Энциклопедия решений. Передача в аренду имущества бюджетным учреждением

Передача в аренду имущества бюджетным учреждением

При осуществлении бюджетным учреждением деятельности по сдаче в аренду имущества помимо норм гражданского законодательства, регулирующих отношения по договорам аренды, необходимо учитывать особенности правового положения государственных (муниципальных) учреждений. Рассмотрим, по каким основным направлениям руководитель бюджетного учреждения должен организовать работу, если принято принципиальное решение о сдаче имущества в аренду.

Прежде всего следует уяснить: а есть ли у учреждения правовые основания для осуществления деятельности по сдаче имущества в аренду?

В соответствии с п. 4 ст. 50 ГК РФ; п. 4 ст. 9.2, п. 3 ст. 14 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Закон N 7-ФЗ) бюджетное учреждение вправе сдавать в аренду имущество при выполнении следующих условий:

1) подобная деятельность служит достижению целей, ради которых создано учреждение, соответствует этим целям;

2) возможность сдачи имущества в аренду предусмотрена учредительными документами организации.

Внимание

Если в уставе учреждения прямо предусмотрен вид деятельности "сдача имущества в аренду", можно сразу приступать к работе по организации и оформлению сделки. Если же подобных положений учредительные документы не содержат, то для начала в них следует внести изменения. При этом ссылка на наличие в учредительных документах формулировки типа "иная приносящая доход деятельность в соответствии с действующим законодательством" не всегда рассматривается специалистами контролирующих органов в качестве достаточного основания для сдачи имущества в аренду.

Одобрение сделки

Даже если приведенные выше условия выполняются, сразу приступать к процедурам, связанным с заключением договора аренды, можно далеко не всегда. Дело в том, что в силу различных обстоятельств бюджетному учреждению может понадобиться получить согласие на совершение сделки от собственника имущества (п. 3 ст. 298 ГК РФ, п. 10 ст. 9.2. Закона N 7-ФЗ).

Одобрение собственника имущества на его передачу в аренду обязательно придется получать в следующих случаях:

Правовой режим имущества бюджетного учреждения	Имущество, по которому решается вопрос о передаче в аренду
	Закрепленное собственником / приобретенное за счет средств собственника			Поступившее в рамках приносящей доход деятельности
	Движимое		Недвижимое	Движимое		Недвижимое
	Особо ценное	Иное		Особо ценное	Иное
Необходимо ли согласовывать с собственником сделку по передаче имущества в аренду?	ДА	НЕТ	ДА	НЕТ	НЕТ	ДА

В рассматриваемой ситуации под собственником понимается, как правило, орган, осуществляющий в отношении учреждения функции и полномочия учредителя (далее - учредитель). При этом порядок осуществления учредителями своих полномочий определяется на уровне того публично-правового образования, на базе имущества которого создано учреждение.

Например, федеральные бюджетные учреждения обязаны согласовывать со своими учредителями сделки по передаче соответствующих видов имущества в аренду согласно требованиям подпунктов "л" и "м" п. 3 Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 N 537.

Конкретный перечень документов, необходимых для одобрения сделки, сроки и порядок их предоставления необходимо уточнять у учредителя. Например, достаточно подробный Перечень документов, необходимых для согласования сделки по передаче недвижимого имущества в аренду, приведен в письме Минобрнауки России от 30.05.2012 N 15-2812.

Внимание

Процедура согласования учредителем передачи имущества в аренду - это далеко не пустая формальность. В процессе согласования сделки проводится экспертная оценка последствий заключения договора аренды, а документы, предоставляемые учреждением, позволяют должным образом обосновать эффективность решений о передаче части имущества в аренду (в том числе и экономическую). Таким образом, многие из документов, которые требуется предоставлять учредителям для согласования сделок о передаче имущества в аренду, целесообразно оформлять и при передаче в аренду того имущества, в отношении которого получать соответствующее одобрение учредителя не надо.

