Энциклопедия решений. Срок договора аренды (май 2025)

Срок договора аренды

Закон не относит условие о сроке договора аренды к числу существенных условий в смысле п. 1 ст. 432 ГК РФ. В связи с этим данный договор может быть заключен на определенный или неопределенный срок.

Внимание

При аренде недвижимого имущества срок договора имеет юридическое значение применительно к вопросу о необходимости государственной регистрации договора.

При заключении договора аренды на определенный срок его продолжительность устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Этот срок может быть определен конкретной календарной датой, периодом времени (годами, месяцами, неделями, днями или часами) или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). В последнем случае событие, которым обусловлено прекращение договора аренды, может рассматриваться в качестве срока договора при условии, что его наступление не зависит от воли и действий сторон или третьих лиц (см. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, следует отличать от договора, срок которого согласован сторонами и которым предусмотрена его автоматическая пролонгация (в том числе неоднократная) на тот же или другой конкретный срок при отсутствии возражений сторон. К такому договору правило п. 2 ст. 610 ГК РФ не применяется и порядок прекращения договора определяется непосредственно в соответствии с его условиями.

В том случае, если после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор по общему правилу считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные условия его пролонгации. Кроме того, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды или для аренды отдельных видов имущества. Например, договор проката может быть заключен на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Предельные сроки установлены также для договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

В таких случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Период фактического использования арендатором предмета аренды может не совпадать со сроком договора. В частности, договором может быть предусмотрено, что предмет аренды подлежит передаче арендатору через определенное время после заключения договора. По условиям договора арендатору может быть предоставлено право пользоваться арендованным имуществом в течение согласованных периодов в пределах срока договора (см. абзац первый п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Продолжительность этих периодов определяется по соглашению сторон (ст. 190 ГК РФ)*(1). В подобных случаях вопрос о необходимости государственной регистрации договора (если законом предусмотрена его регистрация) зависит от срока договора, а не от совокупного периода использования арендатором предмета аренды (см., например, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В том случае, если арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым имуществом вследствие нарушения условий договора аренды арендодателем, последний не вправе требовать внесения арендной платы за соответствующий период (см. п. 8 и 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). При нарушении арендатором обязанности по возврату предмета аренды после прекращения договора арендатор обязан уплатить арендную плату, предусмотренную договором, за весь период просрочки (абзац второй ст. 622 ГК РФ, п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Досрочное (до прекращения действия договора аренды) освобождение арендатором арендуемого имущества не является основанием прекращения обязанности по внесению арендной платы, если из соглашения сторон или их поведения не следует иное (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127).

Условия договора аренды по соглашению сторон могут применяться также к их фактическим отношениям, сложившимся до заключения договора. В таком случае период, предшествующий заключению договора аренды, при исчислении срока его действия не учитывается (см. п. 2 ст. 425 ГК РФ, п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

_________________________

*(1) В частности, период пользования арендованным имуществом может измеряться в часах (см., например, письмо Минобрнауки России от 06.12.2023 N МН-22/2357-ДП).

Темы

Договор аренды

Срок действия гражданско-правового договора

См. также

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок и на срок 11 месяцев: особенности, плюсы и минусы

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Срок договора аренды земельного участка

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список