Энциклопедия решений. Субаренда (май 2025)

Субаренда

Смотрите в этом материале:

- общие положения о договоре субаренды;

- согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду;

- срок договора субаренды;

- договор субаренды части вещи.

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

ГК РФ предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Эта норма не содержит запрет на установление соглашением сторон иного правила (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).

Кроме того, иные правила могут быть предусмотрены законом. Например, п. 1 ст. 638 ГК РФ установлено, что если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Напротив, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса запрещает гражданам, юридическим лицам, которым лесные участки предоставлены в аренду в целях заготовки древесины, сдавать арендованный лесной участок в субаренду.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абзац третий п. 2 ст. 615 ГК РФ). К договору о передаче в субаренду имущества, являющегося предметом договора лизинга, также применяются специальные нормы о сублизинге, в частности, абзац второй п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 10, ст. 22, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (постановление Президиума ВАС РФ от 24.04.2012 N 16848/11, п. 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга) (утв. Президиумом ВС РФ 27.10.2021), см., например, постановление Девятого ААС от 05.12.2022 N 09АП-75001/22, определение Восьмого КСОЮ от 21.07.2021 N 8Г-11263/2021).

По общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Суды отмечают, что поскольку договор субаренды имеет производный характер, прекращение основного договора, на основании которого имущество было передано в аренду, служит основанием для прекращения договора субаренды (ст. 618 ГК РФ, постановления АС Уральского округа от 06.05.2022 N Ф09-2076/22, АС Северо-Кавказского округа от 05.09.2023 N Ф08-8625/23 ).

Если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ, см., например, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2021 N Ф02-3675/21).

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду

Закон не устанавливает требований к форме согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, она может быть различной. Однако, чаще всего, такое согласие является письменным.

На практике большинство договоров аренды содержат условие о субаренде:

- в одних договорах арендодатель прямо запрещает арендатору сдавать имущество в субаренду;

- в других договорах арендатору предоставляется такая возможность, но с оговорками (например, в договоре может предусматриваться, что арендатор должен согласовать кандидатуру субарендатора с арендодателем, согласовать условия субаренды, получить на сдачу имущества в субаренду письменное согласие арендодателя). Такое согласование может быть представлено, например, в виде письма арендодателя (постановление Второго ААС от 01.02.2021 N 02АП-9535/20), завизированного арендодателем письма-просьбы о разрешении сдать имущество в субаренду - виза может выглядеть, например, как "Не возражаю" или "Согласовано" (см., например, решение Воткинского районного суда Удмуртской Республики от 29.03.2022 N 2-96/2022). Также письменным согласием будет считаться виза, проставленная непосредственно на договоре субаренды (см. постановления Тринадцатого ААС от 14.03.2019 N 13АП-1781/19, АС Северо-Кавказского округа от 22.09.2020 N Ф08-6555/20, решение АС Ивановской области от 27.02.2018 N А17-7718/2017);

- в третьих арендодатель разрешает арендатору заключать договоры аренды без каких-либо оговорок. Выражение согласия арендодателя в самом договоре не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ; такое условие договора освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку. При этом согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо; для изменения этого условия требуется изменение договора (см. п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018), постановления Пятнадцатого ААС от 30.12.2022 N 15АП-21606/22, Двадцатого ААС от 25.01.2022 N 20АП-7682/21).

Срок договора субаренды

Что касается срока договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды (абзац второй п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Заключение договора субаренды на неопределенный срок не противоречит законодательству, в том числе, в случае, когда срок договора аренды (основного договора) определен (см., например, постановление Восемнадцатого ААС от 24.08.2023 N 18АП-10243/23). Также как и не противоречит закону заключение договора субаренды на конкретный срок в случае, когда не определен срок основного договора аренды (см., например, постановление Девятого ААС от 06.09.2022 N 09АП-50086/22).

В судебной практике сформулирована позиция, в соответствии с которой положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, см., например, постановления Восемнадцатого ААС от 24.08.2023 N 18АП-10243/23, Семнадцатого ААС от 08.09.2023 N 17АП-7640/23).

Договор субаренды части вещи

Положение ст. 607 ГК РФ, определяющее виды имущества, которое может быть передано в аренду, с учетом ст. 606 ГК РФ, которая допускает возможность передать объект аренды только в пользование арендатора, не ограничивает право сторон заключить договор аренды, предметом которого будет не вещь в целом, а ее отдельная часть. Если в аренду передается часть земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, такая часть участка предварительно должна пройти процедуру кадастрового учета. Однако арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см., например, постановление АС Уральского округа от 22.06.2023 N Ф09-3176/23). Эта правовая позиция применяется судами и к договорам субаренды имущества, находящегося в частной собственности (см., например, постановление Четырнадцатого ААС от 11.11.2022 N 14АП-7406/22).

Внимание

Арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам. Наличие договора субаренды не отменяет и не изменяет обязанности арендатора, установленные основным договором аренды с арендодателем.

Тема

Договор аренды

См. также

Субаренда земельного участка

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор субаренды

Письмо-согласие собственника на передачу нежилого помещения в субаренду

Договор вторичной субаренды (субсубаренды)

Еще...

Практические ситуации

Построить список