Комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (Т. Живаева, "Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", N 5, май 2013 г.)

Комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Пленум ВАС РФ внес дополнения в постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 по применению норм ГК РФ, регулирующих договор аренды.

Частью 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с 1 марта 2013 года частично отменена система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, о чем указывалось в пояснительной записке и в п. 2.1 раздела II Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Первоначально ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ предусматривала, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона:

- договорам купли-продажи жилых помещений;

- договорам купли-продажи предприятия;

- договорам дарения недвижимого имущества;

- договорам об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты;

- договорам аренды недвижимого имущества, в т.ч. здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года;

- договорам аренды предприятия.

К сведению! Ранее регистрационные действия таких договоров дублировались: эти договоры и переход прав на объект недвижимости регистрировались одновременно, а госпошлину (для физлиц - 1000 руб., для фирм - 15 000 руб.) приходилось платить дважды - и за регистрацию договора, и за регистрацию прав.

Однако норма ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ еще до ее вступления в силу вызвала существенные опасения со стороны предпринимательского и юридического сообщества в отношении целесообразности отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Причина этих опасений состояла в особенностях правового регулирования договора аренды недвижимого имущества:

- сдача в аренду имущества, которое ранее уже было сдано в аренду другому лицу ("двойная аренда");

- сдача в долгосрочную аренду имущества арендодателем, который через короткий промежуток времени его продаст, однако покупатель не будет уведомлен и осведомлен об обременении арендой проданного имущества.

Опасения относительно нарушения стабильности оборота арендованного недвижимого имущества повлекли принятие Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". Указанным законом (ст. 3) из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ были исключены упоминания о ст. 609, 651 и 658 гл. 34 ГК РФ "Аренда".

Тем не менее первоначальная редакция ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ действовала с 1 по 3 марта 2013 года.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только в указанные три календарных дня. Следовательно, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат государственной регистрации и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключение.

Государственная регистрации аренды после 01.03.2013 осуществляется в следующем порядке.

1. Заключенные (подписанные) в период до 01.03.2013 года договоры аренды, представленные для государственной регистрации после 01.03.2013, подлежат государственной регистрации в ранее установленном порядке.

2. Заключенные в период с 01.03.2013 до 03.03.2013 (включительно договоры аренды) не подлежат государственной регистрации независимо от срока их действия и от объекта недвижимости, являющегося предметом аренды.

3. Заключенные 04.03.2013 и после указанной даты договоры аренды подлежат государственной регистрации в ранее установленных случаях (ст. 609, 651, 658 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ) и в ранее установленном порядке (ст. 26 Закона о регистрации).

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

Напомним основные аспекты постановления N 73 и детали рассмотрения споров, вытекающих из арендных отношений.

Часть разъяснений (пп. 1, 3, 4 постановления N 73) касается договоров аренды государственного или муниципального имущества, которые заключаются только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании ст. 30-30.2 Земельного кодекса РФ; ст. 74 Лесного кодекса РФ; пп. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.

Другая часть разъяснений касается всех арендаторов и арендодателей:

1. Арендатор, приобретая арендуемое им имущество (включая недвижимость), должен учитывать, что если договором не предусмотрено иное, то с момента заключения договора купли-продажи (п. 5 постановления N 73):

- обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной;

- риск случайной гибели имущества лежит на покупателе (ст. 459 ГК РФ);

- обязательства по внесению арендной платы прекращаются (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Если договор купли-продажи будет признан недействительным, считается, что арендные отношения между сторонами не прекращались.

2. В случае покупки арендатором арендуемой им недвижимости, договор аренды которой регистрировался (п. 2 ст. 651 ГК РФ), с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды может обратиться любая из сторон (п. 6 постановления N 73).

Если такая запись не будет внесена в ЕГРП, с момента заключения договора купли-продажи договор аренды проданной недвижимости не действует.

3. В договоры об отчуждении казенной недвижимости, заключаемые в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с арендаторами этой недвижимости - субъектами малого или среднего бизнеса (ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"), недопустимо включать условие о сохранении за покупателем (бывшим арендатором) обязанности по внесению арендной платы после заключения договора (п. 6 постановления N 73).

