Энциклопедия решений. Обязательные условия договора на проведение оценки (май 2025)

Обязательные условия договора на проведение оценки

Для договора на проведение оценки обязательными являются условия, установленные в ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке), а именно:

- цель оценки;

- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;

- вид определяемой стоимости объекта оценки;

- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

- дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки), которой является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;

- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом об оценке;

- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона об оценке, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Закона об оценке, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 Закона об оценке.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Отсутствие в договоре на проведение оценки некоторых обязательных условий, установленных законом, становится одной из причин критического отношения судов к отчету оценщика, подготовленного при исполнении такого договора (см., например, постановление Одиннадцатого ААС от 19.11.2020 N 11АП-14836/20, решение АС г. Москвы от 21.03.2016 N А40-68754/2015). Кроме того, имеются судебные решения о признании таких договоров незаключенными (постановления Одиннадцатого ААС от 04.12.2012 N 11АП-14195/12, Десятого ААС от 22.12.2017 N 10АП-19177/17); при этом особое внимание суды обращают на невозможность идентификации объекта оценки (решение АС г. Москвы от 16.02.2023 N А40-221341/2022, постановление ФАС Московского округа от 21.07.2014 N Ф05-6706/14).

Объектом оценки согласно ст. 5 Закона об оценке могут быть:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В силу требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утв. приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200), к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (см. определение Третьего КСОЮ от 08.09.2021 N 8а-14140/2021).

Порядок описания объекта оценки в договоре законом не урегулирован. Как правило, в договоре указываются те же сведения, которые впоследствии обязательно включаются в отчет оценщика (см. ст. 11 Закона об оценке, подп. 10 п. 7 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)" (утв. приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200). Описание объекта оценки иным способом, позволяющим провести его идентификацию, закону не противоречит. Так, например, Двенадцатый ААС в постановлении от 10.12.2013 N12АП-9908/13 указал, что определенный сторонами в договоре способ идентификации объекта оценки - путем передачи необходимых для оценки документов - не противоречит положениям ст. 432 ГК РФ, ст. 10 Закона об оценке.

В отношении условия о включении в договор вида определяемой стоимости объекта оценки необходимо иметь в виду следующее. Федеральный стандарт оценки "Виды стоимости (ФСО II)" (утв. приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200), в п. 12 выделяет следующие виды стоимости, используемые при осуществлении оценочной деятельности:

рыночная стоимость;

равновесная стоимость;

инвестиционная стоимость;

иные виды стоимости, предусмотренные Законом об оценке.

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Законом об оценке или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других (ст. 7 Закона об оценке, см., например, постановления АС Северо-Западного округа от 23.03.2023 N Ф07-1330/23, АС Московского округа от 26.09.2022 N Ф05-10276/22, Девятого ААС от 31.01.2022 N 09АП-81461/21). Таким образом, законодатель установил преимущество рыночной стоимости по сравнению с иными. На практике чаще всего также стремятся определить именно рыночную стоимость. Определение рыночной стоимости дано в ст. 3 Закона об оценке.

В судебной практике сформулирован вывод о том, что цель оценки, указанная в договоре на проведение оценки, сама по себе не препятствует использованию отчета об оценке в других целях (определение Четвертого АСОЮ от 22.04.2020 N 66а-707/2020).

При согласовании условия о вознаграждении следует учитывать, что размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки определяется по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ), однако он не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст. 16 Закона об оценке).

Также отметим, что в соответствии с п. 1 Федерального стандарта оценки "Задание на оценку (ФСО IV)" (утв. приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200) неотъемлемой частью договора на проведение оценки является задание на оценку. Состав информации, которую может включать задание на оценку, приведены в п. 3 ФСО IV.

На практике часто возникают ситуации, при которых требуется внести изменения в задание на оценку. В соответствии с п. 2 ФСО IV уточнение задания на оценку может продолжаться в течение процесса оценки до составления отчета об оценке. Поэтому, во избежание разногласий, рекомендуется предусмотреть в договоре на проведение оценки механизм внесения изменений в задание на оценку и последствия недостижения сторонами согласия по этому вопросу.

Тема

Договор на проведение оценки объекта

Формы документов

Задание на оценку

Задание на оценку объекта недвижимости