Управляющая компания (Д. Чернокальцев, "Жилищное право", N 7, июль 2012 г.)

Управляющая компания

Жилищный кодекс и иные нормативные акты, регулирующие деятельность и ответственность организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, предписывают им обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно законодательству, управляющая организация несет ответственность за состояние общего имущества многоквартирного дома, состав которого определяется договором, заключаемым между собственниками и управляющей организацией, а также нормативными актами, в частности статьями 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Неприятности управляющей организации носят сезонный характер. Это связано не только с обострением неуравновешенных граждан, рассылающих жалобы и петиции во всевозможные органы власти, но и рядом других факторов, которые характерны для каждого времени года.

Любое время года старательно испытывает на прочность надлежащее исполнение управляющей организацией своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Весна

Весенний период, в зависимости от погодных условий, представляет собой время, очень богатое на претензии со стороны жителей по поводу убытков, причиненных их имуществу. Почву для значительной части претензий дают атмосферные осадки, которые через поврежденную кровлю заливают жителей верхних этажей многоквартирных домов и причиняют другие неприятности. Отсутствие диалога приводит стороны в суд, в котором потребители услуг заявляют требования не только о возмещении ущерба, но и выполнении определенных действий.

Так, Верховный суд Республики Карелия рассматривал в январе 2012 года гражданское дело по иску жительницы, требующей обязать ответчиков произвести ремонт, взыскать с них материальный ущерб и компенсацию морального вреда (Постановление ВС Республики Карелия от 13 января 2012 г. по делу N 33-93/2012).

Истица жаловалась, что в результате протечек с крыши в весенний период ее имуществу причинен ущерб, и требовала обязать ответчиков произвести ремонт кровли и взыскать стоимость ремонта квартиры.

В качестве ответчиков истица указала администрацию Кондопожского городского поселения, Кондопожское муниципальное многоотраслевое предприятие жилищно-коммунального хозяйства, ООО "Онежская управляющая компания", ООО "УК Онежская", поскольку в спорный период домом управляли разные управляющие организации.

Судом первой инстанции требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта были удовлетворены, в требованиях о проведении ремонта кровли судом первой инстанции было отказано. Отказывая в удовлетворении требования о замене всей кровли дома, суд указал, что истица не управомочена выступать от имени остальных жильцов дома с требованием о замене всей кровли дома.

Постановлением Верховного суда Республики Карелия это решение было отменено. Суд посчитал необоснованным возложение ответственности только на одну управляющую организацию, учитывая, что в период возникновения убытков домом управляли несколько управляющих организаций.

Кроме того, ВС Республики Карелия указал, что в силу положений ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения не ограничен в требованиях к наймодателю в части надлежащего содержания общего имущества дома. Таким образом, истица не лишена возможности заявлять требования о производстве капитального ремонта крыши.

Вышеописанное решение показывает, что ответственность за убытки, причиненные потребителю управляющей организацией, могут быть взысканы солидарно с нескольких управляющих организаций, если истец докажет, что ущерб причинялся в течение длительного периода и потребитель (если он является нанимателем) не лишен права требовать проведения у наймодателя (собственника) капитального ремонта общего имущества.

Однако протечки не единственный источник ущерба, причиняемого имуществу вследствие деятельности управляющих организаций.

Свердловский областной суд рассматривал кассационную жалобу на решение по делу о возмещении ущерба, причиненного автомобилю истца вследствие падения на автомобиль с крыши дома рулона рубероида в городе Нижний Тагил (Определение от 31 января 2012 г. по делу N 33-1238/2012).

Представитель ответчика считал решение суда первой инстанции незаконным, поскольку полагал, что вина ООО "ЖКУ" в этом отсутствует, так как ущерб причинен истцу вследствие непреодолимой силы. По данным наблюдения метеостанции, в городе Нижнем Тагиле отмечались гроза, ливневый дождь, скорость ветра достигала 27 м/сек.

Кассационная инстанция оставила решение без изменений, указав, что в силу ст. 36 ЖК РФ крыша дома относится к общему имуществу в многоквартирном доме.

Судом установлено, что причинение истцу материального ущерба имело место именно вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком ООО "ЖКУ" своих обязательств по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Довод автора жалобы о том, что причинение истцу вреда имело место вследствие непреодолимой силы, к которой автор жалобы относит порывы очень сильного ветра, был признан несостоятельным. В месте падения рубероида на автомашину истца других разрушений и повреждений имущества не имелось. При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что причинение вреда истцу произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы, не имелось.

Действующее законодательство устанавливает также ответственность организаций, управляющих многоквартирными домами, за вред, причиненный жизни и здоровью граждан, неосмотрительно попавших в их зону ответственности.

Одной из обязанностей управляющих организаций является надлежащее содержание фасадов зданий, переданных им в управление. Данная обязанность должна исполняться посредством периодических осмотров фасадов, своевременного устранения трещин, сколов, текущего ремонта и окраски фасадов, ограждения потенциально опасных мест, информирования собственников о необходимости проведения капитального ремонта фасада и другого. Неисполнение данных обязанностей надлежащим образом может послужить основанием для возложения ответственности за вред, причиненный жизни и здоровью третьих лиц.