4. Покупатель земельного участка, который до этого был его арендатором, не должен платить земельный налог до тех пор, пока его право собственности на землю не будет зарегистрировано (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54). По мнению ВАС РФ, он обязан возместить продавцу (бывшему арендодателю) расходы по уплате этого налога на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ за период с момента совершения купли-продажи и до момента регистрации права (п. 7 постановления N 73).

А когда в роли продавца (арендодателя) выступает публично-правовое образование (государство, регион, муниципалитет), которое не является плательщиком земельного налога, покупатель (бывший арендатор) должен до момента регистрации своего права собственности на участок платить арендную плату (подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ) (п. 8 постановления N 73).

При этом стороны не могут установить иной момент прекращения обязательства по оплате аренды, кроме как "дата госрегистрации права на землю за покупателем".

Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13

Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 внесены дополнения в ранее принятое постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды".

Постановление N 73 дополнено пп. 4.1-4.5, 9-26, которые рассматривают следующие ситуации.

1. Новые пп. 4.1-4.5 постановления N 73 касаются взаимоотношений аренды государственного и муниципального имущества.

В частности, разъяснено, что в соответствии с новой редакцией ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" допускается в определенных случаях возможность заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества без проведения торгов.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.

Если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом (ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции).

В этом случае договор аренды считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). При этом условие договора аренды, заключенного на новый срок, подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции).

В случае возникновения спора при заключении договора аренды на новый срок преддоговорный спор может быть передан на рассмотрение суда. Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды (ст. 446 ГК РФ).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции), вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1, 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.

2. Новые пп. 9-26 постановления N 73 касаются взаимоотношений аренды будущей вещи, деформализации договора аренды, некоторых вопросов арендной платы и иных вопросов.

Регистрация договора аренды при передаче в аренду части вещи

Положения ГК РФ (ст. 606-607 ГК РФ) не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год. и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

При этом представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в т.ч. с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Это же относится и к случаям исполнения договоров субаренды.

Аренда будущей вещи без регистрации права собственности

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не может быть признан недействительным.

Договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, т.к. по смыслу п. 4 ст. 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в т.ч. в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

Аренда будущей вещи без разрешения на ввод в эксплуатацию

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ с приостановкой деятельности.

Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям ГК РФ.

При этом договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в т.ч. при условии последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, т.к. принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ не допускается.

Передача в аренду вещи неуправомоченным лицом

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, т.е. знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. Если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

При этом не подлежит удовлетворению иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом.

Аренда одного и того же имущества

Теперь рассмотрим аренду одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени).

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (ст. 398 ГК РФ).

Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Аренда без регистрации договора аренды

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ (общими правилами о возврате неосновательного обогащения) не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (сохранение договора при изменении сторон).

Отсутствие индивидуализации предмета договора аренды

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в т.ч. ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Арендная плата по договорам аренды земельных участков

Рассмотрим регулируемую арендную плату по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость регулирования арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, подлежит применению порядок определения государственного регулирования арендной платы, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Или в случае, когда арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Регулируемая арендная плата при передаче права собственности

Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.

Арендная плата, регулируемая по результатам проведения торгов

Теперь рассмотрим размер арендной платы государственного или муниципального имущества: регулируемый и по результатам проведения торгов.

В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Например, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (ст. 168, 614 ГК РФ).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Если же федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то положения актов, которыми устанавливаются такие правила, применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Изменение размера арендной платы

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год., в т.ч. в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Неуплата арендатором арендной платы

Согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Регистрация права собственности на объект, находящийся в обременении на ином праве

Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Переход права собственности на земельный участок

По смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Земельные участки, переданные в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Т. Живаева,

заместитель директора -

руководитель консалтинговой практики

ООО Аудиторско-консалтинговая фирма

"Экспертный центр "Партнеры"

"Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", N 5, май 2013 г.