Как попасть в кафе через чужой земельный участок? (О.В. Давыдова, "Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2012 г.)

Как попасть в кафе через чужой земельный участок?

Как ни странно, но предприятия общественного питания порой сталкиваются с тем, что на их земельные участки претендуют другие лица (требуют предоставить им право ограниченного пользования участком в определенных целях). Может возникнуть и обратная ситуация, например, доставка товара в кафе возможна только через чужой (соседний) земельный участок, и тогда право ограниченного пользования нужно уже владельцу кафе. Желанная цель достигается путем заключения соглашения о сервитуте (речь идет о частном сервитуте). Обременения (ограничения) могут также возникнуть в результате установления публичного сервитута.

В том случае, когда определенному лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, возникает частный сервитут. Если же право пользования земельным участком возникает у неопределенного круга лиц, речь идет о публичном сервитуте. Лица, которым предоставлены указанные права, являются обладателями сервитута (вещное право возникает с момента государственной регистрации, поскольку и частный, и публичный сервитут подлежат государственной регистрации в ЕГРП).

Сначала разберемся, в каких случаях возникает публичный сервитут и почему предприятие общественного питания может быть заинтересовано или не заинтересовано в его установлении.

При каких обстоятельствах может быть установлен публичный сервитут?

Правила установления публичного сервитута определены в Земельном кодексе. Обратите внимание: такого рода обременение возможно только в отношении земельного участка (причем без его изъятия), другая недвижимость (в отличие от частного сервитута) не может быть ограничена публичным сервитутом. Отметим три ключевых момента.

Во-первых, согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, поэтому права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым и установлен публичный сервитут (п. 2 ст. 41 ЗК РФ). При этом ни Земельным кодексом, ни иными федеральными нормативными правовыми актами порядок принятия решения об установлении публичного сервитута, а также орган государственной власти, в компетенции которого находится принятие соответствующего нормативного правового акта, не определены (Письмо Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 N Д23-3607).

Во-вторых, цель установления публичного сервитута - исключительно обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Закрытый перечень потребностей, для удовлетворения которых может быть установлен публичный сервитут, приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Условно их можно разделить на три категории:

1) сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок, включая сервитут для свободного доступа к прибрежной полосе;

2) сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке, например, для забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов, использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

3) сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес. К примеру, использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Ну и последний момент: публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

Получается, что в отношении земельного участка, принадлежащего предприятию общественного питания на праве собственности (аренды, постоянного (бессрочного) пользования), может быть установлен публичный сервитут, если того требуют общественные интересы. В то же время и само лицо, занимающееся оказанием услуги общественного питания, может быть заинтересовано в установлении публичного сервитута в отношении чужого земельного участка.

Публичный сервитут - хорошо или плохо?

При установлении публичного сервитута орган власти должен учитывать, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Если предприятие общественного питания посчитает, что факт установления в отношении его земельного участка публичного сервитута нарушает его права (интересы), оно может обратиться в суд. Это следует из п. 8 ст. 23 ЗК РФ, согласно которому лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 13 ГК РФ нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным. На основании п. 1 ст. 192 АПК РФ в суд вправе обратиться гражданин, организация или иное лицо, полагающее, что оспариваемый нормативный правовой акт (его отдельные положения):

- не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу;

- нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;

- незаконно возлагает на него какие-либо обязанности или создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, должностное лицо, которые приняли акт (п. 6 ст. 194 АПК РФ).

Приведем несколько наглядных примеров, когда заинтересованные лица обращались в суд с заявлением о признании соответствующего акта об установлении публичного сервитута недействительным.

Постановление ФАС ВВО от 16.08.2010 N А17-1285/2010. Индивидуальный предприниматель посчитал, что установленный публичный сервитут на земельный участок, собственником которого он является, нарушает его права и не соответствует целям обеспечения интересов местного самоуправления и местного населения. Кроме того, при установлении публичного сервитута органом местного самоуправления были нарушены порядок и процедура организации и проведения публичных слушаний по вопросу необходимости такого ограничения. Заявленные требования судом были удовлетворены, а постановление администрации об установлении публичного сервитута - признано недействительным на основании следующего.