Так невнимательное отношение к весенним протечкам с кровли "вылилось" в судебное дело.

Весной 2012 года в Санкт-Петербургском городском суде в кассационном порядке был рассмотрен иск гражданки Г., которая обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что приехала в Санкт-Петербург на экскурсию и 2 мая 2010 года, в момент нахождения у дома, который обслуживает некий "Жилкомсервис", с фасада здания упал фрагмент штукатурки и пробил ей голову. Вследствие полученной травмы она прошла длительный курс лечения, израсходовала деньги на приобретение лекарств и проведение медицинских обследований, проезд к месту лечения и обратно. Истица также просила взыскать компенсацию морального вреда.

"Жилкомсервис" против иска возражал, поскольку полагал, что надлежащим ответчиком является организация, некачественно выполнившая реставрационные работы фасада. Данные доводы были отклонены судом, так как в процессе рассмотрения дела было установлено, что к обрушению штукатурного слоя привело ненадлежащее состояние фасада здания, связанное не с ранее проведенными указанной организацией реставрационными работами, а с ненадлежащей эксплуатацией кровли, ответственность за которую несет ответчик как лицо, в управлении и на техническом обслуживании которого находится здание. При этом установлено, что в результате множественных и постоянных протечек с кровли здания произошло намокание фасада и обрушение штукатурного слоя (Кассационное определение от 18 мая 2011 г. N 33-7264).

Лето

Летние дожди также доставляют немало хлопот коммунальщикам. В соответствии с нормативными актами, определяющими состав общего имущества, крыша дома и водоотливы окон также являются общим имуществом и должны содержаться управляющей организацией надлежащим образом.

Поскольку деятельность коммунальщиков должна обеспечивать безопасные и благоприятные условия для проживания граждан, являющихся потребителями коммунальных услуг, они (потребители) не лишены права требовать устранения недостатков работ и компенсации морального вреда. Управляющие организации непосредственно отвечают перед потребителями за качество оказываемых услуг.

Б., проживающий в отдельной двухкомнатной квартире, обратился в суд с требованием обязать ООО "Жилкомсервис N 1 Невского района", осуществляющее управление названным многоквартирным домом, устранить дефект водоотлива крыши дома, ссылаясь на то, что в августе 2010 г. проявились недостатки произведенного ответчиком ремонта кровли, выразившиеся в нарушении водостока, вследствие чего вода с крыши дома в виде концентрированной струи падает на водоотлив окна одной из комнат его квартиры, в результате чего последний подвергся механической деформации и вода затекает внутрь комнаты по шву под подоконник, нанося ущерб внутренней отделке помещения. Кроме того, падение струи воды с крыши пятиэтажного дома на металлическую поверхность водоотлива окна квартиры, расположенной на 3 этаже, создает оглушительный акустический шум, препятствующий нормальному отдыху истца, в том числе в ночное время, что причиняет ему физические и нравственные страдания в течение года. Однако ответчик, несмотря на его многократные обращения, выявленный недостаток не устранил, в связи с чем истец просил взыскать в его пользу денежную компенсацию морального вреда.

"Жилкомсервис" возражал против иска, традиционно пытаясь возложить вину на плечи подрядной организации, выполнившей некачественный ремонт крыши и водоотливов. Требования истца были удовлетворены, при это суд указал, что, поскольку собственник квартиры является потребителем коммунальных услуг, в силу пункта 1 статьи 7 Закона "О защите прав потребителей" потребитель имеет право на то, чтобы товар (работа, услуга) при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации был безопасен для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды, а также не причинял вред имуществу потребителя.

Согласно п. 11 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а"-"д" пункта 2 Правил.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил).

Таким образом, неисправность системы водоотвода (дефект карнизного свеса), вследствие которой во время выпадения атмосферных осадков происходит затекание воды с кровли в квартиру истца, свидетельствует о ненадлежащем исполнении ООО "Жилкомсервис N 1 Невского района" обязанностей по содержанию жилищного фонда.

При этом суд указал, что ответчик не лишен возможности предъявить требования к непосредственному производителю работ о возмещении расходов, связанных с устранением недостатков выполненной работы, а также иных причиненных в связи с этим убытков (Кассационное определение от 6 марта 2012 г. N 33-3362/2012).

Осень

Осенью к традиционным заботам по уборке опавших листьев и разгону метлами луж во дворах добавляются характерные проблемы, связанные с некачественной подготовкой домов к зиме и авариями, происходящими в периоды "периодического протапливания".

Неправильная эксплуатация инженерных сетей дома, а также несоблюдение в полной мере обязанностей по содержанию инженерных сетей многоквартирных домов, порождают споры, связанные с причинением вреда имуществу вследствие разрывов труб и батарей отопления от гидроударов во время запуска систем отопления.

Рассматривая один из таких исков, Гагаринский районный суд г. Москвы указал, что управляющая организация отвечает за аварии, возникающие при запуске систем отопления, в том числе если разрыв произошел внутри жилого помещения (Определение Мосгорсуда от 10 августа 2011 г. по делу N 33-23220).

