Энциклопедия решений. С кем должен быть заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, если имущество передано в аренду (декабрь 2024)

С кем должен быть заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, если имущество передано в аренду

Региональным оператором по обращении с твердыми коммунальными отходами (далее также - ТКО) является юридическое лицо, которое обязано заключить договор на оказание услуг по обращению с ТКО с собственником таких отходов, которые образуются и места накопления которых находятся в зоне деятельности регионального оператора (абзац двадцать седьмой п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления", далее - Закон N 89-ФЗ).

Региональные операторы по обращению с ТКО (далее - региональные операторы) заключают договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с собственниками твердых коммунальных отходов, если иное не предусмотрено законодательством РФ (п. 1 ст. 24.7 Закона N 89-ФЗ). Согласно п. 4 той же статьи собственники ТКО обязаны заключить договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются ТКО и находятся места их накопления.

На практике нередко возникает вопрос о том, кто обязан заключить с региональным оператором договор на оказание услуг по обращению с ТКО, если нежилое здание, сооружение, помещение в нежилом здании, иной объект, в связи с эксплуатацией которого образуются отходы, передан в аренду: собственник этого объекта или его арендатор.

В связи с этим необходимо прежде всего разграничить понятия "собственник твердых коммунальных отходов" и "собственник объекта недвижимости, в связи с использованием которого образуются ТКО". Право собственности на отходы определяется в соответствии с гражданским законодательством (ст. 4 Закона N 89-ФЗ). Однако гражданское законодательство не содержит критериев, позволяющих установить, у какого лица изначально возникает право собственности на ТКО.

К твердым коммунальным отходам относятся, в частности, отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами (абзац двадцать первый п. 1 ст. 1 Закона N 89-ФЗ). Поскольку отходы образуются в процессе деятельности юридического или физического лица, в частности, связанной с эксплуатацией зданий, сооружений и иных объектов (см. пп. 1, 2 ст. 10 Закона N 89-ФЗ), то, как представляется, собственником отходов должно признаваться то лицо, в связи с деятельностью которого образуются эти отходы.

В отношении ТКО, образующихся в зданиях, строениях, сооружениях, нежилых помещениях, в том числе в многоквартирных домах (помимо жилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов), а также на земельных участках региональный оператор заключает договоры на оказание услуг по обращению с ТКО с лицами, владеющими такими зданиями, строениями, сооружениями, нежилыми помещениями и земельными участками на законных основаниях, или уполномоченными ими лицами (подп. "в" п. 8.1 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утв. постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 N 1156, далее - Правила).

При переходе прав на здания, строения, сооружения, нежилые помещения и земельные участки, на которых происходит образование ТКО, к новому собственнику (иному законному владельцу и (или) пользователю) такой собственник (иной законный владелец и (или) пользователь) в 3-дневный срок обязан уведомить регионального оператора о таком переходе прав и заключить с ним договор на оказание услуг по обращению с ТКО в порядке и сроки, которые установлены Правилами для заключения указанного договора (п. 8.2 Правил).

В случае заключения упомянутого договора по заявке потребителя к ней прилагается копия документа, подтверждающего право собственности или иное законное основание возникновения у потребителя прав владения и (или) пользования зданием, сооружением, жилым и нежилым помещением, земельным участком (подп. "а" п. 8.7 Правил).

Поскольку арендатор получает от арендодателя имущество во временное владение и (или) пользование (ст. 606 ГК РФ), между региональным оператором и арендатором имущества, в связи с эксплуатацией которого образуются ТКО, может быть заключен договор об оказании услуг по обращению с ТКО.

Вместе с тем, по вопросу об обязанности арендатора заключить такой договор и, соответственно, наличия у регионального оператора права требовать от арендатора заключения этого договора в судебной практике сформулирована следующая позиция: презюмируется, что собственником ТКО является собственник объекта недвижимости, в результате деятельности которого образуются ТКО. Региональный оператор не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется помещениями в здании и многоквартирных домах, в том числе на основании договора аренды, если такое лицо само не обратится к нему с заявкой о заключении договора. Следовательно, по общему правилу региональный оператор вправе при направлении имущественных притязаний об оплате оказанных услуг ориентироваться на данные публично достоверного Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о собственнике имущества (по смыслу ст. 210 ГК РФ). Вместе с тем, указанная презумпция является опровержимой и может быть опровергнута при заключении договора оказания услуг по обращению с ТКО между арендатором помещения и региональным оператором. В таком случае обязанность по оплате услуг по обращению с ТКО лежит на арендаторе помещения (определение ВС РФ от 05.10.2023 N 306-ЭС23-9063, п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с обращением с твердыми коммунальными отходами, утв. Президиумом ВС РФ 13.12.2023 (далее - Обзор).