От имени собственника при согласовании сделок с имуществом бюджетных учреждений может выступать не только учредитель, но и орган, на который возложены функции по управлению имуществом публично-правового образования (на федеральном уровне - Росимущество). Бюджетные учреждения, как правило, напрямую с такими органами не "контактируют" - все необходимые согласования обычно проводит учредитель и направляет в подведомственные учреждения только итоговые решения, уже согласованные с органом по управлению имуществом.

Внимание

Согласие учредителя также может понадобиться, если сделка по передаче в аренду имущества, которым в соответствии с законом бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, является крупной (п. 13 ст. 9.2 Закона N 7-ФЗ).

Организация конкурсных процедур

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) договор аренды имущества, закрепленного на праве оперативного управления за бюджетным учреждением, может быть заключен только по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в ч.ч. 1 и 3.1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 утверждены:

- Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров аренды;

- Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока аренды, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года (если срок не уменьшен на основании заявления арендатора).

Более того, согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ при соблюдении перечисленных выше условий учреждение - арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Внимание

Передача в аренду государственного или муниципального имущества некоммерческим организациям, не осуществляющим деятельность, приносящую доход, и физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, может осуществляться без проведения торгов и без предварительного согласования с антимонопольным органом (п. 9 Разъяснения ФАС России от 02.06.2010).

Оформление договора аренды

После получения всех необходимых согласований и проведения в установленных случаях конкурсных процедур должностные лица бюджетного учреждения могут приступать к оформлению (заключению) договора аренды, руководствуясь общими для всех экономических субъектов положениями гражданского законодательства. В качестве арендодателя в договоре выступает бюджетное учреждение - балансодержатель имущества.

На уровне публично-правовых образований или отдельных учредителей может предусматриваться требование о применении при заключении таких договоров типовых условий, утвержденных уполномоченным органом (на федеральном уровне таким органом является Минэкономразвития России).

При заключении договора аренды желательно детально определить порядок компенсации арендатором коммунальных, эксплуатационных и иных расходов, которые несет арендодатель в отношении переданного в аренду имущества (если арендатор не заключает договоры на оказание соответствующих услуг самостоятельно).

Подобные расходы арендодателя могут учитываться при определении размера арендной платы (в том числе в качестве ее переменной части). Однако наибольшее распространение в настоящее время получила практика их компенсации сверх суммы арендной платы - такой способ расчетов позволяет обеспечить "прозрачность" денежных потоков, имеющих различное целевое назначение, минимизировать налоговые риски и объективно подойти к решению вопроса определения суммы, на которую будет уменьшаться субсидия на выполнение задания в связи с передачей имущества в аренду.

Внимание

Нормы налогового и гражданского законодательства не запрещают соглашения о возмещении расходов по уплате "имущественных" налогов (налога на имущество организаций, земельного и транспортного налога) в соответствии с договорами возмещения затрат при передаче имущества в аренду. В ряде случаев обязанность арендаторов по компенсации указанных расходов прямо предусматривается уполномоченными органами при определении порядка передачи в аренду объектов, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

Финансовые и налоговые последствия

Доходы и расходы

Операции по сдаче имущества в аренду относятся к приносящей доход деятельности бюджетного учреждения (п. 4 ст. 9.2 Закона N 7-ФЗ). Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение этого учреждения (п. п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ).

В то же время не будет противоречить действующему законодательству решение учредителя об установлении при согласовании соответствующей сделки условия, предусматривающего конкретные направления расходования полученных средств, например:

1) инвестиционные расходы;

2) погашение кредиторской задолженности.

Субсидия

Действующим законодательством установлен прямой запрет на осуществление учредителем финансового обеспечения содержания имущества бюджетного учреждения, сданного в аренду (п. 6 ст. 9.2 Закона N 7-ФЗ). Уменьшать субсидию необходимо на ту сумму, которая подлежит расходованию на содержание переданного в аренду имущества. Определить эту сумму поможет, в частности, обособление потока денежных, перечисляемых арендатором и предназначенных для компенсации отдельных расходов арендодателя по содержанию имущества (прежде всего "коммунальных" расходов).

