Требования об обязании произвести снос самовольной постройки и освободить земельный участок: теория, закон и практика (В. Болдырев, "Право и экономика", N 5, май 2013 г.)

Требования об обязании произвести снос самовольной постройки и освободить земельный участок: теория, закон и практика

Анализ требований, заявляемых в связи с возведением на земельных участках самовольных построек и судебных актов, которыми данные требования удовлетворяются, позволяет утверждать, что в среде участников экономических отношений, а также в среде правоприменителей отсутствует единое понимание природы соответствующего способа защиты гражданских прав.

В юридической литературе указано, что иск, базирующийся на норме ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), "...в зависимости от конкретных фактических обстоятельств может иметь: гражданско-правовой характер (курсив мой. - В.Б.), основанный на равенстве участников (собственника земельного участка и застройщика), и в этом случае иск о сносе самовольной постройки, заявленный владельцем земельного участка, на котором расположена такая постройка, следует рассматривать как требование, аналогичное негаторному иску; административный характер (курсив мой. - В.Б.), если требования заявляются в публичных интересах" [1, с. 30].

Вероятно, терминологическое обозначение характера требований ("гражданско-правовой" и "административный") выбрано автором не очень удачно, однако суть определена хорошо. В основу иска о сносе самовольной постройки может быть положен либо частный, либо публичный интерес; круг обстоятельств, подлежащих исследованию в каждом из названных случаев, будет отличаться. В настоящей работе рассмотрены преимущественно те вопросы, которые связаны с защитой частного интереса.

"Сравнительный анализ конституирующих признаков виндикационных и негаторных исков с признаками иска о сносе самовольной постройки не позволяет его отнести ни к одному из данных исков. Требование сноса самовольной постройки во всех случаях влечет восстановление положения, существовавшего до возведения объекта самовольного строительства, что является самостоятельным способом защиты нарушенных прав, в том числе и прав собственника, указанным в ст. 12 ГК РФ" [1, с. 29, 30].

Действительно ли снос самовольной постройки всегда направлен на восстановление положения, существовавшего до нарушения права?

Если самовольная и технически необратимая реконструкция объекта недвижимости приводит к появлению здания, несущего опасность для окружающих, его снос сложно назвать "восстановлением положения, существовавшего до возведения объекта самовольного строительства", но только в физическом понимании обстоятельств происходящего. В результате применения названного способа защиты гражданских прав визуально наблюдаемая обстановка (полное отсутствие здания) кардинально отличается от той, которая была до нарушения права (существовало законно возведенное здание). Однако если посмотреть на приведенный тезис с сущностной стороны, следует прийти к выводу о его правильности: в результате сноса достигнуто то состояние права (законного интереса) истца, которое существовало до нарушения. Техническая и юридическая оценка обстоятельств, связанных возведением самовольной постройки, и последствий сноса может быть неодинаковой.

Изучение практики рассмотрения судами требований об освобождении земельных участков, комбинируемых с требованиями о сносе самовольных построек (конкретизируемых в части, касающейся построек), позволяет утверждать о существовании сложившейся, устойчивой практики удовлетворения таких требований. Так, было отмечено, что "...иски о сносе объекта недвижимости часто разрешаются арбитражными судами с одновременным применением ст.ст. 222 и 304 ГК РФ, а также названных (ст. 62 и п. 3 ст. 76. - В.Б.) норм Земельного кодекса" [2, с. 126].

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Совместным Постановлением Пленумов Высшего Арбитражного и Верховного Суда Российской Федерации разъяснено: "В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой"*(1).

Из приведенного разъяснения понятно, что практика применения нормы ст. 222 ГК РФ формируется преимущественно в связи с заявлением требований о сносе самовольных построек, право собственности на которые не зарегистрировано. Основная масса исков подается в отношении тех объектов, которые обладают отраженными в п. 1 ст. 130 ГК РФ физическими признаками недвижимости (все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), но в юридическом смысле слова недвижимостью не являются. Названные обстоятельства делают верными следующие замечания: "Законодатель, констатирует, что самовольная постройка - это недвижимость. Однако здесь он противоречит сам себе" [3, с. 35]. Имеется также точка зрения, согласно которой термин "недвижимость" в данном случае законодатель использовал "не в правовом значении" [2, с. 132].

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (кроме случаев признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ). Как упоминалось выше, применению данной нормы кодифицированного гражданского законодательства судами нередко сопутствуют ссылки на нормы земельного законодательства, предоставляющие похожие возможности лицу, чьи права нарушены самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановление плодородия почв, восстановление земельных участков в прежних границах, возведение снесенных зданий, строений, сооружений или снос незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановление межевых и информационных знаков, устранение других земельных правонарушений и исполнение возникших обязательств).

