Вопрос: В краткосрочном договоре найма жилого помещения отсутствует условие об автоматической пролонгации срока действия этого договора, а указано лишь, что за три месяца до окончания срока действия договора стороны должны уведомить друг друга о своем намерении продлить или прекратить договорные отношения. Может ли краткосрочный договор найма жилого помещения считаться продленным автоматически, если ни одна из сторон своевременно не потребовала его прекращения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2012 г.)

В краткосрочном договоре найма жилого помещения отсутствует условие об автоматической пролонгации срока действия этого договора, а указано лишь, что за три месяца до окончания срока действия договора стороны должны уведомить друг друга о своем намерении продлить или прекратить договорные отношения.

Может ли краткосрочный договор найма жилого помещения считаться продленным автоматически, если ни одна из сторон своевременно не потребовала его прекращения?

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма жилого помещения (вне государственного и муниципального жилищного фонда социального использования) в силу закона является срочным. Согласно ст. 683 ГК РФ он может заключаться как на срок до одного года (краткосрочный договор), так и на срок до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Поскольку в силу ст. 314 ГК РФ обязательство, в котором предусмотрен срок его исполнения, исполняется в пределах установленного срока, а надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ), то окончание срока действия договора найма влечет по смыслу ст. 683, п. 1 ст. 671 ГК РФ обязанность нанимателя выехать из предоставленного ему жилого помещения (возвратить предмет найма) и в итоге прекращение договорных отношений между сторонами.

В то же время интерес нанимателя в сохранении отношений по жилищному найму обеспечен положениями ст. 684 ГК РФ. Так, по истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если же наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Однако в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ к краткосрочному договору найма жилого помещения положения ст. 684 ГК РФ по общему правилу не применяются. Нормы о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на тех же или иных условиях на новый срок и о продлении договора на тех же условиях и на тот же срок могут быть распространены на отношения сторон по краткосрочному жилищному найму только в том случае, если стороны об этом договорятся (п. 2 ст. 683 ГК РФ). В отсутствие такого соглашения истечение срока действия краткосрочного договора найма жилого помещения прекращает договорные отношения между наймодателем и нанимателем. Аналогичного мнения придерживаются и суды. Смотрите, к примеру, определение Московского городского суда от 21.06.2012 N 4г/9-5052/2012, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2012 N 33-6567, кассационное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 30.09.2009, решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 07.05.2009 (http://industrialny.alt.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=200&;cl=1 ), решение Воткинского районного суда Удмуртской Республики от 03.04.2012 (http://www.gcourts.ru/case/9245154).

Как следует из вопроса, в краткосрочном договоре найма жилого помещения отсутствует условие, которое допускало бы возможность пролонгации договора на новый срок, а согласована лишь процедура уведомления сторонами друг друга о своем намерении продлить договорные отношения или прекратить их. Мы считаем, что при таких обстоятельствах сторонами не согласовано применение к их отношениям нормы о продлении договора на тех же условиях и на тот же срок. Следовательно, на основании п. 2 ст. 683 ГК РФ краткосрочный договор найма жилого помещения в рассматриваемой ситуации не может считаться продленным автоматически, даже если ни одна из сторон своевременно не потребовала его прекращения.

Отметим, что проживание нанимателя в жилом помещении за пределами срока действия договора найма, даже в отсутствие возражений наймодателя, само по себе не порождает права пользования этим жилым помещением. Так, воля лица на совершение сделки (возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей) может выражаться различными способами, в том числе и молчанием. Однако в п. 3 ст. 158 ГК РФ указано, что молчание признается выражением воли совершить сделку только в случаях, предусмотренных законом*(1) или соглашением сторон. В отношении краткосрочного договора найма жилого помещения глава 35 ГК РФ (с учетом положений п. 2 ст. 683 ГК РФ) такой возможности не предусматривает. Отсутствует подобное условие и в заключенном сторонами договоре.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации истечение срока действия краткосрочного договора найма жилого помещения повлекло прекращение между сторонами договорных отношений. Для того чтобы придать существующим фактическим отношениям по пользованию квартирой правовую форму, нанимателю необходимо обратиться к наймодателю с предложением о заключении договора найма жилого помещения на новый срок. До заключения нового договора требование собственника помещения о внесении платы за пользование жилым помещением по договору коммерческого найма будет безосновательным (смотрите кассационное определение Пермского краевого суда от 11.01.2012 по делу N 33-91), однако на основании ст. 1102 ГК РФ с фактического пользователя могут быть взысканы суммы неосновательного обогащения (смотрите решение Дзержинского районного суда г. Перми от 12.07.2011 по делу N 2-120/2011 (http://www.gcourts.ru/case/2229969), оставленное в силе кассационным определением Пермского краевого суда от 26.09.2011 по делу N 33-9704).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

20 ноября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) В частности, такая возможность предусмотрена гражданским законодательством для договора аренды. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Однако правила главы 34 ГК РФ к отношениям из договора найма жилого помещения не применимы.