Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли (ноябрь 2024)

Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи товаров учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ. При этом товаром для целей НК РФ является любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, при передаче организацией на возмездной основе права собственности на недвижимое имущество возникает доход от реализации.

В общем случае при использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ), то есть дата перехода права собственности. В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как переход права собственности пройдет государственную регистрацию (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

По вопросу определения даты реализации недвижимого имущества в целях определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль финансовым и налоговым ведомствами, а также судами до 1 января 2013 года высказывались разные точки зрения:

1) датой получения дохода при реализации недвижимости является дата государственной регистрации перехода права собственности, удостоверенная свидетельством о государственной регистрации прав;

2) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств независимо от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С 1 января 2013 года в п. 3 ст. 271 НК РФ закреплено, что датой реализации недвижимости признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, то есть независимо от даты государственной регистрации прав (даты подачи документов на госрегистрацию).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества, в том числе при продаже недвижимости, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ как разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью и суммой начисленной амортизации. Остаточную стоимость рассчитывают на основе данных налогового учета. Минфин России в письме от 21.03.2011 N 03-03-06/1/162 высказал мнение, что остаточная стоимость недвижимости, учитываемая в расходах при продаже, определяется на дату подписания акта о приеме-передаче недвижимого имущества.

Если при реализации основного средства выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости (с учетом расходов, связанных с его реализацией) над полученным доходом, то такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации выбывающего основного средства.

Если реализации подлежит недвижимое имущество, учтенное в качестве товара, доходы от его реализации могут быть уменьшены на расходы по основаниям пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ (расходы по приобретению покупных товаров).

Темы

Налоговый учет доходов от реализации

Договор продажи недвижимости

См. также

Порядок определения доходов при налогообложении прибыли

Доходы от реализации товаров в целях налогообложения прибыли

Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли)

Расходы в целях налогообложения прибыли при реализации амортизируемого имущества

Объект налогообложения НДС

Порядок определения налоговой базы по НДС при реализации товаров (работ, услуг)

Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости

Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца

Форма договора продажи недвижимости