супругу.

Если квартира будет переоформлена на 4-х членов семьи (хотя кредит будет взят супругом), с какой суммы купленной квартиры будет возмещен НДФЛ супругу - со стоимости 1/4 доли квартиры или со всей суммы?

Если супруг не воспользуется при покупке данной квартиры вычетом по НДФЛ, сможет ли он получить вычет впоследствии при покупке другой квартиры?

При покупке (строительстве) квартиры налогоплательщик в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на:

- новое строительство либо приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них;

- на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не может превышать 2 000 000 рублей, без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Обращаем Ваше внимание, что общий размер имущественного налогового вычета в части расходов на уплату процентов каким-либо пределом не ограничен. Аналогичное мнение неоднократно высказывалось специалистами Минфина России (письма от 17.11.2010 N 03-04-05/7-679, от 18.03.2010 N 03-04-05/7-107, от 30.10.2009 N 03-04-05-01/784). Например, общая сумма расходов, направленных на приобретение квартиры, - 3 000 000 рублей (расходы на приобретение квартиры - 2 500 000 рублей, расходы на уплату процентов по кредиту - 500 000 рублей). Соответственно, налогоплательщик может воспользоваться вычетом в размере 2 500 000 рублей (2 000 000 руб. + 500 000 руб.).

Рассматриваемый налоговый вычет предоставляется за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды, вне зависимости от периода, когда налогоплательщик осуществлял расходы по приобретению вышеуказанного имущества. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет соответствующий договор и акт о передаче квартиры или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Соответственно, если в рассматриваемом случае квартира будет приобретена в 2013 году (договор купли продажи оформлен, акт передачи подписан), то право на имущественный вычет "на покупку", в том числе на погашение процентов по ипотечному кредиту (если такой кредит имеется) возникает в 2013 году. При этом не имеет значения, что факт регистрации*(1) права собственности будет осуществлен уже в 2014 году (свидетельство о праве собственности получено в 2014 году) (письма Минфина России от 29.04.2013 N 03-04-05/14951, от 01.11.2012 N 03-04-05/7-1243). Если же договор купли-продажи и акт будут оформлены в 2014 году, право на вычет, соответственно, возникнет в 2014 году.

Рассматриваемый имущественный вычет может быть получен в отношении любого жилого объекта (квартиры, комнаты, дома и т.д.), при этом очередность приобретения того или иного объекта роли не играет. То есть если, например, налогоплательщик приобрел квартиру за 1 млн. рублей, а впоследствии купил еще одну - за 2 млн. рублей, вычет может быть применен как к первой, так и ко второй квартире. Однако вычет по второй квартире возможен только в том случае, если ранее правом на данный вычет налогоплательщик не воспользовался (абзац 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Поэтому, если будет принято решение воспользоваться вычетом по первой квартире (1 млн. рублей) в дальнейшем получить вычет на еще 1 млн. рублей не получится.

Распределение вычета между собственниками квартиры

В соответствии с п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если иное не установлено брачным договором. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Поэтому, если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности и каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно оформлено (смотрите, например, письма Минфина России от 27.06.2013 N 03-04-05/24393, от 28.05.2013 N 03-04-05/19367, от 25.04.2013 N 03-04-05/7-407, от 12.05.2012 N 03-04-05/7-631 и т.д.).

При этом для целей получения имущественного налогового вычета не имеет значения, на кого из супругов оформлены платежные документы на приобретение жилья (письма Минфина России от 11.06.2013 N 03-04-05/21873, от 12.05.2012 N 03-04-05/7-631, от 14.03.2012 N 03-04-05/7-301 и др.).

Поэтому в рассматриваемом случае приобретаемая квартира будет являться совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, что договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности будут оформлены на мужа.

Учитывая характер владения имуществом, супруги могут распределить имущественный вычет, приходящийся на них, между собой согласно договоренности, подтвержденной их письменным заявлением (смотрите, например, письма Минфина России от 12.05.2012 N 03-04-05/7-631, от 27.01.2012 N 03-04-05/5-83, от 01.12.2011 N 03-04-05/5-989, от 24.08.2010 N 03-04-05/7-496).

Обращаем Ваше внимание! Передача права, а равно и отказ от пользования имущественным налоговым вычетом одним налогоплательщиком в пользу другого налогоплательщика пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предусмотрены. Налогоплательщики, приобретшие имущество в общую совместную собственность, могут только согласовывать между собой соотношение, в котором имущественный налоговый вычет будет распределяться между ними.

