Энциклопедия решений. Стороны договора аренды земельного участка (ноябрь 2024)

Стороны договора аренды земельного участка

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Арендодателем может быть только собственник земельного участка или уполномоченное законом или собственником лицо (ст. 608 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Владелец земельного участка, не являющийся его собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 264 ГК РФ). Следовательно, землепользователи и землевладельцы (п. 3 ст. 5 ЗК РФ) вправе заключить договор аренды в отношении принадлежащих им земельных участков только в случаях, предусмотренных законом.

Закон не предусматривает возможность распоряжаться земельными участками путем их передачи в аренду для лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст. 267, п. 3 ст. 269 ГК РФ). Лица, обладающие земельными участками на праве безвозмездного пользования, не лишены права сдавать такие участки в аренду, однако это возможно только с согласия собственника земли (п. 1.1 ст. 24 ЗК РФ, ст. 608 ГК РФ, постановления ФАС Уральского округа от 19.04.2011 N Ф09-1855/11, Пятнадцатого ААС от 24.11.2009 N 15АП-6857/2009).

По смыслу ст. 608 ГК РФ для того, чтобы вещь могла быть передана в аренду, арендодатель должен обладать правом собственности на эту вещь на момент ее передачи арендатору. Поэтому заключение договора аренды, предметом которого является имущество (в том числе земельный участок), которое на момент заключения договора еще не принадлежит арендодателю на праве собственности, закону не противоречит. Если арендодатель не приобретет право собственности на вещь и в силу этого не сможет передать ее арендатору, он будет нести ответственность за неисполнение своего обязательства по договору. Вместе с тем лица, которые не вправе распоряжаться принадлежащими им земельными участками путем их передачи в аренду, например, лица, которым земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут заключить договор аренды такого участка, в том числе предусматривающий его передачу арендатору в будущем. Такой договор будет признан недействительным как нарушающий требования закона (ст. 168 ГК РФ, см. также п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

По общему правилу иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Возможность ограничения прав этой категории лиц закреплена в п. 5 ст. 35 ЗК РФ только применительно к преимущественному праву аренды земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, принадлежащие на праве собственности иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам: Президент РФ может установить перечень видов таких объектов недвижимости, на которые не распространяется правило о наличии у этих субъектов правоотношений преимущественного права аренды земельных участков.

Темы

Договор аренды земельного участка

Стороны договора аренды