Энциклопедия решений. Стоимость, начальная продажная цена и оценка заложенного имущества (ноябрь 2024)

Стоимость, начальная продажная цена и оценка заложенного имущества

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 340 ГК РФ, абзац первый п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Проведение оценки передаваемого в залог имущества по общему правилу не является обязательным. Несоответствие рыночной стоимости предмета залога его залоговой стоимости, указанной в договоре залога, не может служить основанием для признания этого договора недействительным (см., например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 12.09.2017 N 67-КГ17-11).

В тех случаях, когда закон предусматривает необходимость оценки предмета залога, но не содержит указаний о том, что ее результат является обязательным для сторон (см., например, абзацы второй и третий п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке, абзац третий части первой ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), результат оценки носит рекомендательный характер и стороны вправе согласовать иную залоговую стоимость. Непривлечение оценщика в подобных случаях само по себе не является основанием для признания договора залога недействительным (см. абзацы шестой и седьмой п. 1 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

При передаче в залог нескольких объектов в договоре может быть указана их общая стоимость, без отражения оценки каждого объекта в отдельности. В этом случае взыскание по общему правилу обращается на все заложенное имущество с его последующей реализацией в целом (см. п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона по общему правилу не является основанием для изменения или прекращения залога (п. 2 ст. 340 ГК РФ). Вместе с тем согласованная стоимость заложенного имущества впоследствии может быть изменена по соглашению сторон (см. постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13).

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой его реализации (начальной продажной ценой) при обращении на него взыскания (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена предмета залога указывается в решении суда. Начальная продажная цена недвижимого имущества при реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом (пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке)*(1).

Так, если одной из сторон представлены доказательства того, что рыночная стоимость заложенного имущества на дату обращения взыскания существенно отличается от его залоговой стоимости, указанной в договоре, и стороны не достигли согласия относительно начальной продажной цены, суд устанавливает ее исходя из рыночной стоимости имущества (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26).

В том случае, если для определения начальной продажной цены недвижимого имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке проводилась оценка, начальная продажная цена устанавливается судом в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Это правило применяется и в случае определения рыночной стоимости предмета ипотеки на основании судебной экспертизы (см., например, определения СК по гражданским делам ВС РФ от 16.02.2016 N 80-КГ15-30, от 06.10.2015 N 77-КГ15-8).

В настоящее время законодательство не предусматривает необходимости указания в решении суда начальной продажной цены заложенного движимого имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке. В случае отсутствия в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное движимое имущество указания на его начальную продажную цену эта цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, то есть по общему правилу признается равной согласованной сторонами залоговой стоимости (см. п. 3.2 Методических рекомендаций, утвержденных ФССП России 08.12.2015 за N 0014/14).

Установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества впоследствии может быть изменена в случае изменения рыночной стоимости предмета залога (см. Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 23.12.2015, п. 13 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.05.2013).

При обращении взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях обязательно проведение оценки. В таких случаях начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено соглашением сторон (см. п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

В случае обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления залогодержателем этого имущества за собой или посредством его продажи залогодержателем другому лицу цена предмета залога не может быть ниже его рыночной стоимости (см. п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

______________________________

*(1) Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества не может быть определена судом путем указания на то, что эта цена устанавливается в ходе исполнительного производства (см., например, определения СК по гражданским делам ВС РФ от 12.09.2017 N 67-КГ17-11, от 19.05.2015 N 117-КГ15-5, от 16.12.2014 N 117-КГ14-1).

Тема

Залог

См. также

Существенные условия договора залога

Предмет залога

Порядок обращения взыскания и способы реализации заложенного имущества