Постановление администрации об установлении публичного сервитута было принято не для обеспечения интересов местного самоуправления и местного населения, а фактически в интересах двух индивидуальных предпринимателей. Администрация не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у неопределенного круга лиц препятствий в проходе и проезде к спорному земельному участку и зданию. Помимо прохода, расположенного на земельном участке предпринимателя, обратившегося в суд, к спорному земельному участку и зданию существуют иные проходы через земли общего пользования, что не оспаривается администрацией. Ненадлежащее состояние существующих проходов не может служить правовым основанием для установления публичного сервитута на земельный участок предпринимателя, со стороны которого проход более благоустроен. Индивидуальные предприниматели - собственники земельного участка не были лишены возможности благоустроить проход к своему зданию.

При таких обстоятельствах суд решил, что сервитут был установлен исключительно в интересах двух предпринимателей. Не последнюю роль в благополучном исходе дела для истца послужили его действия. В заявлении о признании недействующим постановления об установлении постоянного публичного сервитута предприниматель четко сформулировал свои требования со ссылкой на нормы материального права, а именно на ст. 23 ЗК РФ. При подаче заявления им были соблюдены все требования, предусмотренные ст. 125, 126 АПК РФ, оснований для оставления заявления без движения у суда первой инстанции не было.

Еще одно благоприятное для истца дело - Постановление ФАС ВСО от 03.04.2012 N А10-4412/2011. Администрация не представила документы, подтверждающие необходимость обременения земельного участка путем установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения, и отсутствие иной возможности у неопределенного круга прохода или проезда к каким-либо объектам. В оспариваемом распоряжении не была указана цель установления публичного сервитута на земельный участок, принадлежащий предпринимателю на праве собственности. Протокол общественных слушаний не содержал сведений о необходимости установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного населения или местного самоуправления.

А вот другое дело для истца оказалось проигрышным - Постановление ФАС СКО от 11.02.2011 N А32-5584/2010, в передаче которого в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора было отказано Определением ВАС РФ от 22.06.2011 N ВАС-11891/10. В суд обратилось общество, посчитавшее, что установление публичного сервитута в отношении земельного участка, на котором расположены тротуары и набережная, не позволяет ему оградить эту часть земельного участка с целью прокладки коммуникаций и дальнейшей реконструкции здания кафе (установка лестницы).

Согласно пояснениям администрации ограничения на часть земельного участка, находящегося в пользовании общества, были установлены для обеспечения беспрепятственного прохода по участку, использования пляжа для общекурортного значения, в том числе в целях доступа к объекту культурного наследия. Суд признал, что иной возможности получить доступ к городскому пляжу и морю, кроме как проходя через тротуары и улицу Революционную (набережную), расположенные на спорном участке, у населения не было. Доводы общества о наличии прохода к пляжу и морю с правой и левой частей здания свидетельствуют лишь о наличии ограниченного, точечного (перпендикулярного) прохода к морю с южной стороны участка. Между тем суд исходил из того, что оспариваемым постановлением администрации были установлены в том числе ограничения с целью горизонтального прохода граждан по улице Революционной (набережной), следующей за линией моря. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Частный сервитут - кто вправе претендовать?

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, а в случае наличия спора между этими лицами - судом. Отметим: в п. 3 ст. 274 ГК РФ дословно сказано, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Под "разрешается судом" следует понимать установление сервитута решением суда: суд не может обязать стороны заключить соглашение об обременении недвижимости сервитутом, поэтому основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора является решение суда (кстати, в резолютивной части которого должны быть приведены все условия сервитута). Как указал Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11, суд вправе самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Кто вправе потребовать установления частного сервитута? Это собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) (так называемой господствующей вещи), нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута. На сегодняшний день в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ целью обременения земельного участка частным сервитутом могут быть:

- обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок;

- прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов;

- обеспечение водоснабжения и мелиорации;

- другие нужды собственника недвижимого имущества.

Получается, в отличие от публичного сервитута список задач, ради решения которых может быть установлен частный сервитут, является открытым.

