Энциклопедия решений. Предварительный договор (ноябрь 2024)

Предварительный договор

Принцип свободы договора предполагает, в частности, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (абзац второй п. 1 ст. 421 ГК РФ). Примером такого добровольно принятого обязательства может служить предварительный договор.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренных предварительным договором (см., например, постановления ФАС Московского округа от 11.11.2011 N Ф05-11726/11, Девятнадцатого ААС от 05.07.2011 N 19АП-1992/11).

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. Президиум ВАС РФ в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 разъяснил, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Суд указал, что предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. В подтверждение данной позиции см. также постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.02.2010 по делу N А53-13854/2009, ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А41/4738-10.

Закон не требует согласования в предварительном договоре всех существенных условий основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В случае возникновения разногласий по каким-либо несогласованным условиям основного договора такие условия определяются судом (п. 5 ст. 429 ГК РФ)*(1). Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, или периодом времени с момента совершения действий одной из сторон договора (ст. 190, п. 1 ст. 314 ГК РФ).

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора на основании предварительного другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор будет считаться заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ; см. также см. постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11). Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ)*(2).

Если стороны до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, этот договор не заключили, либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Предметом предварительного договора купли-продажи является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение такого предварительного договора не ограничивает собственника имущества в праве распорядиться им путем отчуждения этого имущества лицу, не являющемуся стороной предварительного договора (ст. 209 ГК РФ). То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор купли-продажи, который должен быть заключен во исполнение условий предварительного договора, само по себе не является основанием для признания ее недействительной (см. например, постановление АС Волго-Вятского округа от 06.10.2015 N Ф01-3700/15). В этом случае с собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора (п. 5 ст. 429, абзац второй п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, внесенный собственником имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (п. 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

_____________________________

*(1) Указанные правила применяются к правоотношениям, возникшим после 1 июня 2015 года (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"). До этой даты закон предусматривал требование о согласовании всех существенных условий основного договора.

*(2) Указанное правило применяется к правоотношениям, возникшим после 1 июня 2015 года (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

Тема

Виды гражданско-правовых договоров

См. также

Условие о задатке (авансе) в предварительном договоре

Предварительный договор продажи недвижимости

Предварительный договор займа

Предварительный договор аренды

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор на основании предварительного соглашения

Практические ситуации

Построить список