Способ защиты, установленный в земельном законодательстве, касается не только самовольных построек, но и объектов временного характера. Однако он не охватывает в полной мере тех возможностей, которые дает иск о сносе, базирующийся на норме ст. 222 ГК РФ, поскольку смысл ст. 62 ЗК РФ позволяет требовать снос лишь в пределах самовольно застроенного ответчиком земельного участка истца, но не за его границами.

Удовлетворение требований об освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки - устоявшаяся судебная практика. Так, Арбитражный суд Краснодарского края решил: "Обязать индивидуального предпринимателя Ханояна Сергея Ефремовича, г. Сочи, в течение 10 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда, освободить земельный участок путем сноса своими силами и средствами самовольной постройки - террасы литера "а" площадью 281,4 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Лазаревский, ул. Лазарева, 23/4"*(2). Подчеркнем, что, несмотря на отсутствие в резолютивной части судебного решения указания на кадастровый номер земельного участка, который необходимо освободить, соответствующие сведения приведены в мотивировочной части судебного акта. Там же отмечено, что собственником земельного участка является Российская Федерация. Такое решение, на наш взгляд, является полноценным и обоснованным.

Представляется, что наличие в решении юрисдикционного органа указания на обязанность ответчика освободить земельный участок истца путем сноса самовольной постройки, расположенной как на земельном участке истца, так и земельном участке ответчика, может создать сложности с исполнением судебного акта. Ответчик на стадии исполнительного производства будет утверждать, что решение касается только его обязанности снести здание на участке истца, но не на его (ответчика) участке.

Легальное определение гласит, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ). Наряду с ним существуют доктринальные дефиниции, например: земельный участок - "...это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяются правилами землепользования и застройки и (или) иными нормативно-правовыми актами" [4].

Уникальный кадастровый номер и географическая определенность границ (обеспечивается описанием местоположения собственно границ и поворотных точек) делают земельный участок объектом гражданских прав. Так, совершенно справедливо было замечено, что "...объектом освобождения от созданного препятствия в виде самовольной постройки вполне может выступать земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет" [2, с. 125].

Требование об освобождении земельного участка может плохо сочетаться или не сочетаться вовсе с требованием о сносе самовольной постройки. "Комбинирование" названных исков следует считать нерациональным, а удовлетворение соответствующих требований невозможным: (1) когда "земельный участок" не прошел процедуры формирования и постановки на кадастровый учет; (2) когда самовольная постройка, хотя и затрагивает интересы владельцев соседнего земельного участка, например, грозит причинением вреда в результате обрушения, но не располагается полностью или в части на земельном участке истца. В названных случаях следует требовать только сноса самовольной постройки.

Стремление истца "комбинировать" требование об освобождении земельного участка с требованием о сносе может быть обусловлено несколькими обстоятельствами.

Во-первых, если самовольная постройка занимает лишь часть земельного участка, принадлежащего истцу, а второй частью находится на земельном участке застройщика, удовлетворение требования об освобождении земельного участка истца без формулировки о сносе самовольной постройки рождает возможность исполнения соответствующего судебного акта путем сноса части строения. Иными словами, взыскатель (истец) будет вынужден удовлетвориться тем, что должник (ответчик) снесет ту часть здания, которая находится на земельном участке взыскателя. Технически такая возможность частичного сноса иногда существует; такой "частичный" снос, в конечном итоге, может вестись долгое время и повлечь появления здания, грозящего обрушением, на границе земельного участка истца.

Во-вторых, возможно заявление требования о сносе строения, с одновременной ссылкой как на норму ст. 222 ГК РФ (об обязании произвести снос), так и на норму п. 2 ст. 62 ЗК РФ (об обязании устранить земельное правонарушение) или норму ст. 304 ГК РФ (о негаторном иске), если на момент заявления требований неясно: является ли строение капитальным, т.е. может ли оно быть охарактеризовано как самовольная постройка.

Официальные разъяснения по вопросу, касающемуся "временных объектов", таковы: "Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости"*(3). Одновременно высшие судебные инстанции, обратили внимание на применимый в последнем случае способ защиты права: "Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ)".

Как известно, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска (ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Аналогичным образом истец, обратившийся в суд общей юрисдикции, вправе изменить основание или предмет иска (ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ). Изменение одновременно и того и другого в процессе одного судопроизводства не допускается.

Учитывая, что под основанием иска понимаются не только фактические обстоятельства, на которых основывает свои требования истец (юридические факты), но и правовые нормы, регулирующие соответствующие отношения [5], при существовании на момент обращения в суд неопределенности, является ли постройка капитальной, истцу целесообразно ссылаться и на норму ст. 222 ГК РФ, и на норму ст. 62 ЗК РФ (либо ст. 304 ГК РФ).

