Энциклопедия решений. Налогообложение при аренде. Учет у арендатора (май 2025)

Налогообложение при аренде. Учет у арендатора

Смотрите в этом материале:

- НДС с арендной платы;

- налог на прибыль;

- налог на имущество

НДС с арендной платы у арендатора

Сдача имущества в аренду признается объектом обложения НДС, а, следовательно, вся сумма, полученная арендодателем в качестве дохода (арендная плата), является объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик-арендатор имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на налоговые вычеты, установленные ст. 171 НК РФ. Это можно сделать при соблюдении условий:

- услуги приобретены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ);

- услуги приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);

- налогоплательщик получил правильно оформленный счет-фактуру (п. 2 ст. 169 НК РФ, п. 1 ст. 172 НК РФ).

При аренде принятие к учету подтверждается первичными учетными документами на приобретенную услугу. По мнению Минфина России, в рассматриваемой ситуации можно использовать акт приемки-передачи арендованного имущества (см. письмо от 04.04.2007 N 03-07-15/47). Отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии сумм НДС к вычету (см. письмо Минфина России от 15.11.2017 N 03-03-06/1/75483).

Таким образом, сумму НДС, предъявленную арендодателем к сумме арендной платы, арендатор вправе принять к вычету при соблюдении перечисленных условий. Исключением из этого порядка являются ситуации, когда арендатор выполняет обязанности налогового агента (например, при аренде госимущества). В таких случаях счета-фактуры арендодатели не выставляют, сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами (арендаторами).

Кроме того, при перечислении предварительной оплаты арендодателю арендатор вправе принять к вычету НДС с суммы этой предоплаты на общих основаниях в соответствии с п. 12 ст. 171 НК РФ.

Примечание

Условиями договора аренды может быть предусмотрена выплата компенсации арендодателю в случае досрочного расторжения договора арендатором. По мнению Минфина России, если полученные арендодателем от арендатора денежные средства представляют собой компенсацию недополученной арендодателем выручки от реализации услуг по аренде, то есть связаны с оплатой реализованных услуг, то на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ суммы таких денежных средств включаются арендодателем в налоговую базу по НДС (см. письмо от 12.08.2022 N 03-07-11/78840). При этом у арендатора в данном случае оснований для вычета сумм НДС, исчисленных арендодателем при получении этих денежных средств, не имеется (см. письмо Минфина России от 25.08.2023 N 03-07-11/81032).

Налог на прибыль

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода (см. также письмо Минфина России от 24.10.2022 N 03-03-06/1/102614).

Внимание

Обратите внимание, что учитывать в расходах плату за аренду имущества, которое фактически не используется, неправомерно. Этот вывод следует из определения Верховного Суда РФ от 17.12.2018 N 308-КГ18-21056.

Инспекция исключила из состава расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль организации, арендную плату за земельные участки из-за отсутствия документального подтверждения ведения на них деятельности налогоплательщиком. УФНС подтвердила это решение. Организация, не согласившись с налоговыми органами, обратилась в суд.

Суды всех инстанций поддержали выводы ИФНС и УФНС, признав их решения в оспоренной заявителем части законными и обоснованными.

Судьи указали, что в отсутствие документального подтверждения факта осуществления на спорных земельных участках финансово-хозяйственной деятельности, в том числе по заявленному в договоре разведению и вылову водных биоресурсов, общество неправомерно уменьшило в целях исчисления налога на прибыль полученные доходы на сумму расходов по аренде земельных участков, что является необоснованной налоговой выгодой.

Документальным подтверждением расходов в виде арендных платежей могут являться: договор аренды, график арендных платежей, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие уплату арендных платежей. См. также письмо Минфина России от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (см. письма Минфина России от 25.03.2019 N 03-03-06/1/20067, от 15.11.2017 N 03-03-06/1/75483, от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118, УФНС России по г. Москве от 17.10.2011 N 16-15/100085@).

При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ) одна из дат:

- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

- последнее число отчетного периода.

Согласно письмам Минфина России от 29.08.2005 N 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 N 16-15/080966 организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике.

Если арендатор использует кассовый метод, соответствующая сумма признается расходом в момент фактической уплаты арендных платежей после оказания услуг по аренде (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Полученное в аренду имущество не переходит в собственность арендатора, следовательно, для арендатора оно не является амортизируемым. Однако в соответствии с четвертым абзацем п. 1 ст. 256 НК РФ в целях налогообложения прибыли амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Арендатор вправе амортизировать такие капвложения до окончания срока аренды имущества, в которое были внесены соответствующие неотделимые улучшения. По окончании срока договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений для целей налогообложения прибыли (см. также письма Минфина России от 11.09.2023 N 03-03-06/1/86520, от 13.07.2023 N 03-03-06/2/65824, от 12.07.2022 N 03-03-06/1/66913, от 30.01.2021 N 03-03-06/1/96914, от 20.08.2018 N 03-03-07/58751).

Кроме того, арендатор может включить в состав прочих расходов затраты на ремонт арендованных основных средств, если договором аренды возмещение расходов на ремонт арендодателем не предусмотрено (ст. 260 НК РФ, см. также письма Минфина России от 13.01.2022 N 03-03-06/1/1123, от 27.09.2021 N 03-03-06/1/78003).

Налог на имущество у арендатора

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ (по среднегодовой стоимости);

2) недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ (по кадастровой стоимости).

Основные средства, преданные в аренду, продолжают оставаться в собственности и учитываться на балансе арендодателя и, соответственно, облагаются налогом на имущество у арендодателя.

Внимание

Согласно п. 3 ст. 378 НК РФ имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя) (см. письма Минфина России от 15.02.2022 N 03-03-06/1/10332, от 11.01.2022 N 03-05-04-01/402, от 01.12.2021 N 03-05-05-01/97534, п. 4 письма ФНС России от 29.11.2021 N БС-4-21/16631@).

Тема

Договор аренды

См. также

Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?

Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя

Налог на имущество с капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты

НДФЛ с доходов физических лиц от сдачи имущества в аренду (наем)

НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества

Как арендатору учитывать возмещение по договору аренды коммунальных платежей: расходов на электроэнергию и иных эксплуатационных расходов

Как учитывать отделимые улучшения полученного в аренду имущества

Как учитывать обеспечительный платеж по договору аренды

Как в учете арендатора отражать операции по договору аренды автомобиля, заключенному с юридическим или физическим лицом

Как арендатору учитывать расходы на страхование арендованного имущества

Расходы на аренду (в том числе лизинг) при УСН

Расходы на аренду при ЕСХН

Бухгалтерский учет платежей за аренду имущества (кроме лизинга) по ФСБУ 25/2018