Энциклопедия решений. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ноябрь 2024)

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Необходимыми условиями реализации такого права являются:

- надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей в период действия договора аренды;

- отсутствие в договоре условий, исключающих преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды;

- письменное уведомление арендатором арендодателя о своем желании заключить новый договор, совершенное в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора;

- намерение арендодателя после окончания срока действия договора передать имущество в аренду.

После заключения договора аренды на новый срок в порядке, установленном п. 1 ст. 621 ГК РФ, права и обязанности сторон договора регулируются новым договором аренды (см., например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.12.2010 по делу N А10-519/2010, ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 N А52-2078/2008). В абзаце втором п. 1 ст. 621 ГК РФ указывается, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. В связи с этим суды придерживаются позиции, согласно которой стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды (см. п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

То есть заключение договора аренды на новый срок в порядке, установленном п. 1 ст. 621 ГК РФ, означает заключение нового договора, условия которого могут отличаться от условий прежнего договора.

В п. 35 Информационного письма N 66 Президиум ВАС РФ разъяснил, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (не в безвозмездное пользование). Разъяснение основано на норме, содержащейся в абзаце третьем п.1 ст. 621 ГК РФ, согласно которой если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Обратите внимание: нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не дает ему право требовать в судебном порядке понуждения арендодателя заключить новый договор. Закон предусматривает иной способ защиты этого права арендатора, а именно иск о переводе прав и обязанностей на себя.

Преимущественным правом на заключение нового договора аренды может воспользоваться только арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендатор нарушал какие-либо условия договора, суд может отказать такому арендатору в иске о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды (см. постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2010 по делу N А57-1019/2009).

Как подчеркивает арбитражная практика, преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, если арендатор письменно уведомил арендодателя в установленном законом порядке о желании заключить новый договор аренды (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Тема

Срок договора аренды

См. также

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Особенности заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок. Особенности осуществления арендатором преимущественного права на заключение такого договора

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Письмо-уведомление о продлении договора аренды

Дополнительное соглашение о продлении срока договора (суб)аренды

Исковое заявление о понуждении заключить договор аренды на новый срок

Практические ситуации

Построить список