Энциклопедия решений. Уплата неустойки в связи с уклонением от заключения основного договора аренды (ноябрь 2024)

Уплата неустойки в связи с уклонением от заключения основного договора аренды

На практике предварительный договор нередко предусматривает право одной из сторон потребовать от другой стороны уплаты неустойки (п. 1 ст. 330 ГК РФ) в случае, если эта сторона уклоняется от заключения основного договора аренды. В практических ситуациях функцию неустойки зачастую выполняла сумма гарантийного (обеспечительного) платежа, которую арендатор выдавал в обеспечение исполнения своих обязательств по предварительному договору и которую арендодатель в подобных ситуациях оставлял за собой.

Однако с 01.06.2015 обеспечительный платеж в ГК РФ выделен в качестве отдельного способа обеспечения исполнения обязательств, причем обеспечительным платежом могут обеспечиваться только денежные обязательства и обязательства по передаче акций, облигаций, иных ценных бумаг или вещей, определенных родовыми признаками (п. 1 ст. 381.1, ст. 381.2 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015). Поэтому условие предварительного договора о гарантийном (обеспечительном) платеже, выдаваемом в обеспечение исполнения обязанности заключить основной договор, должно квалифицироваться как условие о неустойке либо о задатке (п. 4 ст. 380 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

В судебной практике вопрос о правомерности условия предварительного договора об уплате неустойки за неисполнение обязанности заключить основной договор не получил однозначного решения. В некоторых случаях судьи приходят к выводу о том, что правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, основанных на таком договоре, а для случаев уклонения одной из сторон от заключения основного договора закон устанавливает специальные правовые последствия - право другой стороны заявить требование о понуждении заключить основной договор и о возмещении убытков. Отсюда следует, что неустойка за нарушение срока заключения основного договора, как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства, действующим гражданским законодательством не предусмотрена (постановление Девятого ААС от 26.03.2013 N 09АП-1260/13). Такая позиция основывается, в частности, на выводах Конституционного Суда РФ, изложенных в определении от 21.12.2011 N 1653-О-О, согласно которым правила п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, к которому относится неустойка, не регулируют.

Однако во многих других случаях суды придерживаются иной точки зрения по этому вопросу. При этом они по-другому истолковывают и выводы, содержащиеся в приведенном выше определении КС РФ. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 23.05.2012 N Ф02-1924/12 отметил, что с прекращением предварительного договора прекращаются те обязательства, которые были им предусмотрены, но, учитывая, что неустойка представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств, прекращение предварительного договора не может являться основанием для отказа в выплате неустойки в связи с уклонением от заключения основного договора.

Вывод о правомерности взыскания неустойки, предусмотренной предварительным договором, со стороны, виновной в уклонении от заключения основного договора, суды делали и во многих других ситуациях. То же относится и к предусмотренному договору праву арендодателя удержать за собой гарантийный (обеспечительный) платеж в случае, если основной договор не заключен по причинам, зависящим от арендатора (постановления ФАС Центрального округа от 09.04.2012 N Ф10-950/12, ФАС Московского округа от 09.10.2009 N КГ-А40/10194-09, ФАС Уральского округа от 29.09.2008 N Ф09-6201/08-С6, Восьмого ААС от 22.02.2013 N 08АП-97/13, Семнадцатого ААС от 25.08.2009 N 17АП-7010/09).

Необходимо учитывать, что основанием для уплаты неустойки может быть только неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Поэтому, если предварительный договор прекратился в связи с истечением срока, установленного для заключения основного договора, и ни одна из сторон с требованием заключить основной договор не обращалась, основания для взыскания неустойки с одной из сторон у другой стороны договора отсутствуют (постановления ФАС Центрального округа от 10.11.2011 N Ф10-3978/11, Девятого ААС от 18.12.2009 N 09АП-23915/2009).

Темы

Предварительный договор аренды

Взыскание неустойки