Если в процессе судопроизводства выяснится, что объект является временным и не имеет признаков недвижимого имущества (например, вопросы о возможности перемещения и капитальности строения могут быть решены в ходе проведения строительно-технической экспертизы), истцу будет достаточно исключить требование о сносе, оставив требование об освобождении земельного участка.

Таким образом, причины заявления истцами "комбинированного" требования об освобождении земельного участка путем сноса постройки следует видеть в содержании норм материального и процессуального права, отсутствии единообразной практики рассмотрения требований о сносе и сложностях установления характера строения на момент обращения истца в суд.

Следует также остановиться на проблеме нецелесообразности заявления вместе с иском об обязании осуществить снос отдельного требования о признании строения самовольной постройкой.

Существует точка зрения, согласно которой "...было бы логичнее при лишении застройщика возможности легализовать самовольную постройку предусмотреть обязательный судебный порядок признания ее таковой с указанием на то, что при отсутствии такого судебного акта постройка самовольной считаться не может" [3, с. 34].

Статья 12 ГК РФ содержит такой способ защиты гражданских прав, как признание права, однако признание строения самовольной постройкой не является признанием чьего-либо права; наоборот, это констатация неполноценности права (при самовольной реконструкции законно возведенного строения) или констатация отсутствия права вообще (при возведении нового строения). В мотивировочной части решения суд должен дать оценку возможности применения такого специального способа защиты гражданских прав, как обязание осуществить снос постройки, т.е. выяснить, идет ли речь об объекте капитального строительства и имеются ли признаки самовольности его возведения. Однако нормы права не предоставляют суду возможности отражать данные обстоятельства в резолютивной части.

В связи с изложенным представляется законным и одновременно взвешенным подход к требованию о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, нашедший отражение в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда: "Суд рассматривает требование истца о признании террасы самовольной постройкой и о сносе самовольной постройки как единое требование, поскольку законом не предусмотрен способ защиты только в виде констатации факта самовольной постройки"*(4).

Вместе с тем в арбитражной практике случаи удовлетворения требований о признании строений самовольными постройками не являются редкостью*(5). Нам не известно случаев, когда не соответствующее буквальному смыслу материального права удовлетворение резолютивной частью судебного решения требования о признании строения самовольной постройкой влекло бы отмену соответствующего судебного акта (если, конечно, удовлетворено и требование о сносе такой постройки). И это тоже имеет свои основания: сугубо формальный изъян решения не может ущемить чьих-либо интересов.

Иски о сносе постройки, освобождении земельного участка, если при этом сам истец не был лишен владения земельным участком, подчиняются правилу о нераспространении на них исковой давности, что еще раз доказывает частичное смысловой тождество указанных ранее норм гражданского и земельного законодательства.

Совместным постановлением Пленумов Высшего Арбитражного и Верховного Суда Российской Федерации разъяснено: "С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется"*(6).

Данное разъяснение позволяет говорить, что юрисдикционные органы, как и цивилистическая наука, подразделяют иски о сносе на частные и публичные; исковая давность по требованиям о сносе самовольной постройки в защиту частных интересов подчиняется иному, чем было приведено выше, выработанному практикой правилу.

Пунктом 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"*(7) разъяснено: "Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком".

В Определении ВАС РФ от 5 мая 2011 г. N ВАС-2947/11 по делу N А53-20008/2009*(8) находим: "Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения... В силу положений статьи 208 ГК РФ на такое требование исковая давность не распространяется... При таких обстоятельствах, а также учитывая, что нахождение спорных объектов на земельном участке, предоставленном университету на праве постоянного (бессрочного) пользования, нарушает его права и охраняемые законом интересы, препятствует ему использовать земельный участок по целевому назначению, суд удовлетворил его требование об освобождении это участка путем сноса расположенных на нем объектов недвижимости".

Данную позицию поддерживает ряд специалистов: "Для иска о сносе недвижимости, как и для негаторного иска, не имеет значения, кто был первоначальным нарушителем, когда началось и превышает ли трехлетний срок нарушение права собственности или законного владения. Важно доказать, что препятствия в его осуществлении сохранились на момент рассмотрения спора арбитражным судом, нахождение строения на земельном участке противоречит публичному или частному ограничению по ст. 222 ГК РФ" [2, с. 131].

Приведенный подход объясняется понимаем того, что утратить правомочие владения частью вещи нельзя. Он базируется на представлении о земельном участке как вещи, существующей в качестве объекта гражданских прав лишь постольку, поскольку в установленном законом порядке определены его границы и проведен кадастровый учет. Появление вместо одного земельного участка нескольких происходит в результате юридических процедур (межевание, постановка на кадастровый учет новых участков), а не действий фактического характера (возведение забора или рва). Аналогичным образом обособление части земельного участка путем его самовольной застройки другим лицом есть действие, препятствующее пользованию данной частью земельного участка, а не посягающее на владение вещью в целом.

