Энциклопедия решений. Предварительный договор (май 2025)

Предварительный договор

Принцип свободы договора предполагает, в частности, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (абзац второй п. 1 ст. 421 ГК РФ). Примером такого добровольно принятого обязательства может служить предварительный договор.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренных предварительным договором (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2011 года (утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011), см., например, определения ВС РФ от 02.04.2019 N 11-КГ19-3, Четвертого КСОЮ от 03.08.2021 N 8Г-17311/2021, постановления Девятого ААС от 08.12.2020 N 09АП-59936/20, АС Московского округа от 25.12.2018 N Ф05-13382/17). На момент заключения предварительного договора у контрагента может не быть товара, который является предметом будущего договора, может отсутствовать возможность выполнить работу или оказать услуг по основному договору. Заключению предварительного договора это не препятствует (абзац второй п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 (далее - Постановление N 49), см., например постановление АС Уральского округа от 02.12.2020 N Ф09-7119/20).

От предварительного договора следует отличать договор купли-продажи с предварительной оплатой товара. Если стороны заключили договор, который они именуют предварительным, но этот договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются (абзац третий п. 23 Постановления N 49, см. также определение Мосгорсуда от 24.02.2021 N 33-8114/2021, постановление Пятого ААС от 10.11.2020 N 05АП-5543/20).

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор не может быть заключен в устной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 24 Постановления N 49, см., например постановление АС Северо-Западного округа от 14.07.2020 N Ф07-7466/20).

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. Президиум ВАС РФ в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 разъяснил, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Суд указал, что предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Позже эта позиция была воспроизведена в абзаце втором п. 24 Постановления N 49 (см. также постановления Пятнадцатого ААС от 10.07.2020 N 15АП-8836/20, Седьмого ААС от 21.06.2019 N 07АП-3389/18, определение Саратовского облсуда от 19.08.2020 N 33-5278/2020).

Закон не требует согласования в предварительном договоре всех существенных условий основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Иные условия основного договора, помимо предмета, могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора. В случае возникновения разногласий по каким-либо несогласованным условиям основного договора такие условия определяются судом (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 25 Постановления N 49, см., например, постановление АС Уральского округа от 07.12.2020 N Ф09-7430/20)*(1). Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, или периодом времени с момента совершения действий одной из сторон договора (ст. 190, п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Необходимо помнить, что событие, которым определяется срок, должно обладать качеством неизбежности наступления. Например, в постановлении Седьмого ААС от 05.04.2017 N 07АП-7029/16 сделан вывод о том, что получение ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание не подпадает под признаки, содержащиеся в ст. 190 ГК РФ и не может быть признано надлежащим способом определения срока заключения основного договора аренды этого здания.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора на основании предварительного другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор будет считаться заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ; см., например постановление АС Волго-Вятского округа от 27.04.2021 N Ф01-1597/21). Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ)*(2). Следует иметь в виду, что спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда, если в пределах срока, установленного для заключения основного договора, стороны (или одна из сторон) совершали действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено. При этом то обстоятельство, что стороны вели переговоры, урегулировали разногласия в целях заключения основного договора, не является основанием для изменения момента, с которого начинает течь этот шестимесячный срок (п. 27 Постановления N 49, см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 06.08.2021 N Ф03-3468/21).

Если стороны до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, этот договор не заключили, либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ, п. 28 Постановления N 49, см., например, постановление Третьего ААС от 16.09.2020 N 03АП-4353/20).

