Энциклопедия решений. Ответственность арендодателя в случае нарушения обязанности по производству капитального ремонта (ноябрь 2024)

Ответственность арендодателя в случае нарушения обязанности по производству капитального ремонта

По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель (ст. 616 ГК РФ).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

В спорных ситуациях, связанных с возмещением арендатору затрат на ремонт или их зачету в счет арендной платы, суды исходят из необходимости для арендатора представить доказательства того, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердить неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2008 N А79-9368/2007). При оценке правомерности требований арендатора суды также обращают внимание на то, подписаны ли акты приемки выполненных работ обеими сторонами, был ли арендодатель извещен о необходимости принять такие работы, подтверждаются ли документально затраты арендатора на проведение ремонта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.06.2006 N А05-17828/2005-30). Притом в случаях, когда арендатор привлекает подрядчика для проведения ремонта, факт оплаты работ имеет второстепенное значение: важно, чтобы у арендатора возникла обязанность их оплатить (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65). Однако, если арендатор не понес затрат на капитальный ремонт имущества, и у него не возникло обязательств по оплате таких расходов (например, ремонт был произведен в рамках благотворительной деятельности), воспользоваться правами, предусмотренными п. 1 ст. 616 ГК РФ, у арендатора нет оснований (постановление ФАС Уральского округа от 26.09.2007 N Ф09-7854/07-С6).

Для зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы достаточно письменного уведомления арендодателя со стороны арендатора (ст. 410 ГК РФ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.08.2009 N А58-1819/08). Зачтена может быть лишь та часть арендной платы, срок внесения которой уже наступил (постановление ФАС Уральского округа от 29.01.2008 N Ф09-88/08-С6).

Если договор аренды расторгается, а стоимость капитального ремонта арендатору не возмещена, на стороне арендодателя образуется неосновательное обогащение, которое подлежит возврату арендатору в порядке, предусмотренном нормами главы 60 ГК РФ (постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2006 N А55-21059/05-48).

Тема

Ответственность сторон по договору аренды

См. также

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Формы документов

Уведомление о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы