Энциклопедия решений. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (май 2025)

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Необходимыми условиями реализации такого права являются:

- надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей в период действия договора аренды;

- отсутствие в договоре условий, исключающих преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды;

- письменное уведомление арендатором арендодателя о своем желании заключить новый договор, совершенное в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Правила п. 1 ст. 621 ГК РФ предполагают заключение сторонами нового договора аренды, а не изменение срока ранее действовавшего договора. Поэтому арендодатель не обязан заключать новый договор на прежних условиях и вправе обусловить возможность его заключения необходимостью согласования новых условий, в том числе в части размера арендной платы (см. абзац второй п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 31 и 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В случае отказа арендодателя в заключении договора на новый срок закон не предусматривает возможности понуждения его к заключению договора в судебном порядке (см., например, постановления АС Северо-Западного округа от 21.11.2022 N Ф07-15741/22, Седьмого ААС от 15.11.2021 N 07АП-9381/21). Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении нового договора, но впоследствии в течение года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по такому договору и возмещении убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды. В том случае, если арендатор утратил интерес в продолжении арендных отношений, он вправе потребовать только возмещения убытков (абзац третий п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Передача арендодателем имущества третьему лицу по другим основаниям, отличным от договора аренды (например, в безвозмездное пользование) не дает арендатору права требовать перевода на себя прав и обязанностей по соответствующему договору (п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Несоблюдение арендатором согласованного срока уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок (абзац первый п. 1 ст. 621 ГК РФ) влечет прекращение его преимущественного права. При этом тот факт, что арендодатель заранее сообщил арендатору об отказе от продолжения арендных отношений по окончании срока действия договора, не исключает возможности направления арендатором предусмотренного указанной нормой уведомления в целях последующей реализации преимущественного права (см. п. 33 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, а также, например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.07.2022 N Ф04-3466/22).

Следует учитывать, что в тех случаях, когда в соответствии с законом договор аренды подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, арендатор не имеет преимущества перед третьими лицами при заключении арендодателем нового договора (см. п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

В силу прямого указания закона правила о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок не применяются к договору проката, а также к договору аренды транспортного средства - как с экипажем, так и без экипажа (п. 2 ст. 627, абзац второй ст. 632 и абзац второй ст. 642 ГК РФ).

В отношении отдельных категорий имущества законодательством предусмотрены специальные правила заключения договоров аренды на новый срок. Так, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок по правилам п. 1 ст. 621 ГК РФ (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, см. также письмо Минэкономразвития России от 29.01.2018 N Д23и-389). Однако при наличии предусмотренных законом оснований с таким арендатором может быть заключен новый договор аренды (см. п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ). Порядок заключения на новый срок договоров аренды иного государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков и некоторых других объектов) определяется ч. 9 - 11 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Подробнее об этом см. отдельный материал Энциклопедии решений.

Тема

Срок договора аренды

См. также

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Особенности заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок. Особенности осуществления арендатором преимущественного права на заключение такого договора

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Письмо-уведомление о продлении договора аренды

Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора (суб)аренды

Исковое заявление о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды

Практические ситуации

Построить список