Частным случаем такого согласованного решения совладельцев имущества является распределение между ними имущественного налогового вычета в отношении 100% и 0%. При этом возможность изменения в дальнейшем порядка использования имущественного налогового вычета, согласованного между налогоплательщиками, НК РФ не предусмотрена (письмо УФНС России по г. Москве от 14.06.2011 N 20-14/057350).

Итак, в рассматриваемом случае супруги, как по первой квартире (по которой супруга получает вычет в настоящее время), так и по вновь приобретаемой квартире, имеют право на общий вычет, предельный размер которого ограничен 2 млн. рублей (без учета процентов по ипотечному кредиту). Решение о том, как распределить эти 2 млн. рублей между собой, супруги должны принять самостоятельно. Можно, например, распределить вычет в соотношении 50% и 50% (по 1 млн. рублей каждому), можно установить процентное соотношение как 100% и 0%, 80% и 20% и т.д.

Реализация права на вычет по недвижимости, приобретенной в совместную собственность

Абзацем 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета в сумме фактических расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них не допускается.

По мнению финансового ведомства, согласовывая порядок распределения имущественного налогового вычета между совладельцами в рамках процедуры, установленной пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, каждый из них реализует свое право на получение имущественного налогового вычета (смотрите, например, письма Минфина России от 13.02.2012 N 03-04-05/9-170, от 19.01.2012 N 03-04-05/7-38, от 07.11.2011 N 3-04-05/7-866, от 16.03.2011 N 03-04-05/7-149, от 25.05.2010 N 03-04-05/9-288, от 03.06.2009 N 03-04-05-01/420, от 03.06.2009 N 03-04-05-01/417 и др.).

Получается, что если супруги заключают соглашение о распределении имущественного вычета в отношении 100% и 0%, это фактически означает, что один из супругов получил вычет в размере 100% от стоимости квартиры, а другой - в размере 0% от стоимости квартиры. Соответственно, в дальнейшем ни муж, ни жена не будут иметь прав на применение такого вычета.

В рассматриваемом случае супруга обратилась в налоговый орган за получением имущественного вычета по ранее приобретенной квартире, если следовать логике Минфина, с учетом вышесказанного, фактически факт такого обращения означает, что супруги распределили между собой вычет в соотношении 100/1 (100% жене и 0% мужу) и в дальнейшем прав на вычет не имеют. То есть по вновь приобретаемой квартире вычет получить нельзя.

В то же время следует понимать, что решение о предоставлении налогового вычета принимается соответствующими налоговыми органами, которые имеют совсем иную точку зрения на рассматриваемую проблему.

Специалисты ФНС в своих многочисленных разъяснениях указывают, что в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность налогоплательщики, которые решили воспользоваться своим правом на получение имущественного налогового вычета, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ обязаны вместе с налоговой декларацией представить в налоговые органы оба заявления (от обоих супругов). Факт составления совладельцами квартиры заявления о распределении имущественного налогового вычета и его представление в налоговые органы одним из совладельцев не является основанием для предоставления имущественного налогового вычета всем совладельцам, указанным в заявлении. В этой связи налогоплательщик - совладелец квартиры, поименованный в заявлении о распределении имущественного налогового вычета, но лично не обратившийся в налоговый орган с письменным заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета и не представивший налоговую декларацию, не может считаться воспользовавшимся своим правом на вычет в смысле положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Смотрите письма ФНС России от 11.03.2013 N ЕД-3-3/811@, от 05.03.2013 N ЕД-3-3/750@, от 25.02.2013 N ЕД-3-3/646@, от 15.01.2013 N ЕД-3-3/50@, от 11.12.2012 N ЕД-3-3/4492@, от 23.11.2012 N ЕД-3-3/4231@, от 11.12.2009 N 3-5-04/1838, от 30.11.2009 N 3-5-04/1749, от 26.10.2009 N 3-5-04/1595, УФНС России по г. Москве от 15.06.2011 N 20-14/4/057709@.

Таким образом, из разъяснений специалистов налоговых органов следует, что при распределении имущественного налогового вычета в долях 100% и 0% супруг с долей 0% сможет в дальнейшем воспользоваться таким вычетом в полном размере как при приобретении иного жилья в общую совместную собственность супругов, так и при приобретении жилья в его личную собственность (на основании брачного договора).