В этой связи суды применяют тот же правовой подход, который сложился по вопросу обязанности арендаторов зданий (нежилых помещений) оплачивать ресурсоснабжающей организации коммунальные услуги: в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (постановление Семнадцатого ААС от 17.01.2023 N 17АП-16036/22).

Как следствие, предъявление требований регионального оператора непосредственно к арендатору помещения (здания) допустимо только в ситуации, когда между указанными лицами заключен договор на оказание услуг по обращению с ТКО (постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.10.2023 N Ф04-4787/23, см. также постановление АС Западно-Сибирского округа от 24.10.2023 N Ф04-5124/23). Иными словами, региональный оператор вправе требовать от арендатора недвижимости исполнения обязанности по оплате услуг по обращению с ТКО в рамках уже возникших договорных отношений (постановление АС Западно-Сибирского округа от 25.10.2023 N Ф04-4261/23). Если арендатор не заключил соответствующий договор с региональным оператором, обязанность оплачивать услуги по обращению с ТКО несет собственник объекта недвижимости (постановление Одиннадцатого ААС от 11.10.2023 N 11АП-13630/23).

Представляется, что применение к отношениям в сфере обращения с ТКО того же подхода, который сформировался по вопросу о распределении между арендодателями и арендаторами зданий (помещений) обязанности оплачивать коммунальные услуги, не вполне оправдано. Поставка коммунальных ресурсов в здание (помещение) обусловлена наличием инженерных коммуникаций и параметрами подключения (технологического присоединения) к соответствующим сетям, которые определяет не арендатор. Между тем, образование ТКО в определенном объеме в связи с эксплуатацией объектов недвижимости, переданных в аренду, зависит исключительно от деятельности арендатора. Можно также отметить, что в ЕГРН отражаются (и следовательно, могут быть доступны для регионального оператора) сведения об аренде недвижимого имущества в случаях, когда договор аренды подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 69, пп. 114 - 121 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241). Поэтому более оправданным видится подход, предполагающий, что по общему правилу обязанность по оплате услуг по обращению с ТКО несет лицо, в законном владении (или) пользовании которого находится здание (сооружение, помещение), вне зависимости от оснований владения (пользования) (см. постановление АС Центрального округа от 02.08.2021 N Ф10-2577/21). Косвенно этот вывод следует и из подп. 7.3 п. 7 упомянутого выше Обзора, в котором отражена ситуация, когда суд удовлетворил иск о взыскании задолженности за оказание услуг по обращению с ТКО с арендатора нежилого здания, установив, что собственник недвижимости (арендодатель) своевременно в порядке п. 8.2 Правил уведомил регионального оператора о передаче принадлежащего ему здания в аренду, региональный оператор обладал необходимой информацией, позволяющей идентифицировать как самого арендатора, так и вид осуществляемой им деятельности, а также не имеется сомнений в реальности арендных отношений, не нацеленных на недобросовестное уклонение от оплаты услуг по обращению с ТКО, и действительном осуществлении арендатором как самостоятельным субъектом экономического оборота хозяйственной деятельности, в ходе которой образуются отходы.

Однако на практике определение лица, обязанного оплачивать услуги регионального оператора, зависит от многих особенностей. Суды обращают внимание, в частности, на наличие документального подтверждения того, что объекты недвижимости переданы в аренду, а также на условия договора аренды (при наличии) относительно того, какая из сторон несет расходы по обращению с ТКО (постановления АС Северо-Западного округа от 26.10.2023 N Ф07-12791/23, Одиннадцатого ААС от 18.08.2023 N 11АП-11691/23, решение АС Республики Мордовия от 20.02.2023 по делу N А39-9045/2022). Нельзя также не учитывать изложенную выше позицию, сформировавшуюся на сегодняшний день в судебной практике, исходя из которой в отсутствие договора с региональным оператором, заключенного арендатором, обязанность по оплате услуг по обращению с ТКО несет собственник недвижимости, переданной в аренду.

Поэтому, если арендодатель недвижимого имущества желает возложить на арендатора обязанность оплачивать услуги по обращению с ТКО, целесообразно включить соответствующие условия в договор аренды.

Темы

Исполнение договора аренды

Исполнение договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения

См. также

Оплата коммунальных услуг по договору аренды здания (сооружения) или нежилого помещения