Энциклопедия решений. Самовольная постройка (январь 2025)

Самовольная постройка

Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ. В соответствии с названной нормой самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из приведенного понятия можно выделить следующие признаки самовольной постройки.

Во-первых, самовольная постройка - это постройка, отвечающая признакам недвижимого имущества, установленным в п. 1 ст. 130 ГК РФ, и возведенная на земельном участке, не представленном в установленном порядке, или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данной постройки. Во-вторых, эта постройка создана без получения необходимых разрешений. И в-третьих, эта постройка возведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, законом определены три самостоятельных признака самовольной постройки, и наличие хотя бы одного из них является достаточным основанием для признания постройки самовольной. Этот вывод подтверждается сложившейся судебной практикой (см. определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П, постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 13021/12, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 28.02.2012 N 39-В11-8).

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Абзацем вторым п. 2 ст. 222 ГК РФ установлены определенные последствия за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. Приведенная норма, являясь санкцией за совершенное правонарушение, предполагает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины. В этой связи отметим, что решение о сносе самовольно построенного объекта, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.04.2006 N Ф08-1260/06, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).

К числу лиц, которые вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, отнесены собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, а также прокурор и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, и о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком, исковая давность не распространяется. Иски о сносе самовольной постройки подаются в суды по общим правилам подведомственности дел. При этом наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (п.п. 22, 23 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, пункты 5, 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (см. п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).

Отметим, что законодателем до 1 марта 2018 года сохранен*(1) упрощенный внесудебный (административный) порядок легализации капитальных объектов: объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для этих целей, либо расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебных земельных участках) (ч. 7 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступил с силу с 1 января 2017 года). При этом основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указанных объектов индивидуального жилищного строительства являются технический план этих объектов и правоустанавливающий документ на земельный участок. Последний представляется если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право владельца объекта индивидуального жилищного строительства на земельный участок, на котором расположен этот объект. Основаниями для внесения сведений об объекте индивидуального жилищного строительства в технический план являются представленные заказчиком кадастровых работ разрешение на строительство и проектная документации такого объекта недвижимости (при ее наличии) либо декларация об объекте недвижимости (в случае, если проектная документация не изготавливалась), составленная и заверенная правообладателем объекта недвижимости. Таким образом, с 1 января 2017 года указанные выше объекты индивидуального жилищного строительства невозможно будет легализовать без проведения их кадастрового учета.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 258-ФЗ ст. 222 ГК РФ дополнена пунктом 4, наделяющим органы местного самоуправления городского округа или муниципального района (если самовольная постройка расположена на межселенческой территории) правом в отдельных случаях самостоятельно во внесудебном порядке принимать решения о сносе самовольной постройки. Такие решения могут быть приняты в случае создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Закрепляющий данное право органов местного самоуправления п. 4 ст. 222 ГК РФ одновременно обязывает их в течение семи дней со дня принятия решения направить лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, поскольку оно ставится в известность о принятом решении, может прибегнуть к гарантированному ему способу судебной защиты путем оспаривания принятого органом местного самоуправления решения. При этом, по смыслу п. 4 ст. 222 ГК РФ, срок сноса, указываемый в решении о сносе самовольной постройки, не может быть произвольным, а устанавливается с учетом характера самовольной постройки (но не может составлять более чем 12 месяцев) и должен предоставлять заинтересованному лицу время для обращения в суд, который, в свою очередь, согласно частям 1 и 2 ст. 85 и ст. 223 КАС РФ вправе приостановить действие оспариваемого решения в части, относящейся к административному истцу, или приостановить совершение в отношении административного истца оспариваемого действия (см. п. 3 определения Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О).

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

- обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

- обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

- обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

Cнос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Отметим, что приведенные положения п. 4 ст. 222 ГК РФ создают дополнительные гарантии информирования лица, осуществившего самовольную постройку, позволяющие ему прибегнуть к средствам судебной защиты, а указание на двухмесячный срок дополнительно подтверждает волеизъявление федерального законодателя на то, что снос не должен следовать незамедлительно за принятием решения о нем, имея в виду возможность его оспаривания.