С учетом приведенной позиции налоговой службы и того факта, что в рассматриваемом случае супруги вообще не подавали в ФНС заявлений о распределении вычета по первой квартире, а также изменений внесенных в гл. 23 НК РФ с 1 января 2014 года (о них мы поговорим чуть ниже), полагаем, что проблем с получением вычета по второй квартире у супругов возникнуть не должно.

В случае отказа конкретного налогового органа в предоставлении налогового вычета при приобретении другого жилья можно обратиться в суд, ссылаясь на положения налогового законодательства, приведенные в указанных выше письмах ФНС России. Кроме того, можно будет обратиться в ФНС России (как это сделал налогоплательщик, интернет-обращение которого рассмотрено в письме ФНС России от 30.11.2009 N 3-5-04/1749).

Переоформление прав собственности на квартиру

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (абзац 28 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При этом НК РФ право налогоплательщика на получение остатка имущественного налогового вычета не ставится в зависимость от наличия квартиры в собственности налогоплательщика в последующих налоговых периодах, за которые предоставляется остаток имущественного налогового вычета (смотрите письма Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/5-90, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66, от 26.12.2008 N 03-04-05-01/481).

Иными словами, с продажей или с дарением квартиры право на имущественный налоговый вычет налогоплательщиком не утрачивается.

Соответственно, если в дальнейшем право собственности на квартиру будет каким-либо способом (например дарением) передано несовершеннолетним детям, право на получение имущественного вычета по данной квартире супруг не утратит.

Изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ с 2014 года

В том случае, если новая квартира будет приобретена в 2014 году, нужно учитывать следующее.

Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ (далее - Закон N 212-ФЗ), вступающим в силу с 01.01.2014 (п. 1 ст. 5 НК РФ, п. 1 ст. 2 Закона N 212-ФЗ, ст. 216 НК РФ), внесены изменения в ст. 220 НК РФ.

В силу пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ (в редакции Закона N 212-ФЗ) имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не превышающем 2 000 000 рублей.

При этом в случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных пп.пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ в редакции Закона N 212-ФЗ).

Таким образом, с 01.01.2014 в случае, если налогоплательщик при приобретении (строительстве) одного объекта недвижимости не использовал всю сумму имущественного вычета в 2 000 000 рублей, то он вправе получить остаток при покупке (строительстве) другого жилья.

При этом необходимо учитывать, что п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ установлено, что положения ст. 220 НК РФ (в редакции Закона N 212-ФЗ) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу Закона N 212-ФЗ, то есть после 01.01.2014. А п. 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ определяет, что к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим до дня вступления в силу Закона N 212-ФЗ и не завершенным на день вступления в силу Закона N 212-ФЗ, применяются положения ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 212-ФЗ.

При этом ни нормы Закона N 212-ФЗ, ни нормы НК РФ четко не разъясняют, что следует понимать под датой возникновения правоотношений по предоставлению имущественного налогового вычета.

Согласно разъяснениям специалистов Минфина России новые положения ст. 220 НК РФ (в редакции Закона N 212-ФЗ) применяются к налогоплательщикам, которые обращаются в налоговые органы за предоставлением имущественного налогового вычета по объектам недвижимого имущества, в отношении которых документы, подтверждающие право на получение имущественного налогового вычета, датированы начиная с 01.01.2014 (письма Минфина России от 21.08.2013 N 03-04-05/34150, от 14.08.2013 N 03-04-08/32992, от 09.08.2013 N 03-04-05/32324).

В письме Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 и сообщении Межрайонной ИФНС России N 2 по Мурманской области от 25.10.2013 отмечается, что имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в порядке, предусмотренном Законом N 212-ФЗ, при соблюдении двух обязательных условий:

- налогоплательщик ранее не получал имущественный налоговый вычет;

- документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче - при приобретении прав на объект долевого строительства), на основании п.п. 1, 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ должны быть оформлены после 01.01.2014.

Аналогичный вывод сделан и в письме Минфина России от 22.08.2013 N 03-04-06/34485.

К сведению:

Сведения о размере материнского (семейного) капитала можно получить из Справки о размере государственных пособий гражданам, имеющим детей, о размере материнского капитала (подготовлено экспертами компании "Гарант").

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Ответ прошел контроль качества

29 ноября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Таким образом, в настоящее время договор купли-продажи недвижимого имущества (доли в праве собственности на эту недвижимость) не подлежат государственной регистрации.

Тем не менее согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Следовательно, государственной регистрации подлежит право собственности нового собственника по договору на отчуждаемую недвижимость (его право на долю в праве собственности на эту недвижимость).