Энциклопедия решений. Сдача имущества в аренду физическим лицом (ноябрь 2024)

Сдача имущества в аренду физическим лицом

Собственник имущества, в том числе и гражданин (физическое лицо), имеет право распорядиться им путем передачи этого имущества в аренду (п.п. 1, 2 ст. 209, ст. 608 ГК РФ). Положения ГК РФ об аренде не устанавливают каких-либо особенностей правового статуса сторон, условий и порядка заключения договора аренды, арендодателем по которому выступает физическое лицо. К отношениям сторон по договору аренды, заключенному физическим лицом в качестве арендодателя, применяются все установленные действующим законодательством правила об аренде (глава 34 ГК РФ). А если в аренду передается земельный участок, договор аренды заключается с учетом норм как гражданского, так и земельного законодательства (п. 2 ст. 607 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Договор аренды является возмездным, т.е. арендатор обязан уплачивать плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ).

При заключении договора аренды, арендодателем по которому выступает физическое лицо, необходимо обратить внимание на следующие моменты:

- в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств (не исчезают и не перерабатываются) в процессе использования, например земельный участок, здание, сооружение, автомобиль и т.д. (ст. 607 ГК РФ);

- договор аренды по общему правилу заключается в письменной форме. В устной форме может быть заключен только договор, в отношении которого одновременно выполнены все условия, указанные ниже (п. 1 ст. 161 ГК РФ, п. 1 ст. 651 ГК РФ):

арендодатель и арендатор являются физическими лицами,

в аренду сдается движимое имущество,

сумма арендных платежей за весь период аренды составляет менее 10 000 рублей *(1);

- договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). На практике зачастую заключается договор аренды на 11 месяцев с возможностью пролонгации, в этом случае государственная регистрация не требуется;

- договор аренды не подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

- в договоре может быть не указан срок аренды, в этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок; каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

- передача в аренду здания или сооружения, а равно возврат этого имущества арендодателю, оформляются подписанием сторонами передаточного акта или иного документа о передаче имущества (п. 1 ст. 655 ГК РФ);

- юридическое лицо - арендатор жилого помещения может использовать его только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ),

- оплачивать расходы по содержанию арендованного имущества обязан арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Иной порядок может быть установлен договором аренды.

На практике в связи со сдачей гражданином в аренду принадлежащего ему имущества нередко возникает вопрос о необходимости государственной регистрации такого гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Такая необходимость основана на определении, содержащемся в ст. 2 ГК РФ, согласно которому квалифицирующим признаком предпринимательской деятельности является систематическое получение прибыли, в частности, от пользования имуществом, и на норме п. 1 ст. 23 ГК РФ, в соответствии с которой гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, как правило, лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее также - предприниматель)*(2).

Государственная регистрация физического лица в качестве предпринимателя осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

За осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве предпринимателя предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, см. также постановление Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011) и уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ).

Вместе с тем, как отмечает судебная практика, наличия одного лишь договора аренды недостаточно для вывода о том, что арендодатель - гражданин в соответствующем случае нарушил требование закона о необходимости зарегистрироваться в качестве предпринимателя. Для того, чтобы сделать такой вывод, требуется установить факт систематического получения прибыли от передачи имущества в возмездное пользование другому лицу (постановление Одиннадцатого ААС от 27.10.2008 N 11АП-6976/2008).

Мнение о критериях осуществления предпринимательской деятельности в связи со сдачей гражданином в аренду принадлежащего ему имущества высказала также ФНС России в письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@. В письме подчеркивается, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Вместе с тем ФНС России отметила, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Следует также заметить, что гражданин, который фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, но не зарегистрировался в качестве предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23 ГК РФ).

_______________________

*(1) Для сделок, совершенных до 01.09.2013, сумма сделки между физическими лицами, при превышении которой такая сделка должна была быть совершена в письменной форме, составляла 10 минимальных размеров оплаты труда или 1000 рублей (п. 1 ст. 161 ГК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда").

*(2) Законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами отдельных видов предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (абзац второй п. 1 ст. 23 ГК РФ). На сегодняшний день такой закон еще не принят.

Тема

Стороны договора аренды

См. также

Акт приема-передачи имущества в аренду

Государственная регистрация индивидуальных предпринимателей

НДФЛ с доходов физических лиц от сдачи имущества в аренду

Формы документов

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды гаража

Договор аренды гаража под складское помещение

Ещё....