Зима

Перепады температур в зимний период часто бывают косвенными причинами разрыва коммуникаций, находящихся вне жилых помещений - на чердаках, в подвалах и лестничных клетках жилых домов. Особенно неприятными для жильцов могут оказаться праздничные дни, когда работники коммунальных служб, как и прочие жители страны, находятся в кругу своих семей.

"Предпраздничный" аварийный разлив из лопнувшей в период холодов трубы на чердаке стал причиной причинения ущерба имуществу жительницам многоквартирного дома, которые в судебном порядке потребовали компенсации стоимости восстановительного ремонта и морального вреда в "Жилкомсервисе", обслуживающем дом.

Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил иск, признав установленным тот факт, что ответчик, являясь управляющей организацией, принял на себя исполнение обязательств по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, однако не исполнил принятых на себя обязательств и нарушил требования закона, причинив тем самым материальный ущерб собственникам жилого помещения. В связи с этим суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу каждого из истцов стоимости восстановительного ремонта квартиры. Также судом было удовлетворено требование о взыскании морального вреда. Коммунальщики обжаловали решение, посчитав его необоснованным в части взыскания морального вреда, поскольку не уклонялись от исполнения требований истиц о проведении восстановительного ремонта, предложив срок - 2013 год, в который они смогут произвести такой ремонт, в связи с чем полагали размер компенсации морального вреда, определенный судом, завышенным.

Кассационная инстанция отклонила доводы кассационной жалобы, поскольку в ходе разбирательства было установлено, что залив квартиры истцов произошел в зимнее время, в преддверии праздничных дней, в результате непринятия ответчиком своевременных необходимых мер по устранению причин протечек квартире истиц были причинены повреждения, замкнута проводка во всей квартире, в связи с чем истицы были вынуждены претерпевать неудобства.

Суд также указал, "что Статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. В соответствии со ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости".

Поскольку вина в ненадлежащем исполнении своих обязанностей ответчика была установлена, кроме того, потребители претерпели дополнительные неудобства, кассационная инстанция не нашла оснований для изменения решения в оспариваемой части (Кассационное определение от 23 января 2012 г. N 33-616/2012).

Немало споров в зимний период возникает между коммунальщиками и жителями, чьи автомобили были повреждены вследствие падения с крыш и водосточных труб снега и наледи. Как правило, суды встают на защиту прав автомобилистов, приходя к выводу о возложении (в соответствии со статьей 1064 ГК РФ, Правилами содержания имущества в многоквартирном доме от 13.06.2006 г. N 491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003 г. N 170) обязанностей по возмещению ущерба, причиненного повреждением имущества истцов, на управляющие организации, исходя из того, что ответчики несут бремя содержания многоквартирного дома, а вред истцам обусловлен ненадлежащим выполнением обязанности по очистке крыши дома от снега и наледи, что находится в прямой причинно-следственной связи с наступившими последствиями (Кассационное определение от 14 июля 2011 г. N 33-10748 Санкт-Петербургского городского суда).

В указанном деле ответчик сослался на нарушение истцом правил дорожного движения при парковке автомобиля, однако данный довод был отклонен судом как не находящийся в прямой причинно-следственной связи с причинением вреда.

Как видно из приведенной судебной практики, организации, управляющие многоквартирными домами, несут ответственность за причинение имущественного и неимущественного вреда собственникам и иным лицам, возникающего вследствие ненадлежащего исполнения своих обязанностей по содержанию жилого фонда. Частично коммунальщиков оправдывают общая изношенность жилого фонда, систематическая задолженность жителей по квартплате и наплевательское отношение жителей к предоставленным законодательством возможностям по улучшению состояния собственных домов. Неподготовленность общественного сознания к реализации прав собственности на конструкции и инженерные сети, находящиеся за пределами квартир, порождает концентрированное выражение претензий к организациям, принимающим дома в управление зачастую со "как есть". Представители государственных органов, на которых обрушивается значительная часть этого негодования, регулярно выражают мысль о необходимости возврата к государственному управлению жилым фондом. Предложение по кардинальному реформированию сферы ЖКХ и передачи ее в государственные руки прозвучало на Международном юридическом форуме из уст уважаемого профессора Петербургского университета. Он сокрушался по поводу возникновения класса "нищих собственников", которые получили собственность и "не знают, что с этим делать", и полагал, что выходом из ситуация является "немедленная передача многоквартирных домов, при сохранении существующих там форм собственности, в ведение только государственных структур".

Для большинства граждан истинная подоплека событий, которые послужили толчком для начала преобразований, как правило, сокрыта. Вряд ли кто-то сможет предположить, что неторопливость и нерасторопность коммунальщиков, обслуживающих дом, в котором проживает уважаемый профессор, может привести к радикальной смене законодательства в сфере ЖКХ.

Д. Чернокальцев,

руководитель судебной практики

ООО "Корпоративная солидарность"

"Жилищное право", N 7, июль 2012 г.