Вместе с тем следует отметить, что судами тщательно исследуется вопрос о том, выбывал ли земельный участок из владения собственника, и в случае установления факта выбытия делаются выводы о возможности применения срока исковой давности к иску о сносе самовольной постройки*(9). Следовательно, круг обстоятельств, оцениваемых судами при рассмотрении исков об освобождении земельных участков и сносе самовольных построек, прямо зависит не только от вида возведенного объекта и характера допущенных при возведении нарушений, но и существа приведенных ответчиком возражений.

Список литературы

1. Иваненко А.В. Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2013. // URL: http://vak2.ed.gov.ru/idcUploadAutoref/renderFile/106307 (дата обращения: 01.05.2013).

2. Бакулин А.Ф., Петухова А.В. О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки // Российский юридический журнал. - 2011. - N 6.

3. Уколова Т.Н., Филатова Д.О. Новеллы гражданского законодательства о самовольном строительстве // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. - 2010. - N 74.

4. Анисимов А.П., Чаркин С.А. Объекты земельных правоотношений // Российская юстиция. - 2012. - N 2. - С. 4-8.

5. Гражданский процесс: учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. М.К. Трешникова. - М.: Издательский Дом "Городец", 2007. - С. 229, 300 (автор главы С.А. Иванова).

Аннотация

Исследуется судебная практика по спорам об освобождении земельных участков путем сноса самовольных построек. Отдельному требованию о признании постройки самовольной дается оценка как не подлежащему удовлетворению в резолютивной части судебного решения. Исследуются причины неприменения судами срока исковой давности к требованию о сносе самовольной постройки, если истец не был лишен владения земельным участком.

В. Болдырев,

доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин

Омской академии МВД России,

кандидат юридических наук, доцент

"Право и экономика", N 5, май 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. - 2010. - N 6.

*(2) Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 января 2012 г. по делу N А-32-18702/2011//URL:http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/248cef35-60f0-48f c-a1f2-59fdb504e372/A32-18702-2011_20120116_Reshenija%20i%20postanovlenij a.pdf (дата обращения: 03.05.2013). См. также: Определение об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2012 г. N ВАС-12159/12 по делу N А32-18702/2011//URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/d0f7e853-3940-4a07-8a91-472bc3dd4536/A32 -18702-2011_20120921_0predelenie.pdf (дата обращения: 03.05.2013); Решение Арбитражного суда Калининградской области от 4 марта 2011 г. по делу N А21-4142/2010//URL:http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/44676ce6-9487-4425- b8cd-fc83de88183c/A21-4142-2010_20110304_Reshenija%20i%20postanovlenija.p df (дата обращения: 02.05.2013). См. также: Определение об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 16 мая 2012 г. N ВАС-5863/12 по делу N А21-4142/2010//URL:http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/cee52c82-c7f3-4336- b180-3912aac4ec6b/A21-4142-2010_20120516_0predelenie.pdf (дата обращения: 02.05.2013).

*(3) Пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. - 2010. - N 6.

*(4) Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2012 г. N А32-18702/2011//URL:http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/081c4df1-d226-4542 -a0c9-0726ea6a44e5/A32-18702-2011_20120518_Postanovlenie%20apelljacionnoj %20instancii.pdf (дата обращения: 03.05.2013).

*(5) Решение Арбитражного суда Калининградской области от 4 марта 2011 г. по делу N А21-4142/2010 // URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/44676ce6-9487-4425-b8cd-fc83de88183c/A21 -4142-2010_20110304_Reshenija%20i%20postanovlenija.pdf (дата обращения: 02.05.2013). См. также: Определение об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 16 мая 2012 г. N ВАС-5863/12 по делу N А21-4142/2010 // URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/cee52c82-c7f3-4336-b180-3912aac4ec6b/A21 -4142-2010_20120516_0predelenie.pdf (дата обращения: 02.05.2013).

*(6) Пункт 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. - 2010. - N 6.

*(7) Вестник ВАС РФ. - 2011. - N 2.

*(8) URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/82c983a7-11d6-4076-a246-7db4a4657866/A53 -20008-2009_20110505_0predelenie.pdf (дата обращения: 05.05.2013).

*(9) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2012 г. N 3605/12 по делу N А78-5125/2010. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/c0495a68-b2a1-4cbd-95e6-5a718f68939c/A78 -5125-2010_20120730_Reshenija%20i%20postanovlenija.pdf (дата обращения: 05.05.2013).