К сведению. В соответствии с поправками, подготовленными для Гражданского кодекса Проектом федерального закона N 47538-6, список видов сервитутом ограничен:

- сервитутом перемещения (предполагается, что здесь может быть реализовано право прохода, прогона скота или проезда);

- строительным сервитутом (сервитутом стройки или опоры);

- сервитутом мелиорации (подвод или отвод воды на господствующий земельный участок или с этого участка);

- горным сервитутом (в целях добычи полезных ископаемых);

- коммунальным сервитутом (для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

К кому собственник господствующей вещи может обратиться с требованием об установлении частного сервитута? Это к собственнику соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и к собственнику другого земельного участка (соседнего участка), а также к собственнику другого недвижимого имущества (например, здания, сооружения), ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Кстати, имущество, которое обременяется частным сервитутом, называют служащей вещью. Поэтому если служащая вещь находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему государственному или муниципальному органу (Постановление ФАС СКО от 12.04.2007 N Ф08-1774/2007).

Подчеркнем: соглашение об установлении частного сервитута может быть заключено только с собственником служащей вещи, поэтому требование об установлении частного сервитута нельзя заявить, допустим, землепользователю*(1) или арендатору земельного участка. А вот требование об установлении частного сервитута может заявить не только собственник господствующей вещи, но и землевладелец*(2), а также землепользователь (п. 4 ст. 274 ГК РФ)*(3) (получается, в чьей собственности находится участок, роли не играет). Кроме того, с учетом аналогии права (ст. 6 ГК РФ) соглашение может быть заключено и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (Письмо Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 N Д23-3607).

О форме соглашения об установлении частного сервитута

Если стороны в добровольном порядке заключают соглашение об установлении сервитута, необходимо учитывать, что при этом должна быть соблюдена простая письменная форма сделки (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Далее в главе, посвященной сервитуту, планируется закрепить следующее положение: договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность указанного договора.

Соглашение о сервитуте понадобится и при подаче документов в регистрирующий орган для государственной регистрации сервитута. Только с момент государственной регистрации в ЕГРП сервитут вступает в силу (п. 1 ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")*(4).

Минэкономразвития в Письме от 03.11.2009 N Д23-3607 отметило: поскольку частный сервитут устанавливается соглашением, порядок, условия установления и осуществления такого сервитута должны быть определены в этом соглашении. Соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:

- сведения о сторонах соглашения;

- сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

- цели и задачи установления сервитута;

- пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

- размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

- иные права и обязанности сторон.

Министерство также обратило внимание на то, что на законодательном уровне не утвержден перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута. Предложено, как минимум, иметь в наличии документы, подтверждающие право собственности (иное вещное право) лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости. Если сервитут относится к части земельного участка, следует запастись документом, определяющим пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости).

Почему в установлении частного сервитута может быть отказано?

Разберемся в данной ситуации на конкретном примере - Постановлении ФАС ВВО от 30.03.2010 N А38-4405/2008. Дело инициировала индивидуальный предприниматель, которой на праве собственности принадлежит здание - пристрой к кафе. Были выдвинуты следующие требования: установить сервитут для обеспечения на постоянной основе проезда через земельный участок ответчика - ОАО "Рынок" автотранспорта к указанному зданию, а также обязать общество снести возведенный деревянный забор вокруг здания - пристроя к кафе. Иск был удовлетворен только в последней части. Сервитут установлен не был по следующим основаниям. Лицо, требующее в судебном порядке установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и недостижение соглашения с собственником земельного участка об использовании этого имущества. Однако в рассматриваемой ситуации истец не представила доказательств объектной невозможности использования своего имущества без установления в судебном порядке права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком. Наоборот, участвующие в деле лица подтвердили, что въезд на территорию рынка обеспечивают двое ворот, через которые все торговые организации и индивидуальные предприниматели, в том числе истец, осуществляют въезд на территорию рынка и проезд к своим торговым точкам. Кроме того, суд первой инстанции обязал ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом истца путем демонтажа деревянного забора со стороны рынка, что обеспечивает возможность подъезда предпринимателя к принадлежащему ему имуществу, поэтому основания для установления сервитута в судебном порядке отсутствуют. Помимо этого, лицу, требующему установления сервитута, необходимо определить вид и характер пользования чужим земельным участком, общий срок действия (если сервитут срочный), плату и другие условия сервитута. Арбитражный суд Республики Марий Эл неоднократно предлагал предпринимателю сделать это, что было проигнорировано.

