Вопрос: Рядом с многоквартирным домом и прилегающим к нему земельным участком находится административное здание. Общим собранием собственников принято решение поставить земельный участок на кадастровый учет, собственники получили кадастровый паспорт. Впоследствии на общем собрании принято решение об ограничении проезда по земельному участку автотранспорта сотрудников, работающих в административном здании. Были установлены металлические столбы и между ними натянут металлический трос. Правомерны ли действия жильцов по установлению ограждения, препятствующего свободному проезду через земельный участок? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2012 г.)

Рядом с многоквартирным домом и прилегающим к нему земельным участком находится административное здание. Единственно возможный путь прохода к этому зданию расположен только через указанный земельный участок, иные пути подхода отсутствуют. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение поставить земельный участок на кадастровый учет, проведены необходимые работы; в результате земельный участок поставлен на кадастровый учет, собственники получили кадастровый паспорт. Впоследствии на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение об ограничении проезда по земельному участку автотранспорта сотрудников, работающих в рядом расположенном административном здании. Во исполнение этого решения были установлены металлические столбы и между ними натянут металлический трос. В настоящее время сотрудники административного здания вынуждены объезжать эти столбы по газонам и растущим рядом кустарникам, что приводит к многочисленным конфликтам с жильцами дома.

Правомерны ли действия жильцов по установлению ограждения, препятствующего свободному проезду через земельный участок?

1. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В качестве обязательного условия возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом жилищное законодательство предусматривает постановку участка на государственный кадастровый учет. Именно в результате кадастрового учета земельный участок приобретает такие уникальные характеристики, которые позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, выделить среди других земельных участков (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Так, согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующие застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ч. 5 ст. 16 Вводного закона, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. При этом земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")*(1).

Поскольку, как следует из вопроса, земельный участок под многоквартирным домом сформирован в установленном законом порядке и поставлен на кадастровый учет, право собственности на него возникло у собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона. В связи с этим собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять в отношении данного земельного участка полномочия, перечисленные в ст. 209 ГК РФ, с ограничениями, установленными жилищным законодательством (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ), в том числе принимать решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

2. В силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений может принять решение*(2) в том числе и об ограничении движения по территории данного земельного участка. В этой связи смотрите, к примеру, решение Дзержинского районного суда г. Перми от 13.05.2011 по делу N 2-143/2011 (http://www.gcourts.ru/case/3168518), решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 07.06.2011 по делу N 2-1907/2011 (http://www.gcourts.ru/case/1587509), решение Первомайского районного суда г. Омска от 02.05.2012 по делу N 2-988/2012 (http://www.gcourts.ru/case/10470105), определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2012 по делу N 33-1135 (http://www.gcourts.ru/case/3728887).

Тем не менее согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. В частности, в соответствии с п. 1.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, граждане обязаны использовать земельные участки, необходимые для использования жилищного фонда без ущерба для других лиц.

Поэтому принятие решения об ограничении движения по территории придомового земельного участка не может нарушать права собственников (иных правообладателей) соседних зданий на доступ к принадлежащим им объектам недвижимого имущества. Иными словами, недопустимо принятие решения об ограничении движения по территории придомового земельного участка, если оно приведет к перекрытию единственно возможного доступа к соседнему зданию. В такой ситуации собственник здания может требовать устранения нарушения его права путем сноса соответствующих ограждений на основании ст. 304 ГК РФ. В этой связи смотрите, например, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.07.2012 N Ф04-2259/12 по делу N А45-17561/2011. Отметим здесь, что, на наш взгляд, отсутствие возможности подъезда к соседнему зданию при наличии пешеходного доступа к нему не свидетельствует о нарушении прав собственника (иного правообладателя) этого здания.

Кроме того, представляется, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ) обязано соблюдать установленные ст. 161 ЖК РФ требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе соблюдать требования законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и т.п. (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).

Одной из мер обеспечения противопожарной безопасности является организация беспрепятственного проезда пожарной техники к месту пожара. На это прямо указано в п. 1 ч. 1 ст. 90 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", согласно которому для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещённых с функциональными проездами и подъездами*(3).

Поэтому, полагаем, что ограничение движения по территории придомового земельного участка в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно препятствовать проезду пожарной техники. В этой связи смотрите, например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 N 15АП-6353/2011 по делу N А53-749/2011.

Таким образом, для решения о правомерности действий собственников жилых помещений по установлению ограждения придомового земельного участка необходимо установить, соблюдались ли при принятии решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме об установке ограждения требования ст.ст. 45-48 ЖК РФ, остается ли после установления ограждения возможность доступа к соседнему зданию, а также проезда пожарной техники к месту пожара.

К сведению:

Согласно ч. 5 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В соответствии со ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Статьей 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Установление сервитута допустимо, если интересы собственника земельного участка не могут быть обеспечены иным способом.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Какие-либо иные лица, кроме собственников недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), для пользования которым необходимо установление сервитута, заявлять требования об установлении сервитута согласно ст. 274 ГК РФ не вправе. В этой связи смотрите, к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2011 N Ф10-2095/11 по делу N А08-11890/2009-15.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

7 ноября 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В этой связи обратите внимание на судебную практику, например: апелляционное решение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 07.08.2012 по делу N 33-15608/12, ознакомиться с которым можно но ссылке: http://www.gcourts.ru/case/10260033, решение Октябрьского районного суда г. Самары от 11.05.2010, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://oktyabrsky.sam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=1258.

*(2) Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подробно изложен в ст. 45 ЖК РФ. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Часть 1 ст. 47 ЖК РФ допускает возможность проведения общего собрания домовладельцев в форме заочного голосования, если при проведении общего собрания путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума. В этом случае решения собственников в письменной форме передаются ими в определенное место или по определенному адресу. Извещение (сообщение) о проведении такого собрания направляется всем собственникам по правилам ст. 45 ЖК РФ.

Решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принимается квалифицированным большинством (не менее 2/3 голосов) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

*(3) В п. 2 Приложения 1 "Противопожарные требования" к СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденного постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78, указано, что при проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями, и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение. Расстояние от края проезда до стены здания, как правило, следует принимать 5-8 м для зданий до 10 этажей включительно и 8-10 м для зданий свыше 10 этажей. В этой зоне не допускается размещать ограждения, воздушные линии электропередачи и осуществлять рядовую посадку деревьев. Вдоль фасадов зданий, не имеющих входов, допускается предусматривать полосы шириной 6 м, пригодные для проезда пожарных машин с учётом их допустимой нагрузки на покрытие или грунт.