Энциклопедия решений. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ноябрь 2024)

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (далее - дом) являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Общее имущество является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в доме (далее - собственники) на этом праве в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - Реестр) (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на основании данных государственного кадастрового учета. Право общей долевой собственности на земельный участок под домом так же, как и на другое общее имущество, возникает у собственников в силу прямого указания закона (см. ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункты 66-68 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, письмо Минфина России от 22.08.2016 N 03-05-06-02/48918).

В соответствии с ч.ч. 1, 4, 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет помещений, составляющих общее имущество дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, если ранее этот участок не был поставлен на кадастровый учет, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом дома. Также одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение производится государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество.

Собственник помещения в доме не вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности на общее имущество, он не может выделить эту долю в натуре, отчуждать ее (продавать, дарить, сдавать в аренду), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Распоряжение общим имуществом происходит по решению общего собрания собственников.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество рассматриваются в судебном порядке (см. п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

По своему предназначению общее имущество подразделяется на:

1) общие помещения;

2) несущие конструкции;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), состав общего имущества определяется:

1) собственниками помещений - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

2) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

3) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

При определении состава общего имущества используются имеющиеся в Реестре сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречий) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.п. 3, 4 Правил).

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). С согласия всех собственников помещений возможно также изменение статуса общего имущества (см. определение ВАС РФ от 10.07.2008 N 8577/08, постановление АС Дальневосточного округа от 27.01.2015 N Ф03-5646/14).

Тема

Деятельность управляющей организации по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном доме

См. также

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Пользование и распоряжение общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме

Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Состав и техническое состояние общего имущества МКД

Практическая ситуация

Могут ли собственники помещения в многоквартирном доме в лице управляющей компании арендовать с целью использования для собственных нужд недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, и может ли такое имущество быть включено в состав общего имущества многоквартирного дома?

Земельный участок сформирован органом местного самоуправления под два соседствующих многоквартирных дома около 15 лет назад и поставлен на кадастровый учет. Между собственниками многоквартирных домов возник спор о границах и размерах земельного участка. Входит ли данный участок в состав общего имущества каждого из многоквартирных домов? Вправе ли собственники помещений домов оспорить границы сформированного земельного участка, или им необходимо требовать формирования земельного участка под каждый дом?

В жилом доме имеется две квартиры и одно нежилое помещение (в прошлом жилое помещение, переведенное в нежилое), имеющее отдельный вход. Земля, на которой расположен жилой дом, находится в муниципальной собственности. Собственником помещений была предпринята попытка оформить часть земельного участка под нежилым помещением в собственность, но от регистрирующего органа был получен отказ. Как в настоящее время можно оформить земельный участок под данным нежилым помещением в собственность?