Предметом предварительного договора купли-продажи является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение такого предварительного договора не ограничивает собственника имущества в праве распорядиться им путем отчуждения этого имущества лицу, не являющемуся стороной предварительного договора (ст. 209 ГК РФ). То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор купли-продажи, который должен быть заключен во исполнение условий предварительного договора, само по себе не является основанием для признания ее недействительной (см. например, постановление АС Волго-Вятского округа от 06.10.2015 N Ф01-3700/15, решения Рассказовского районного суда Тамбовской области от 20.08.2018 N 2-304/2018, АС Ставропольского края от 01.02.2019 N А63-15214/2018). В этом случае с собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора (п. 5 ст. 429, абзац второй п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, внесенный собственником имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (п. 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Расторжение предварительного договора

Предварительный договор, как и любой гражданско-правовой договор, может быть расторгнут по следующим основаниям:

1. По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Для этого требуется заключение сторонами соглашения о расторжении предварительного договора, которое должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

2. Расторжение по требованию одной из сторон по решению суда:

- При существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В качестве существенного нарушения договора может квалифицироваться, например, невыполнение стороной предварительного договора аренды обязанностей по произведению ремонта подлежащих передаче в аренду помещений в срок, установленный предварительным договором (постановление Десятого ААС от 11.02.2016 N 10АП-16561/15). Незаключение основного договора в установленный предварительным договором срок в ряде случаев не является основанием для расторжения предварительного договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ, см., например, постановление Седьмого ААС от 05.04.2017 N 07АП-7029/16).

- В связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, таким изменением был признан отзыв лицензии на осуществление банковской деятельности у хозяйственного общества, доля в уставном капитале которого должна была приобретаться по условиям предварительного договора (постановление Девятого ААС от 04.05.2018 N 09АП-14268/18).

3. Отказ одной из сторон от договора (его исполнения) без обращения в суд (ст. 450.1 ГК РФ).

В случае, если предварительный договор заключен при осуществлении его сторонами (одной из сторон) предпринимательской деятельности, основания для одностороннего отказа сторон (той стороны, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность) от договора могут быть предусмотрены его условиями (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Кроме того, право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть предусмотрено законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Гражданское законодательство не содержит специальных норм, предусматривающих односторонний отказ от предварительного договора (см., например, постановление Третьего ААС от 11.09.2021 N 03АП-1547/21). В то же время в определенных обстоятельствах может быть применена, например, норма п. 2 ст. 431.2 ГК РФ, предоставляющая право стороне, полагавшейся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, право отказаться от договора. На практике заверения об обстоятельствах нередко включаются в предварительный договор, и встречаются судебные решения о его расторжения по этому основанию (см., например, решения Железнодорожного районного суда г. Орла Орловской области от 07.06.2016 N 2-890/2016, Кунцевского районного суда г. Москвы от 04.03.2020 N 02-0764/2020).

При расторжении предварительного договора вытекающие из него обязательства по общему правилу прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора либо с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, либо с момента получения стороной уведомления другой стороны об отказе от договора (пп. 2, 3 ст. 453, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Исключение составляют случаи, когда соглашением сторон или решением суда о расторжении договора указана иная дата прекращения обязательств (п. 3 ст. 453 ГК РФ)*(3). Вопрос о возврате задатка или обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору, должен решаться с учетом ст. 381, 381.1 ГК РФ и положений договора. Если основанием для расторжения предварительного договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ, см., например, постановление АС Поволжского округа от 13.07.2015 N Ф06-25351/15). Подробнее о последствиях расторжения гражданско-правового договора см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

_____________________________

*(1) Указанные правила применяются к правоотношениям, возникшим после 1 июня 2015 года (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"). До этой даты закон предусматривал требование о согласовании всех существенных условий основного договора.

*(2) Указанное правило применяется к правоотношениям, возникшим после 1 июня 2015 года (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

*(3) Возможность установления судебным решением даты, с которой прекращаются обязательства, предусмотрена п. 3 ст. 453 ГК РФ после внесения изменений, вступивших в силу 24 июля 2023 г.

Тема

Виды гражданско-правовых договоров

См. также

Условие о задатке (авансе) в предварительном договоре

Предварительный договор купли-продажи (поставки)

Предварительный договор аренды

Предварительный договор аренды земельного участка

Опцион и опционный договор

Отличия рамочного и предварительного договора

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора

Практические ситуации

Построить список