Если договор аренды по каким-либо причинам прекратил свое действие в течение года и это не учитывалось при определении годового размера субсидии, учредитель имеет право в течении года увеличить размер субсидии. А вот незапланированное при расчете размера субсидии заключение в течение года договора аренды не является достаточным основанием для уменьшения годовой суммы субсидии - согласно п. 3 ст. 9.2 Закона N 7-ФЗ она может быть уменьшена только при изменении задания, то есть при изменении объема или качества услуг (работ), которые оказываются (выполняются) в рамках задания. Как правило, во избежание разногласий с контролирующими органами, в подобных ситуациях учредители изменяют параметры задания для учреждения, передавшего в аренду имущество, или же изменяют нормативные затраты, исходя из которых определяется размер субсидии для такого учреждения.

Содержание имущества

По общему правилу расходы на содержание имущества, переданного бюджетным учреждением в аренду, несут арендаторы (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако иной порядок осуществления расходов по содержанию имущества, переданного в аренду, может быть предусмотрен положениями:

- действующего законодательства;

- договора аренды.

Бюджетные учреждения могут осуществлять различные расходы по содержанию имущества, учитываемого на их балансе и переданного в аренду, используя прежде всего средства от приносящей доход деятельности (в том числе и доходы, поступающие в виде арендной платы), а также экономию средств субсидии на выполнение задания.

Некоторые расходы по содержанию имущества, возлагаемые в установленном порядке на арендаторов, могут производиться бюджетными учреждениями с последующей компенсацией затрат арендаторами (речь идет прежде всего о расходах, связанных с оплатой эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг).

Налогообложение

При передаче имущества в аренду соответствующие доходы и расходы учитываются бюджетными учреждениями в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке. При этом поступления в виде средств компенсации коммунальных, эксплуатационных и иных аналогичных расходов учитываются в составе внереализационных доходов (письмо Минфина России от 27.08.2012 N 03-03-06/4/88).

НДС при передаче имущества в аренду также необходимо исчислять в общеустановленном порядке, то есть положения пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ в данном случае применяться не могут. Операции по возмещению затрат на содержание арендованных помещений не являются объектом обложения НДС, а суммы НДС, выставляемые арендатору поставщиками коммунальных услуг, при перевыставлении счетов арендаторам отдельно не выделяются и включаются в общую сумму компенсации.

Применение КОСГУ при планировании доходов и расходов

При составлении и исполнении Плана финансово-хозяйственной деятельности расчеты с арендаторами должны учитываться по кодам КОСГУ с учетом требований Указаний, утвержденных приказом Минфина России от 01.07.2013 N 65н (далее - Указания N 65н).

Так, доходы от аренды подлежат отражению по коду 120 "Доходы от собственности" КОСГУ. В данном случае под доходами от аренды понимается вся сумма арендной платы. В частности, по коду КОСГУ 120 должны учитываться обе части арендной платы, если эта плата состоит из двух частей:

- постоянной;

- переменной (исчисляемой исходя из стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных аналогичных услуг, потребляемых арендатором).

Если помимо (сверх) арендной платы арендаторами уплачиваются суммы в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных и иных аналогичных расходов, то поступления необходимо отражать по коду 130 "Доходы от оказания платных услуг (работ)" КОСГУ в качестве "компенсации затрат государственных (муниципальных) учреждений".

Темы

Договор аренды

Особенности правового положения бюджетных (автономных) учреждений

Договоры на передачу государственного или муниципального имущества во временное владение и (или) пользование

См. также

Государственное и муниципальное имущество

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Учет расчетов по доходам в бюджетном (автономном) учреждении

Определение размера субсидии на выполнение госзадания

Содержание имущества, переданного бюджетным (автономным) учреждением в безвозмездное пользование или аренду

Передача в аренду части недвижимого имущества, принадлежащего государственным (муниципальным) учреждениям на праве оперативного управления

Учет расчетов при предоставлении бюджетным (автономным) учреждением нежилого помещения в аренду

Учет имущества, переданного в аренду или безвозмездное пользование (для госсектора)

Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя (для госсектора)

Применение КОСГУ при сдаче имущества в аренду

Практические ситуации

Построить список