Вопрос: Нежилое здание находится в общей долевой собственности ряда физических и юридических лиц, часть помещений принадлежит на праве собственности муниципалитету. В настоящее время земельный участок оформлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Каковы условия и порядок оформления в собственность (или общую долевую собственность) физическому лицу земельного участка, на котором находится нежилое здание? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2012 г.)

Нежилое здание находится в общей долевой собственности ряда физических и юридических лиц, часть помещений принадлежит на праве собственности муниципалитету. В настоящее время земельный участок оформлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Каковы условия и порядок оформления в собственность (или общую долевую собственность) физическому лицу земельного участка, на котором находится нежилое здание?

К сожалению, мы не можем дать однозначный ответ на данный вопрос. Поясним, почему.

Прежде отметим, что если здание находится в общей долевой собственности нескольких лиц, земельный участок под этим зданием, вероятнее всего, следует считать неделимым. Об этом свидетельствует судебная практика (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 10.05.2007 N Ф03-А51/07-1/396, ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.03.2006 N А19-25470/05-26-Ф02-1070/06-С2). Отметим, что п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), определяющий понятие неделимого земельного участка, был исключен из Земельного кодекса РФ Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ, однако, поскольку земельные участки отнесены п. 1 ст. 130 ГК РФ к вещам (недвижимым) и понятие неделимой вещи установлено ст. 133 ГК РФ, полагаем, что эта точка зрения представляется по-прежнему актуальной. Тем более что суды в этом вопросе всегда опирались, в том числе, на общие нормы Гражданского кодекса РФ. А на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности (определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 N 82-0).

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено самим Земельным кодексом РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Пунктом 5 той же статьи установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в упомянутом выше определении от 05.03.2004 N 82-О, положение п. 5 ст. 36 ЗК РФ направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.

Таким образом, приватизация неделимого земельного участка несколькими собственниками находящегося на нем здания возможна только при условии их совместного обращения с соответствующим заявлением. В связи с этим возможность приобретения прав на земельный участок под зданием, помещения в котором находятся в собственности нескольких лиц, только одним из собственников этих помещений исключена (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2005 N 7659/05).

В данном случае одним из сособственников является муниципальное образование. Представляется очевидным, что в этом случае муниципальное образование не может участвовать в выкупе земельного участка у самого себя, так как совпадение должника и кредитора (продавца и покупателя, п. 1 ст. 307, п.п. 1, 2 ст. 308 ГК РФ) в одном лице само по себе автоматически прекращает обязательство (ст. 413 ГК РФ). Поэтому многие суды исходят из того, что выкуп земельного участка, занятого таким объектом недвижимости, невозможен и такой земельный участок может быть предоставлен исключительно в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В таком случае оформление прав на соответствующий земельный участок должно производиться с учетом п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Такая точка зрения отражена, например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 07.02.2012 N Ф01-6126/11.

Однако следует обратить внимание, что в настоящее время данное дело определением ВАС РФ от 01.06.2012 N ВАС-3333/12 передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора именно в связи с наличием пробела в законе ("Учитывая отсутствие в земельном законодательстве специального регулирования, посвященного рассматриваемой ситуации") и противоречиями в судебной практике. Соответственно, возможно, что в ближайшее время ВАС РФ будет правовая позиция, обязательная для всех прочих арбитражных судов в силу п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

Отметим, что все сказанное выше действительно именно в отношении неделимых участков. В случае если участок оказывается делимым, то он может быть разделен с образованием отдельных земельных участков, каждый из которых может быть приватизирован в соответствии с общими требованиями (п.п. 1-2 ст. 36 ЗК РФ) (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2012 N Ф01-384/12).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Серков Аркадий

31 июля 2012 г.