Энциклопедия решений. Исполнение договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения (май 2025)

Исполнение договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения

Договор аренды, в том числе договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения предполагает встречное исполнение обязательств, в частности, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; это следует из взаимосвязанных положений норм ст. 606, 611, 614, 616, 622, 655 ГК РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, см., например, постановления АС Уральского округа от 25.01.2024 N Ф09-6438/22, АС Центрального округа от 26.06.2023 N Ф10-2527/23).

К договору аренды зданий и сооружений, помимо специальных правил ГК РФ об этом виде договора, в части, не противоречащей им, применяются также общие положения ГК РФ об аренде (ст. 625 ГК РФ), в том числе устанавливающие права и обязанности арендатора. Аналогичные правила распространяются и на договор аренды нежилого помещения.

В частности, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества по общему правилу возлагается на арендодателя. Иное может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). В судебной практике подчеркивается, что указанная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015, см., например, постановление АС Уральского округа от 06.02.2024 N Ф09-8682/23).

Обязанность нести расходы на содержание имущества предполагает в том числе оплату арендатором коммунальных услуг, услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 05.02.2024 N Ф02-6709/23, Семнадцатого ААС от 07.08.2019 N 17АП-8977/19). Законодательство не определяет форму, в которой арендатор должен нести расходы на оплату таких услуг. Обязанность по внесению коммунальных платежей, связанных с пользованием зданием (сооружением, помещением), может исполняться арендатором различными способами, в зависимости от усмотрения сторон. Например, расходы на коммунальные услуги могут компенсироваться в виде переменной части арендной платы, возмещения арендодателю (агенту), расходов на исполнение поручения арендатора (принципала) по агентскому договору, заключенному между сторонами договора аренды, или на основании отдельного договора, предметом которого будет возмещение арендодателю понесенных им расходов на оплату коммунальных услуг.

Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена ответственность арендатора за эксплуатацию здания или сооружения (по общему правилу ответственность за эксплуатацию такого объекта несет его собственник) (ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ, далее - ГрК РФ) (см., например, определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 10.10.2023 N 33-6667/2023, постановление Пятого ААС от 29.03.2023 N 05АП-657/23). В этом случае арендатор будет обязан вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который должны вноситься сведения, предусмотренные ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ. Арендатор также обязан будет извещать о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании, сооружении собственника этого объекта недвижимости, а также органы местного самоуправления или органы государственного контроля (надзора) в случае, если за эксплуатацией здания, сооружения в соответствии с федеральными законами осуществляется государственный контроль (надзор) (ч. 7 той же статьи).

Арендатор вправе в течение срока аренды производить улучшения арендуемого имущества. Отделимые улучшения имущества являются его собственностью, а стоимость неотделимых улучшений возмещается арендодателем после прекращения договора аренды, если они были произведены с согласия арендодателя. Договором аренды могут быть предусмотрены иные правила. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пп. 1-3 ст. 623 ГК РФ, см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 01.02.2024 N Ф04-7702/23).

Если улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Арендатор здания, сооружения, помещения вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В соответствии со ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. То есть, при заключении договора субаренды должны быть соблюдены все требования закона, предусмотренные для заключения договора аренды. Также арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ст. 689 ГК РФ), а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив*(1). Однако законом или иными правовыми актами могут быть установлены другие правила (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Как разъяснено в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018), данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества) (см., например, постановление Двадцатого ААС от 25.01.2022 N 20АП-7682/21).

_____________________________

*(1) При этом необходимо учитывать общие правила предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренные ст. 157.1 ГК РФ.

Темы

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

Исполнение договора аренды

См. также

Пожарная безопасность арендуемого помещения: распределение обязанностей и ответственность

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Оплата коммунальных услуг по договору аренды здания (сооружения) или нежилого помещения

С кем должен быть заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, если имущество передано в аренду

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Субаренда

Перенаем

Передача и возврат здания, сооружения, нежилого помещения по договору аренды

Формы документов

Приказ о проведении проверки соблюдения арендатором условий договора аренды недвижимого имущества

Уведомление о проведении проверки соблюдения арендатором условий договора аренды недвижимого имущества

Практические ситуации

Построить список