Энциклопедия решений. Предварительный договор аренды (декабрь 2024)

Предварительный договор аренды

Предварительным именуется договор, в соответствии с которым стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также иные условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015). Поскольку в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ), соответствующие данные должны содержаться и в предварительном договоре аренды. При этом имущество, подлежащее передаче в аренду, в основном договоре аренды может быть детализировано в большей степени, чем в предварительном, который может содержать условия об уточнении в будущем характеристик имущества (например, площади арендуемых помещений) и, соответственно, размера арендной платы (если он определяется этими характеристиками). Что касается предварительного договора аренды, суды отмечают, в частности, что указание в нем таких характеристик, как местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочной площади передаваемых в аренду помещений в здании является достаточным с точки зрения соблюдения правил ГК РФ о согласовании предмета договора (постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N Ф05-2220/11).

С 01.06.2015 закон не требует при заключении предварительного договора достигать согласия по иным, кроме предмета, условиям основного договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (п. 1 ст. 432 ГК РФ)*(1). Поэтому заключенный после этой даты предварительный договор аренды здания или сооружения может не содержать условия о размере арендной платы по основному договору (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При отсутствии в предварительном договоре аренды условий основного договора, которые должны быть согласованы сторонами, такой договор признается незаключенным и, следовательно, не порождает правовых последствий (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.2012 N Ф02-850/12).

Сторонами предварительного договора аренды являются арендодатель и арендатор (п. 1 ст. 429, ст. 606 ГК РФ). При этом следует заметить, что, хотя право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества или лицу, управомоченному на совершение этого действия законом или собственником, заключить предварительный договор аренды может и лицо, не являющееся на момент заключения такого договора собственником имущества, которое будет предметом основного договора аренды. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 14.07.2009 N 402/09, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, при заключении предварительного договора аренды должно применяться положение п. 1 ст. 609 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Следует отметить, что условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), не является элементом формы этого договора. Кроме того, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор аренды, в том числе предусматривающий заключение в будущем договора аренды здания или сооружения на срок один год и более, не относится к сделкам, требующим государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, постановление Восемнадцатого ААС от 17.12.2009 N 18АП-10242/09).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если в обеспечение обязательства заключить основной договор арендатор предоставил арендодателю обеспечительный платеж, но основной договор аренды в установленный для этого срок стороны не заключили, сумма обеспечительного платежа должна быть возвращена арендатору (постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 N КГ-А40/12981-09).

Если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента, когда соответствующая сторона не исполнила обязательство по заключению основного договора. При наличии между сторонами разногласий по условиям основного договора окончательная редакция договора определяется решением суда. В таком случае основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в таком решении.

Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Поэтому, если арендодатель направляет предложение заключить основной договор по истечении срока, который был установлен для заключения этого договора, обязанности заключить договор у арендатора не возникает (см. постановление Девятого ААС от 17.07.2009 N 09АП-9247/2009). Соответственно, арендатор в такой ситуации не может считаться уклонившимся от заключения основного договора.

_____________________________

*(1) Редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ, действовавшая до 01.06.2015 (даты вступления в силу Закона N 42-ФЗ, который внес ряд изменений в часть первую ГК РФ), предусматривала, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Следовательно, предварительный договор аренды, заключенный до этой даты, должен был определять не только предмет договора (имущество, подлежащее передаче в аренду), но и другие условия, названные в законодательстве как существенные или необходимые для договоров аренды, в частности, размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения.

Темы

Договор аренды

Предварительный договор

См. также

Определение в предварительном договоре аренды срока заключения основного договора

Уплата неустойки в связи с уклонением от заключения основного договора аренды

Формы документов

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды земельного участка

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор на основании предварительного соглашения