Предприниматель продает имущество: налоговые последствия (Н. Боваева, "Арсенал предпринимателя", N 10, октябрь 2013 г.)

Предприниматель продает имущество: налоговые последствия

Индивидуальный предприниматель может покупать и продавать свое имущество. При этом порядок налогообложения дохода от продажи зависит от того, как использовалось данное имущество: в предпринимательской деятельности или исключительно в личных интересах. Но принять верное решение на практике не всегда просто.

Если имущество продается в рамках ведения бизнеса

При регистрации в налоговой инспекции индивидуальный предприниматель указывает вид деятельности, которым он будет заниматься. Поступления от этого вида деятельности и являются доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности.

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД предприниматель внес в ЕГРИП при регистрации.

Пример 1

При регистрации индивидуальный предприниматель, помимо прочих, указал и такие виды деятельности, как "подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "покупка и продажа собственного недвижимого имущества" (соответственно, коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Как следствие, доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 346 15 НК РФ).

Минфин России придерживается аналогичного мнения, которое он неоднократно высказывал в своих письмах, например, от 08.09.2011 N 03-11-11/226 и от 05.12.2011 N 03-11-11/309.

Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то с доходов, полученных от его реализации, нужно уплатить единый налог в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ). Естественно, что НДФЛ эти суммы облагаться уже не будут (п. 24 ст. 217 НК РФ). Ведь доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН, освобождены от НДФЛ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Такую точку зрения Минфин России изложил в письме от 12.08.2010 N 03-04-05/3-452.

Однако необходимо обратить внимание, что если в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 "подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", то выручка от продажи недвижимого имущества уже не будет являться предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Мнение

Георгий Быков, аудитор аудиторско-консалтинговой компании "Редут"

Индивидуальным предпринимателям не запрещено вносить изменения в ЕГРИП. Они могут добавлять новые виды деятельности уже в процессе работы, направив в налоговую инспекцию соответствующее заявление (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ). Поэтому если при регистрации предприниматель указал лишь код 70.11, ему сначала целесообразно добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.

Но гораздо удобнее сразу при регистрации указывать вместо двух кодов 70.11 и 70.12 один, более обобщенный код 70.1 "подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества" Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

Если продается имущество, которое использовалось в бизнес-деятельности

На практике встречаются случаи, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. При этом доходы, которые он получает от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации, с использованием личного имущества, облагаются УСН (письмо Минфина России от 06.03.2012 N 03-04-05/3-260). Однако полученный предпринимателем доход от продажи данного объекта не будет учитываться при расчете налоговой базы по УСН. На это указала ФНС России в своем письме от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@. Следовательно, если предприниматель, прежде чем продать имущество, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ. А сумму к уплате он может уменьшить на имущественный налоговый вычет.

Пример 2

Индивидуальный предприниматель при регистрации указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. С доходов, которые он получал от сдачи своих квартир в аренду, предприниматель уплачивал единый налог в рамках УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Однако с дохода, полученного уже от продажи квартиры, ранее сдаваемой в аренду, предприниматель уплатил НДФЛ.

Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения.

Судебная практика. Индивидуальный предприниматель сдавал в аренду нежилые помещения по договорам аренды. Вскоре он продал долю в одном из них. Однако полученную сумму не включил в налоговую базу при расчете единого "упрощенного" налога. По мнению налогового органа, это привело к занижению суммы налога к уплате. В итоге предпринимателю начислили недоимку и оштрафовали. Не согласившись с таким решением, ИП обратился в суд, где нашел поддержку.

Суд пришел к выводу, что на момент реализации объекта недвижимости спорное имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, поскольку договоры аренды предпринимателем были расторгнуты (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 по делу N А13-2339/2011).

Однако следует обратить внимание на один нюанс. Как показывает практика, довольно распространена ситуация, когда предприниматель уплачивает НДФЛ с продажи личного имущества, которое прямо не использовалось им в предпринимательской деятельности. Однако налоговые инспекторы находят подтверждение его косвенного использования. Такая ошибка может дорого обойтись предпринимателю. Судебная практика в данном вопросе на стороне налоговиков.

Судебная практика. Предприниматель применял УСН и занимался розничной торговлей через магазин. При этом пристройка к магазину находилась в частной собственности бизнесмена через какое-то время она была продана. И платить "упрощенный" налог с доходов от продажи предприниматель не стал. На возражения налогового органа он ответил, что использовал помещение для личных нужд, а не для предпринимательской деятельности. Соответственно, он должен исчислить с доходов от продажи НДФЛ, а не налог по УСН. Отметим, что таким образом предприниматель хотел сэкономить, ведь при продаже имущества, которое находится в собственности физлица более трех лет, НДФЛ не уплачивается, что следует из п. 17.1 ст. 217 НК РФ (а недвижимость была в собственности как раз более трех лет).