Представленное дело наглядно отражает ошибку, зачастую допускаемую арбитрами, когда они считают, что частный сервитут устанавливать не надо, если владелец соседнего земельного участка не препятствует заинтересованному лицу в доступе к нему. Опорным моментом здесь является совсем другое, на что и указал Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11. Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям. Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком. Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Отсутствие этих условий и является причиной для отказа в удовлетворении иска об установлении частного сервитута.

Надо ли платить за сервитут?

Сервитут может быть как платным, так и бесплатным. Пунктом 5 ст. 274 ГК РФ предусмотрено: собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Об этом сказано и в п. 6 ст. 23 ЗК РФ. На основании подготовленных поправок в ГК РФ частный сервитут планируется сделать исключительно платным, кроме сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности (такой сервитут может быть безвозмездным).

Что касается публичного сервитута, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник согласно абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ вправе потребовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерной платы.

В каком порядке определяется размер платы за сервитут? Как отметил Минэкономразвития в Письме от 21.10.2009 N Д23-3470, данный порядок в настоящее время не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004, не были зарегистрированы Минюстом и опубликованы в порядке, установленном Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009, поэтому обязательному применению не подлежат. Однако это не означает, что они не могут применяться, тем более что против этого не возражают и арбитры*(5). В то же время министерство предлагает для этих целей воспользоваться правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Почему сервитут может быть прекращен?

Основания прекращения публичного и частного сервитута разные. Согласно п. 2 ст. 48 ЗК РФ публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Пока существуют указанные причины, сервитут отменен не будет. А что делать, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использовать земельный участок? Тогда собственник земельного участка (землепользователь, землевладелец) вправе потребовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом власти, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (абз. 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Основания прекращения частного сервитута перечислены в ст. 276 ГК РФ. Это может быть отпадание основания, по которым обременение было установлены. В этом случае с требованием о прекращении частного сервитута может выступить собственник служащей вещи. Невозможность использования служащей вещи по целевому назначению также является основанием для отмены сервитута, но только по решению суда.

Необходимо учитывать: переход прав на объект недвижимости, в отношении которого установлен сервитут, не служит основанием для прекращения сервитута. Об этом свидетельствует не одна норма действующего законодательства. Например, в силу ст. 275 ГК РФ частный сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может выступить в качестве самостоятельного предмета купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В то же время при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, в том числе о сервитуте. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Такие же правила применяются при передаче вещи в безвозмездное пользование (ст. 694 ГК РФ).

В пункте 5 ст. 11.8 ЗК РФ сказано: сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Ну и напоследок расскажем об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в Проекте федерального закона N 47538-6:

- соглашение собственников вещей, связанных сервитутом;

- отпадание обстоятельств, вызвавших необходимость его установления (требование может быть заявлено любой стороной: не только собственником служащей вещи, но и собственником господствующей вещи);

- соединение служащей и господствующей вещей;

- пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением стало невозможным при сохранении сервитута;

- истечение срока, на который был установлен сервитут;

- решение собственника, которому одновременно принадлежат и служащая, и господствующая вещь.

О.В. Давыдова,

эксперт журнала "Предприятия общественного питания:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

*(2) Лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения.

*(3) На это обратили внимание и судьи ФАС СКО в вышеуказанном постановлении, а также в Постановлении от 24.08.2006 N Ф08-4023/2006: правом требовать установления права ограниченного пользования чужим земельным участком в свою пользу наделен собственник недвижимого имущества, землевладелец либо землепользователь, которые не могут обеспечить свои нужды без установления сервитута.

*(4) Методические рекомендации о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утв. Приказом Минюста РФ от 26.07.2004 N 132.

*(5) См., например, постановления ФАС ВСО от 19.01.2011 N А33-2039/2010, ФАС СЗО от 21.11.2011 N А52-1455/2010, от 01.02.2011 N А21-2041/2010, ФАС УО от 30.08.2010 N Ф09-6784/10-С6.