Вопрос: Одному собственнику принадлежит 3/4 двухкомнатной квартиры, другому - 1/4. Право собственности на доли жилого помещения зарегистрировано, и каждый сособственник имеет свидетельство о государственной регистрации его права на долю в причитающейся ему части. Общая жилая площадь в данной квартире - 29 кв. м. Собственник, владеющий 1/4 долей данной квартиры, на праве собственности владеет ещё и другой отдельной квартирой. Может ли собственник, владеющий 3/4 двухкомнатной квартиры, в судебном порядке принудить собственника, владеющего 1/4, продать долю без предоставления иного жилого помещения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2013 г.)

Одному собственнику принадлежит 3/4 двухкомнатной квартиры, другому - 1/4. Право собственности на доли жилого помещения зарегистрировано, и каждый сособственник имеет свидетельство о государственной регистрации его права на долю в причитающейся ему части. Общая жилая площадь в данной квартире - 29 кв. м.

Собственник, владеющий 1/4 долей данной квартиры, на праве собственности владеет ещё и другой отдельной квартирой. Он не имеет возможности выкупить долю другого собственника, но готов обменять свою долю (1/4) на однокомнатную квартиру.

Может ли собственник, владеющий 3/4 двухкомнатной квартиры, в судебном порядке принудить собственника, владеющего 1/4, продать долю без предоставления иного жилого помещения?

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них заинтересованный участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ). Размер компенсации должен соответствовать действительной, то есть рыночной, стоимости*(1) причитающейся такому собственнику доли в праве собственности на имущество (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22.11.2011 N 33-37710/2011). Однако при этом закон не предусматривает заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Таким образом, положения п. 4 ст. 252 ГК РФ не предполагают лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации. Иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности, закрепленному в ст. 35 Конституции РФ, получившему дальнейшее развитие в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Как мы поняли из вопроса, сособственники квартиры не пришли к соглашению о выкупе доли и размере компенсации, а разделить квартиру в натуре невозможно. В определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О указано, что принудительный выкуп у участника общей долевой собственности его доли вместо выдела его доли в натуре возможен лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: 1) незначительность доли; 2) невозможность реального выделения; 3) отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества. Данный вывод Конституционного Суда РФ воспроизведен и в определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.12.2010 N 30-В10-9. Поэтому суды общей юрисдикции в настоящее время*(2) при разрешении подобных споров исходят из приведенных правовых позиций, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика (смотрите, например, решения Ленинского районного суда г. Ульяновска от 27.05.2010 по делу N 2-2599/10, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-leninskij-rajonnyj-sud-g-ulyanovska-ulyano vskaya-oblast-s/act-101111179/, Раменского городского суда Московской области от 25.01.2012 по делу N 2-676/2012, определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.04.2013 N 33-5350, апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2013 N 11-2154/13, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 09.10.2012, определение Ленинградского областного суда от 02.08.2012 N 33а-3467/2012). Иными словами, собственник микродоли должен заявить о своем намерении продать свою долю сособственнику ввиду отсутствия существенного интереса в использовании квартиры, находящейся в общей собственности.

Отметим, что вопрос о незначительности доли, наличия или отсутствия существенного интереса в использовании общего имущества в каждом конкретном случае решается судом исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств. Причем суды учитывают самые различные обстоятельства, в частности: проживание собственника микродоли в этой квартире, его место регистрации, наличие у него иной жилой площади, факты родственных отношений с другим сособственником, наличие конфликтных ситуаций и т.п. В этой связи смотрите, к примеру, определения Санкт-Петербургского городского суда от 24.10.2012 N 33-15525, Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26.01.2012 N 33-2159, решения Уваровского районного суда Тамбовской области от 07.07.2010, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://uvarovsky.tmb.sudrf.ru/modules.php?name=information&id=513&cl= 1, Сортавальского городского суда Республики Карелия от 10.12.2008, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://sortavalsky.kar.sudrf.ru/modules.php?name=information&id=514&a mp;cl=1, Тимирязевского районного суда Москвы от 07.02.2011, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://timiryazevsky.msk.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_n um=1&id=77600281105271546259171000384829, определения СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 15.04.2011, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://sankt-peterburgsky.spb.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text& srv_num=1&id=78400001104151515039531000774169, Самарского областного суда от 11.02.2011, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://oblsud.sam.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id =63400001102071157523051000290558, кассационное определение Краснодарского краевого суда от 02.02.2011, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://kraevoi.krd.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&i d=23400001102011950286091000972671.

Следовательно, разрешить возникшие между сособственниками разногласия по поводу выкупа доли квартиры и размера компенсации может только суд на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся доказательств. Денежная оценка рыночной стоимости отчуждаемой доли при недостижении соглашения может быть произведена независимым экспертом (экспертной организацией) как по инициативе сособственников, так и суда.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

11 июля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

*(2) Дело в том, что в более раннем определении Верховный суд РФ признал право основного собственника выкупить незначительную долю другого даже без его требования о выделе (смотрите определение Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 56-В06-17), что позволяло нижестоящим судам принимать иные решения.