Энциклопедия решений. Ответственность арендодателя в случае нарушения обязанности по производству капитального ремонта (май 2025)

Ответственность арендодателя в случае нарушения обязанности по производству капитального ремонта

Смотрите в этом материале:

- права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта;

- особенности доказывания в спорах о нарушении арендодателем обязанности производить капитальный ремонт;

- зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы;

- возмещение стоимости капитального ремонта при расторжении договора.

Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта

По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель (ст. 616 ГК РФ).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Если арендатором избран один из способов защиты права, предусмотренный п. 1 ст. 616 ГК РФ, не имеется оснований для применения иных, альтернативных последствий нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, предусмотренных этой нормой (постановление Девятого ААС от 13.03.2018 N 09АП-2088/18).

Особенности доказывания в спорах о нарушении арендодателем обязанности производить капитальный ремонт

В спорных ситуациях, связанных с возмещением арендатору затрат на ремонт или их зачету в счет арендной платы, суды исходят из необходимости для арендатора представить доказательства того, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердить неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды (постановление АС Московского округа от 01.04.2021 N Ф05-4995/21).

При оценке правомерности требований арендатора суды также обращают внимание на то, подписаны ли акты приемки выполненных работ обеими сторонами, был ли арендодатель извещен о необходимости принять такие работы, подтверждаются ли документально затраты арендатора на проведение ремонта (решение АС Омской области от 27.09.2021 N А46-12907/2022, постановления АС Дальневосточного округа от 14.03.2018 N Ф03-588/18, Девятого ААС от 12.03.2020 N 09АП-8247/20). Притом в случаях, когда арендатор привлекает подрядчика для проведения ремонта, факт оплаты работ имеет второстепенное значение: важно, чтобы у арендатора возникла обязанность их оплатить (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65, постановление Одиннадцатого ААС от 31.01.2022 N 11АП-19588/21).

Зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

Для зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы достаточно письменного уведомления арендодателя со стороны арендатора (ст. 410 ГК РФ, решение АС Омской области от 27.09.2021 N А46-12907/2021). Допускается и подписание сторонами соглашения о зачете (постановление Четырнадцатого ААС от 19.06.2020 N 14АП-3100/20). Зачтена может быть лишь та часть арендной платы, срок внесения которой уже наступил (определение Седьмого КСОЮ от 10.11.2020 N 8Г-15831/2020).

Это право сохраняется и в случае смены собственника арендованного имущества (определение ВС РФ от 12.04.2019 N 305-ЭС19-3289, постановление Девятнадцатого ААС от 31.08.2022 N 19АП-4113/22).

Возмещение стоимости капитального ремонта при расторжении договора

Если договор аренды расторгается, а стоимость капитального ремонта арендатору не возмещена, на стороне арендодателя образуется неосновательное обогащение, которое подлежит возврату арендатору в порядке, предусмотренном нормами главы 60 ГК РФ (решение АС Мурманской области от 14.07.2020 N А42-8977/2019, постановление АС Северо-Западного округа от 26.01.2021 N Ф07-15546/20).

Тема

Ответственность сторон по договору аренды

См. также

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Формы документов

Уведомление о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы