Вопрос: На садовом участке дом изначально был построен для двух семей, а потому дом имеет изолированные помещения, коммуникации и отдельные входы. В настоящее время дом и земельный участок находятся в долевой собственности двух сестер (по 1/2 доли у каждой). Одна из них хочет продать свои доли в обоих объектах недвижимости постороннему лицу. Должна ли другая сестра быть извещена о намерении продать доли постороннему лицу с тем, чтобы она могла реализовать свое право преимущественной покупки либо отказаться от него? Может ли сособственница жилого дома и земельного участка потребовать раздела или выдела своей доли из общего имущества? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2012 г.)

На садовом участке дом изначально был построен для двух семей, а потому дом имеет изолированные помещения, коммуникации и отдельные входы. В настоящее время дом и земельный участок находятся в долевой собственности двух сестер (по 1/2 доли у каждой). Одна из них хочет продать свои доли в обоих объектах недвижимости (жилой дом и земельный участок) постороннему лицу.

Должна ли другая сестра быть извещена о намерении продать доли постороннему лицу с тем, чтобы она могла реализовать свое право преимущественной покупки либо отказаться от него? Может ли сособственница жилого дома и земельного участка потребовать раздела или выдела своей доли из общего имущества?

1. Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В п. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Отметим, что действующим законодательством не установлены какие-либо требования к такому извещению. Полагаем, это могут быть копии письма, адресованного сособственнику, с приложенным проектом договора, составленным в простой письменной форме, почтовые уведомления о вручении и описи вложения (смотрите, например, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 N 10АП-1146/2010, апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.04.2012 N 33-4369/2012). Молчание сособственника в пределах установленного законом срока для осуществления преимущественного права покупки может рассматриваться как фактический отказ от приобретения отчуждаемой доли (смотрите, например, решение Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от 05.03.2012, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://krasnogvardeysky.adg.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=1016&c l=1, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02.03.2012 N 33-7093).

В силу положений п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (смотрите, например, пресс-релиз Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 24.12.2010, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://aznakaevsky.tat.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=11& cl=1&did=380). При этом, в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу приведенной нормы любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Таким образом, если жилой дом и земельный участок находятся в долевой собственности сестер, то об отчуждении одной из них своих долей в обоих объектах недвижимости постороннему лицу предварительно необходимо известить сособственницу объектов недвижимого имущества, с тем чтобы она могла реализовать свое право преимущественной покупки либо отказаться от него.

2. Как следует из вопроса, дом, находящийся в долевой собственности, изначально был построен для двух семей, а потому имеет изолированные помещения, коммуникации и отдельные входы. Учитывая это обстоятельство, сособственница жилого дома и земельного участка в порядке ст. 252 ГК РФ вправе потребовать раздела или выдела своей доли из общего имущества посредством заключения соглашения со вторым участником долевой собственности либо, при недостижении такового, в судебном порядке.

Реальный раздел дома означает передачу в собственность участников общей долевой собственности определенных изолированных его частей и влечет прекращение общей долевой собственности (смотрите, например, решения Свердловского районного суда г. Белгорода от 16.11.2011, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://oblsud.blg.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=2120&cl=1, Волоколамского городского суда Московской области по делу N 2-665/11, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://volokolamsk.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num= 1&id=50600041106210923313901000105178, Балашихинского городского суда Московской области по делу N 2-564/11, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://balashihinsky.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_nu m=1&id=50600011107191008493751000151079).

В случае разделения или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, к которым делаются ссылки на разделы, относящиеся ранее к существовавшим объектам. Если в ЕГРП было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект, например на жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел ЕГРП закрывается, и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которых регистрируется право собственности каждого владельца части (п. 9 ст. 12 Закона N 122-ФЗ). В случае дальнейшего отчуждения собственником принадлежащей ему части жилого дома, переставшего быть объектом общей собственности, соблюдение преимущественного права покупки не требуется.

Судьба доли в праве собственности на земельный участок при этом будет решаться, исходя из того что в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как правило, вместе с земельным участком. Исключение составляют только два случая, когда отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, может проводиться отдельно от земельного участка:

- при отчуждении части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- при отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

По нашему мнению, по аналогии с долями в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, в рассматриваемой ситуации в случае отчуждения части жилого дома (как самостоятельного объекта недвижимости), находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, покупателю также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику части жилого дома (продавцу) доля в праве собственности на земельный участок. При этом правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, применяться не должны, поскольку реализация сособственником земельного участка доли преимущественного права покупки (приобретение им доли продавца в праве собственности на этот участок) противоречило бы нормам ст. 35 ЗК РФ и ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ. Кроме того, в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Исходя из конкретных обстоятельств дела участница общей долевой собственности, желающая произвести отчуждение своих долей, вправе избрать для себя любой из предложенных вариантов действий. Рекомендуем предварительно запросить сведения о зарегистрированных правах и их ограничениях (обременениях) на интересующие объекты недвижимости (смотрите приказ Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 N 180 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

29 августа 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.