Энциклопедия решений. Стороны договора аренды (май 2025)

Стороны договора аренды

Смотрите в этом материале:

- общие положения о сторонах договора аренды;

- кто может выступать в качестве арендодателя по договору аренды;

- доказывание наличия права собственности на вещь при защите прав арендодателя;

- заключение договора аренды лицом, не обладающим правом собственности на вещь

Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Специальных требований, которые бы предъявлялись к сторонам любых (как предусмотренных, так и не предусмотренных законом) разновидностей договора аренды, законодательство не устанавливает. Принципиально сторонами договора аренды могут быть любые участники гражданских правоотношений, обладающие право- и дееспособностью: юридические лица, граждане, включая индивидуальных предпринимателей, а также публично-правовые образования (абзац второй п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Арендодатель

Если в отношении арендатора, помимо условия о наличии у него правосубъектности, закон не предусматривает каких-либо специальных требований, то арендодателем может быть лишь собственник имущества или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ, см., например, определение Четвертого КСОЮ от 16.11.2021 N 8Г-23091/2021). К таким "иным" лицам отнесены, в частности, унитарные предприятия и учреждения, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения и на праве оперативного управления. Публично-правовое образование, являясь собственником имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, при определенных обстоятельствах может отказать в согласовании сделки по передаче такого имущества учреждением или унитарным предприятием в аренду, однако самостоятельно передавать его в аренду не вправе (см. ст. 294 - 298 ГК РФ, а также п. 40 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21, постановление АС Северо-Кавказского округа от 03.06.2019 N Ф08-3538/19). От имени публично-правовых образований функции по передаче в аренду государственного и муниципального имущества осуществляют органы власти (органы местного самоуправления), наделенные соответствующими полномочиями (см. ст. 125 ГК РФ, а также, например, ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 5.36.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утв. постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432). В судебной практике сформулирован вывод о том, что положения ст. 608 ГК РФ не ограничивают перечень лиц, которые могут выступать от имени собственника в качестве арендодателя, поэтому лицом, управомоченным собственником на сдачу имущества в аренду может быть, например, хранитель, если это предусмотрено договором хранения (постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.03.2021 N Ф04-349/21).

В случае, если имущество находится в общей долевой собственности, договор аренды может быть заключен только при наличии согласия всех сособственников (см., например, постановления АС Центрального округа от 01.02.2022 N Ф10-5968/21, АС Северо-Западного округа от 24.03.2021 N Ф07-1019/21).

Доказывание наличия права собственности на вещь при защите прав арендодателя

Положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно; от добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду. Taкое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, определения ВС РФ от 24.12.2021 N 301-ЭС21-24194, Шестого КСОЮ от 15.12.2020 N 8Г-24397/2020). В сферу правомочий арендатора, фактически пользовавшегося предоставленным ему имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 11.03.2021 N Ф02-308/21).

Заключение договора аренды лицом, не обладающим правом собственности на вещь

Пленум ВАС РФ в п. 10 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснил, что само по себе отсутствие у арендодателя на момент заключения договора аренды вещного права в отношении объекта аренды не свидетельствует о недействительности этого договора. По смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества в аренду, должен обладать соответствующими правами на объект аренды в момент передачи имущества арендатору. Это делает возможным заключение договоров аренды будущей вещи, то есть такой, в отношении которой на момент заключения договора у арендодателя нет каких-либо прав либо которая на момент заключения договора аренды еще не создана (см., например, постановление АС Центрального округа от 17.01.2022 N Ф10-5593/21).

Аналогичным образом решается вопрос с договором, предусматривающим передачу в аренду недвижимой вещи, находившейся на момент заключения договора в законном владении арендодателя, однако права на которую на этот момент еще не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (определение Первого КСОЮ от 24.03.2021 N 8Г-2585/2021), однако такой подход не применим в ситуации, когда право собственности у арендодателя вообще не возникало (постановление АС Московского округа от 20.02.2021 N Ф05-22690/20). В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Темы

Договор аренды

Стороны гражданско-правового договора

См. также

Изменение сторон в договоре аренды

Сдача имущества в аренду физическим лицом

Сдача в аренду помещений иностранным гражданам и организациям

Передача в аренду имущества, находящегося в общей долевой собственности

Стороны договора аренды земельного участка

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список