Энциклопедия решений. Исполнение договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения (ноябрь 2024)

Исполнение договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения

К договору аренды зданий и сооружений, помимо специальных правил ГК РФ об этом виде договора, в части, не противоречащей им, применяются также общие положения ГК РФ об аренде (ст. 625 ГК РФ), в том числе устанавливающие права и обязанности арендатора. Аналогичные правила распространяются и на договор аренды нежилого помещения.

В частности, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества по общему правилу возлагается на арендодателя. Иное может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Обязанность нести расходы на содержание имущества предполагает в том числе оплату арендатором коммунальных услуг (постановление Пятнадцатого ААС от 05.02.2013 N 15АП-15391/12). Законодательство не определяет форму, в которой арендатор должен нести расходы на оплату таких услуг. Обязанность по внесению коммунальных платежей, связанных с пользованием зданием (сооружением, помещением), может исполняться арендатором различными способами, в зависимости от усмотрения сторон. Например, расходы на коммунальные услуги могут компенсироваться в виде переменной части арендной платы, возмещения арендодателю (агенту), расходов на исполнение поручения арендатора (принципала) по агентскому договору, заключенному между сторонами договора аренды, или на основании отдельного договора, предметом которого будет возмещение арендодателю понесенных им расходов на оплату коммунальных услуг.

Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена ответственность арендатора за эксплуатацию здания или сооружения (по общему правилу ответственность за эксплуатацию такого объекта несет его собственник) (ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ, далее - ГрК РФ). В этом случае арендатор будет обязан вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который должны вноситься сведения, предусмотренные ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ. Арендатор также обязан будет извещать о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании, сооружении собственника этого объекта недвижимости, а также органы местного самоуправления или органы государственного контроля (надзора) в случае, если за эксплуатацией здания, сооружения в соответствии с федеральными законами осуществляется государственный контроль (надзор) (ч. 7 той же статьи).

Арендатор вправе в течение срока аренды производить улучшения арендуемого имущества. Отделимые улучшения имущества являются его собственностью, а стоимость неотделимых улучшений возмещается арендодателем после прекращения договора аренды, если они были произведены с согласия арендодателя. Договором аренды могут быть предусмотрены иные правила. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Если улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, они являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК РФ).

Арендатор здания, сооружения, помещения вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В соответствии со ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. То есть, при заключении договора субаренды должны быть соблюдены все требования закона, предусмотренные для заключения договора аренды. Также арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ст. 689 ГК РФ), а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив*(1). Однако законом или иными правовыми актами могут быть установлены другие правила (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

_____________________________

*(1) При этом необходимо учитывать общие правила предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренные ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013).

Темы

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

Исполнение договора аренды

См. также

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Обеспечение арендатора коммунальными услугами

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Субаренда

Перенаем

Передача и возврат здания, сооружения, нежилого помещения по договору аренды