Таким образом, пунктом 4 ст. 222 ГК РФ закрепляется механизм принятия органами местного самоуправления решений о сносе объектов, являющихся самовольными постройками, а также механизм самостоятельной реализации органами местного самоуправления указанных решений в отношении таких построек, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено. В отсутствие какого-либо из условий, указанных в пункте 1 и абзаце первом п. 4 ст. 222 ГК РФ, решение о сносе в отношении зданий, строений или других сооружений органами местного самоуправления принято быть не может. При этом само по себе существование государственной регистрации права на объекты недвижимости, которые относятся к самовольным постройкам, не исключает возможности принятия уполномоченным органом решения об их сносе - притом что лицу, чье право зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, гарантирована возможность обжалования принятого решения в суде.

Обратим внимание, что согласно разъяснениям, данным в п. 3 Определения Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О, принятие решения о сносе самовольных построек, указанных в п. 4 ст. 222 ГК РФ, применяется, по смыслу содержащихся в нем положений, и к тем постройкам, которые были возведены до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ. Данное регулирование не может расцениваться как противоречащее Конституции РФ, поскольку не является изменением ранее установленного неблагоприятного последствия возведения самовольной постройки и до вступления указанного Федерального закона в силу влекло ее снос, а дата возведения самовольной постройки не меняет его природы как правонарушения.

Кроме того, Конституционным Судом РФ разъяснено, что исходя из действующего гражданско-правового регулирования разрешение вопроса об отнесении постройки к категории самовольных порождает возможность наступления юридических последствий, различных по своему характеру и содержанию. Соответственно, в случае спора признание постройки самовольной и проверка правомерности ее сноса осуществляется судом, в том числе в процедуре оспаривания решения о сносе самовольной постройки или в процедуре оспаривания действий по ее сносу.

При рассмотрении исковых требований органов местного самоуправления, настаивающих на необходимости сноса самовольных построек, суды при отказе в удовлетворении иска обеспечивают защиту прав владельца спорного объекта, признавая де-факто его действия правомерными или не выходящими за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан. При этом судебные постановления, которыми было отказано в удовлетворении исковых требований органов местного самоуправления, касаются лишь законности и обоснованности таких требований. Данный отказ лишает органы местного самоуправления права повторного принятия решения о сносе самовольной постройки по мотивам и доводам, которые были ранее отклонены судом, поскольку это означало бы, по сути, преодоление требования об обязательной силе судебного решения. Вместе с тем отказ в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки не исключает возможности принятия органами местного самоуправления решений о сносе самовольных построек, основанных на новых фактических обстоятельствах, которые ранее не были предметом исследования в судах.

Таким образом, самовольная постройка не может считаться объектом гражданского оборота. Сделки с самовольной постройкой запрещены, за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано в судебном или в ином установленном законом порядке по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ. В случае признания права собственности лица на самовольную постройку данная постройка включается в гражданский оборот, и ее собственник может претендовать на защиту своих прав в порядке, предусмотренном гл. 20 ГК РФ. По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. В отдельных случаях, предусмотренных ГК РФ, самовольная постройка может быть снесена на основании решения органов местного самоуправления городского округа или муниципального района лицом, осуществившим самовольную постройку, либо указанными органами местного самоуправления, если такое лицо не выявлено. В случае спора признание постройки самовольной и проверка правомерности ее сноса осуществляется судом, в том числе в процедуре оспаривания решения о сносе самовольной постройки или в процедуре оспаривания действий по ее сносу.

____________________________________

*(1) ранее предусмотренный п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Исковое заявление о сносе самовольной постройки

Исковое заявление о признании за юридическим лицом права собственности на самовольную постройку

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка

Еще...