ФАС Западно-Сибирского округа выяснил следующее. В спорной пристройке располагались подсобные помещения, архивы, щитовая, коридор и кабинет бухгалтера. Так что данное имущество бизнесмен как раз использовал в предпринимательской деятельности. Это подтвердили вызванные в качестве свидетелей работники предпринимателя. Кроме того, ранее имущество находилось в залоге у банка для обеспечения кредита. Кредит же предприниматель брал на ведение бизнеса. Помимо этого, доходы от продажи помещения были перечислены покупателем на расчетный счет предпринимателя, а не на счет физического лица.

На основании этих доводов суд постановил включить доходы от продажи имущества в налоговую базу по УСН и заплатить с них налог. По мнению судей, спорные объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению использовались не для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначались для ведения предпринимательской деятельности и, в конечном счете, для извлечения прибыли. Постановлением от 12.03.2013 по делу N А27-10232/2011 ФАС Западно-Сибирского округа обязал предпринимателя уплатить налог в размере 601 771 руб.

Если продается личная квартира предпринимателя

В случае, когда индивидуальный предприниматель продает недвижимость, которая использовалась им в личных целях, ему нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований статьи 220 НК РФ.

По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (подп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же предприниматель владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 НК РФ). Но есть две возможности для уменьшения суммы налога.

Способ 1. Получить имущественный налоговый вычет

Предприниматель должен самостоятельно рассчитать и уплатить налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представить декларацию по форме 3-НДФЛ.

При этом индивидуальный предприниматель вправе получить имущественный вычет: уменьшить сумму, на которую он будет начислять НДФЛ (п. 3 ст. 210 НК РФ). Правда, необходимо обратить внимание, что размер вычета ограничен суммой в 1 млн. руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Судебная практика. Предприниматель сдавал собственные квартиры в аренду. Такой бизнес облагался единым налогом в рамках упрощенной системы налогообложения с объектом "доходы". В какой-то момент налогоплательщик решил продать несколько своих квартир. К доходам от сделки он применил имущественный вычет по НДФЛ, а с оставшейся суммы заплатил не "упрощенный" налог, а НДФЛ и по окончании года подал в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ.

Инспекция посчитала, что раз предприниматель использовал квартиры в предпринимательской деятельности, то с дохода от их продажи должен был быть уплачен именно "упрощенный" налог. В результате инспекция доначислила налог по УСН к уплате, а также штрафы и пени. Предприниматель с таким решением не согласился и обратился в суд.

В постановлении от 23.04.2012 по делу N А79-4303/2011 ФАС Волго-Вятского округа напомнил, что применение УСН освобождает индивидуальных предпринимателей от уплаты НДФЛ. Но лишь в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Оставалось только выяснить, относится ли продажа квартир в данном случае к таковой или нет.

Доход от сдачи предпринимателем квартир в аренду облагался единым налогом. Продажа квартир, по мнению суда, к предпринимательской деятельности не относилась. А значит, доход от продажи квартир должен облагаться НДФЛ, а не единым налогом. И вместе с обязанностью уплаты НДФЛ у предпринимателя появилось право на имущественный вычет.

Из дела следует, что предприниматель применял объект налогообложения "доходы минус расходы". Ставка налога по нему установлена в размере 15 процентов. Получается, что налогоплательщику удалось сэкономить существенную сумму. Ведь вместо 15 процентов к налоговой базе применялась ставка НДФЛ в размере 13 процентов. К тому же, он воспользовался имущественным вычетом.

Способ 2. Узнать первичную стоимость покупки недвижимости

Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно: доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.

Как налоговики узнают о сделке купли-продажи

В заключение хотелось бы предостеречь предпринимателей от неуплаты налогов с доходов, полученных от продажи личного имущества. Налоговые инспекторы рано или поздно обязательно узнают о совершенной сделке.

Сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). И далее территориальный орган в течение 10 рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию (п. 4 ст. 85 и п. 6 ст. 6.1 НК РФ). Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце проданной недвижимости и о цене сделки (п. 4 ст. 85 НК РФ).

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное - сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 по делу N А05-5609/2011).

Н. Боваева,

бухгалтер ЗАО "Кондор"

"Арсенал предпринимателя", N 10, октябрь 2013 г.