Энциклопедия решений. Передача и возврат здания, сооружения, нежилого помещения по договору аренды (май 2025)

Передача и возврат здания, сооружения, нежилого помещения по договору аренды

Обязанностью арендодателя по договору аренды здания (сооружения, помещения) является передача соответствующего имущества во владение и (или) пользование арендатора. Соответственно, по истечении срока аренды арендатор обязан вернуть это имущество арендодателю. Передача здания, сооружения, нежилого помещения в аренду и возврат его из аренды оформляются передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Составление такого документа имеет значение для того, чтобы определить момент исполнения стороной договора своей обязанности, так как по общему правилу (если законом или договором аренды не предусмотрено иное) обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. То же правило применяется и к возврату имущества арендодателю.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения, помещения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (ст. 655 ГК РФ).

Договор аренды или соглашение о его расторжении могут содержать условие о том, что они имеют силу акта приема-передачи объекта аренды и подтверждают его передачу арендатору либо возврат арендодателю (см., например, постановление АС Волго-Вятского округа от 03.07.2023 N Ф01-2206/23, определение Кемеровского облсуда от 23.03.2021 N 33-2442/2021).

Правовое значение передаточного акта или иного аналогичного документа заключается, в частности, в том, что он позволяет определить период фактического использования имущества арендатором и, соответственно, период, за который арендатор обязан внести арендную плату. Арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ), тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, далее - Информационное письмо N 66, п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, постановления АС Поволжского округа от 07.02.2024 N Ф06-12909/23, АС Центрального округа от 29.01.2024 N Ф10-6851/23).

С другой стороны, арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только за фактически переданные последнему в пользование объекты (здание, сооружение, помещения) с момента, когда состоялась такая передача. Если по прекращении договора аренды арендодатель сам уклоняется от принятия имущества, он не вправе требовать арендную плату за период просрочки в возврате объектов аренды, возникшей по его вине (п.п. 10, 37 Информационного письма N 66, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 19.05.2022 N Ф02-1621/22).

Кроме того, акт приема-передачи является документом, подтверждающим соответствие передаваемого арендатору имущества договору аренды и его возврат арендодателю в надлежащем состоянии (см., например, постановления АС Центрального округа от 15.10.2019 N Ф10-4421/19, АС Северо-Кавказского округа от 12.12.2023 N Ф08-12890/23, АС Северо-Западного округа от 11.12.2023 N Ф07-17526/23, АС Поволжского округа от 30.01.2024 N Ф06-12254/23).

Хотя передаточный акт с правовой точки зрения является значимым доказательством передачи здания (сооружения, помещения) в аренду, фактическое использование имущества арендатором, в зависимости от конкретной ситуации, может подтверждаться и другими доказательствами. Как подчеркивается в п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020), акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью (см. также, например, постановление АС Дальневосточного округа от 02.03.2023 N Ф03-347/23). Судебная практика показывает, что об этом может свидетельствовать, например, переписка сторон по вопросу передачи объекта аренды, договор аренды иного объекта (постановление АС Уральского округа от 13.06.2023 N Ф09-1953/23), то обстоятельство, что стороны в течение длительного времени перезаключали договор аренды одного и того же объекта, арендатор вносил арендные платежи. Также принимается во внимание, например, оформление арендатором пропусков для доступа в арендованное помещение (постановление АС Северо-Западного округа от 20.12.2023 N Ф07-18275/23), акт обследования арендованного имущества (постановление АС Уральского округа от 14.12.2023 N Ф09-7682/23).

Тема

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Передаточный акт по договору аренды нежилого помещения

Акт возврата нежилого помещения по договору аренды

Акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды (между индивидуальными предпринимателями)

Ещё...

Практические ситуации

Построить список