Вопрос: Супруги проживают вместе в двухкомнатной квартире в г. Москве. При этом один из супругов прописан в квартире и является ее собственником, другой - не прописан и собственником квартиры не является (имущество не является общим). Семья не является нуждающейся в улучшении жилищных условий и не состоит на жилищном учете. Если дом в последующем будет подлежать сносу (по различным основаниям - не пригоден для проживания, находится в аварийном состоянии), каким образом могут быть обеспечены права жильцов? Следует ли прописать в квартире другого супруга для цели получения в будущем большей жилой площади или большего размера денежной компенсации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2013 г.)

Супруги проживают вместе в двухкомнатной квартире в г. Москве. При этом один из супругов прописан в квартире и является ее собственником, другой - не прописан и собственником квартиры не является (имущество не является общим). Семья не является нуждающейся в улучшении жилищных условий и не состоит на жилищном учете.

Если дом в последующем будет подлежать сносу (по различным основаниям - не пригоден для проживания, находится в аварийном состоянии), каким образом могут быть обеспечены права жильцов?

Следует ли прописать в квартире другого супруга для цели получения в будущем большей жилой площади или большего размера денежной компенсации?

Конституция РФ относит жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (подп. "к" п. 1 ст. 72). То есть сфера жилищных правоотношений регулируется не только нормативными правовыми актами федерального уровня, но и законодательством субъектов РФ. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (принятые по предметам совместного ведения) не могут противоречить федеральным законам (ст. 76 Конституции РФ).

Отношения, связанные с изъятием жилого помещения, находящегося в частной собственности, детально регламентируются ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Подробную информацию о механизме реализации приведенной нормы можно получить в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012, а также п.п. 20-22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Применительно к ситуации, изложенной в вопросе, условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении, освобождении жилых помещений (жилых домов) на основании решений исполнительных органов государственной власти г. Москвы, а также предоставления жилых помещений, возмещения (компенсации) либо выкупной цены собственникам установлены Законом г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (далее - Закон N 21).

Согласно ст. 4 Закона N 21 основанием для освобождения жилых домов является правовой акт Правительства Москвы, принимаемый в том числе и в связи с признанием в установленном порядке жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу, а также изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона N 21, уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы на основании правового акта Правительства Москвы принимают решение по каждому жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию, по указанным основаниям.

Частью 1 ст. 6 Закона N 21 закреплено, что собственникам, освобождающим жилые помещения, по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. В силу ч. 2 ст. 6 Закона N 21 размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения*(1). Денежное возмещение (компенсация) собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях при наличии у собственника другого жилого помещения, в отношении которого собственник обладает правом пользования либо правом собственности. Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход прав собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом. В этой связи смотрите, например, определение Московского городского суда от 11.04.2011 по делу N 4г/5-3222/11.

При определении выкупной цены*(2) изымаемого у собственника жилого помещения (жилого дома) в нее включаются размер рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения (жилого дома), а также все убытки, причиненные собственнику в связи с его изъятием, возмещение которых предусмотрено федеральным законодательством при изъятии жилых помещений. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену*(3) (ч. 3 ст. 6 Закона N 21).

Отметим, что на основании ч. 4 ст. 6 Закона N 21 при согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. Однако доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.

Согласно ст. 3 Закона г. Москвы N 21 жилое помещение взамен изымаемого у собственника предоставляется в районе его проживания. Район проживания - территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом эти районы г. Москвы должны находиться в одном административном округе г. Москвы. Предоставление жилого помещения вне района проживания осуществляется только с письменного согласия граждан. Исключения из этого правила предусмотрены ч. 3 ст. 3 Закона N 21 (смотрите, к примеру, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30.06.2011 N 33-20257).

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, положения ч. 9 ст. 32 ЖК РФ позволяют органу государственной власти или органу местного самоуправления, принявшим такое решение, предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. В такой ситуации условия выкупа, в том числе выкупная цена, будут определяться решением суда. В этой связи смотрите, например, определение Московского городского суда от 26.09.2011 N 4г/4-6806/2011, определение Свердловского областного суда от 06.03.2012 N 33-2071/2012.

Обращаем Ваше внимание, что положения Закона N 21 распространяют свое действие исключительно на собственников жилых помещений, члены семьи собственника при этом во внимание не принимаются (смотрите, например, определение Московского городского суда от 18.10.2010 по делу N 3-302/3-2010, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.11.2010 N 33-34823). Значение имеют лишь потребительские качества (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.) жилого помещения, подлежащего изъятию. Поэтому количество членов семьи (зарегистрированных по месту проживания или проживающих без регистрации) никак не влияет на решение вопроса о натуральном возмещении (компенсации) либо определении выкупной цены в случае освобождения изымаемого жилого помещения. Члены семьи собственника жилого помещения сохраняют в отдельных случаях лишь право пользования жилым помещением, предоставленным собственнику в порядке натурального возмещения (компенсации) или приобретенным собственником путем использования денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены (ст. 8 Закона N 21). В рассматриваемой ситуации речь не идет об улучшении жилищных условий. Улучшить жилищные условия могут только те лица, которые в установленном порядке признаны нуждающимися в жилом помещении и состоят на жилищном учете (ст. 7 Закона N 21). Как мы поняли из вопроса, собственник таковым не является, а потому к нему данные правила не применимы.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

4 июня 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Положение о порядке предоставления денежного возмещения собственнику, освобождающему жилое помещение, утверждено постановлением Правительства Москвы от 13.03.2007 N 167-ПП.

*(2) Методика расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ утверждена постановлением Правительства Москвы от 14.08.2007 N 703-ПП.

*(3) Порядок зачета стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан, при предоставлении жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, установлен постановлением Правительства Москвы от 07.11.2006 N 874-ПП.