Энциклопедия решений. Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя (май 2025)

Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя

В этом материале:

- НДС с арендной платы у арендодателя

- Налог на прибыль у арендодателя

- НДФЛ с доходов арендодателей - физических лиц

- Налог на имущество у арендодателя

- Применение ПСН арендодателем

- Применение УСН арендодателем

НДС с арендной платы у арендодателя

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации услуг на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления. Для целей налогообложения сдача имущества в аренду признается оказанием услуги (см. письмо УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162).

Таким образом, сдача имущества в аренду признается объектом обложения НДС, а, следовательно, сумма арендной платы является объектом обложения НДС. Указанные операции подлежат налогообложению по ставке 20% исходя из суммы доходов в виде арендной платы без включения суммы НДС (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ). Исключением является ситуация, при которой в аренду на территории РФ предоставляется помещение иностранным гражданам или организациям аккредитованным в РФ. Данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) в соответствии с положениями п. 1 ст. 149 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат:

- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг в течение длительного срока (такая ситуация обычно и складывается при аренде) следует считать наиболее раннюю из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются эти услуги. При этом налогоплательщик вправе выставить счет-фактуру не позднее 5 дней считая со дня окончания квартала (см. письма Минфина России от 24.09.2020 N 03-03-06/1/83636, от 23.01.2019 N 03-07-11/3435, от 28.02.2013 N 03-07-11/5941, от 25.06.2008 N 07-05-06/142, от 04.04.2007 N 03-07-15/47).

Примечание

Условиями договора аренды может быть предусмотрена выплата компенсации арендодателю в случае досрочного расторжения договора арендатором. По мнению Минфина России, если полученные арендодателем от арендатора денежные средства представляют собой компенсацию недополученной арендодателем выручки от реализации услуг по аренде, то есть связаны с оплатой реализованных услуг, то на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ суммы таких денежных средств включаются арендодателем в налоговую базу по НДС (см. письмо от 12.08.2022 N 03-07-11/78840).

Налог на прибыль у арендодателя

В налоговом учете в зависимости от того, осуществляет организация операции по передаче имущества в аренду на постоянной основе или нет, доходы арендодателя от сдачи имущества в аренду могут быть отнесены к доходам от реализации (ст. 249 НК РФ) или к внереализационным доходам (ст. 250 НК РФ).

Если сдача в аренду имущества не является основным видом деятельности, но осуществляется на систематической основе, то есть носит регулярный характер, то доходы по договору аренды также будут являться доходами от реализации (см. постановление ФАС Московского округа от 23.11.2007 N КА-А40/12012-07). При этом налоговые органы руководствуются определением систематичности, приведенным в п. 3 ст. 120 НК РФ: два раза и более в течение календарного года.

Дата получения дохода от сдачи имущества в аренду определяется на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями договора аренды (графиком арендных платежей) либо в последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Такой порядок признания доходов в виде арендных платежей в налоговом учете применяется в тех случаях, когда доходы от предоставления имущества в аренду учитываются как в составе внереализационных доходов, так и доходов от реализации (письма Минфина России от 04.03.2008 N 03-03-06/1/139, от 15.10.2008 N 03-03-05/131, от 02.04.2009 N 03-03-06/1/212).

Поскольку при аренде право собственности на объект не переходит к арендатору, для целей исчисления налога на прибыль имущество, переданное в аренду, не исключается из состава амортизируемого (п. 1, п. 3 ст. 256 НК РФ). Следовательно, в период нахождения объекта у арендатора арендодатель продолжает начислять по нему амортизацию (п. 2 ст. 259 НК РФ) в общем порядке.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества (включая амортизацию по этому имуществу) относятся к внереализационным расходам, если сдача имущества в аренду (лизинг) имеет эпизодический (разовый) характер. Если организация предоставляет имущество в аренду (лизинг) на систематической основе, такие затраты включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 260, пп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ, абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ, см. также постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2006 N А43-7220/2005-30-310, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2005 N Ф04-5740/2005).

НДФЛ с доходов арендодателей - физических лиц

Доходы физлиц от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в РФ, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами - налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке, установленной п. 1 ст. 224 НК РФ.

Внимание

Не облагаются НДФЛ доходы, полученные в качестве платы за наем (арендной платы) жилых помещений от физических лиц, указанных в п. 46 ст. 217 НК РФ (пострадавших от ЧП и терактов), в пределах сумм, предоставленных таким лицам на цели найма (аренды) жилого помещения из средств бюджетов бюджетной системы РФ (п. 46.1 ст. 217 НК РФ).

При получении арендной платы от лиц, не являющихся налоговыми агентами, физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ, письмо Минфина России от 06.09.2019 N 03-04-05/68979). По окончании налогового периода налогоплательщики, получившие доходы от сдачи имущества в аренду, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета (месту жительства) налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Налогоплательщики, получившие доходы, сведения о которых представлены налоговыми агентами в налоговые органы в порядке, установленном п. 5 ст. 226, п. 14 ст. 226.1 и п. 9 ст. 226.2 НК РФ (за исключением некоторых доходов), уплачивают налог не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Налог на имущество у арендодателя

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ (по среднегодовой стоимости);

2) недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ (по кадастровой стоимости).

Основные средства, преданные в аренду, продолжают оставаться в собственности и учитываться на балансе арендодателя и, соответственно, облагаются налогом на имущество у арендодателя.

Внимание

С 2022 года в п. 3 ст. 378 НК РФ установлено, что имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя). Остаточная стоимость объекта недвижимого имущества, учтенного в качестве инвестиции в аренду, должна определяться арендодателем в той оценке, как она отражена в регистре бухгалтерского учета на соответствующие даты, то есть как чистая стоимость инвестиции в аренду (договорная цена) уменьшенная на величину фактически полученных арендных платежей с учетом иных особенностей, установленных п.п. 32-40 ФСБУ 25/2018 (письма Минфина России от 15.02.2022 N 03-03-06/1/10332, от 11.01.2022 N 03-05-04-01/402, от 01.12.2021 N 03-05-05-01/97534, ФНС России от 26.07.2023 N БС-3-21/9742@, от 25.01.2022 N БС-4-21/741, п. 4 письма ФНС России от 29.11.2021 N БС-4-21/16631@).

Применение ПСН арендодателем

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) собственных или арендованных жилых и нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков.

НК РФ не установлено каких-либо ограничений в отношении лиц, которым передаются в аренду объекты недвижимости. То есть арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица. Кроме того, применение ПСН в отношении деятельности по аренде не зависит от источника, формы оплаты услуг (наличная или безналичная). См. также письма Минфина России от 30.04.2013 N 03-11-12/43, от 11.02.2013 N 03-11-12/20.

Напомним, что патентную систему налогообложения могут применять только индивидуальные предприниматели при соблюдении требований главы 26.5 НК РФ.

Применение УСН арендодателем

При формировании налоговой базы по налогу в рамках УСН признаются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), и не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества в перечень доходов, исключаемых из налогообложения, не входит (см.постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10, постановления Тринадцатого ААС от 25.05.2023 N 13АП-9967/23, АС Западно-Сибирского округа от 23.03.2023 N А70-3442/22, от 21.12.2018 N Ф04-5241/18, АС Поволжского округа от 19.01.2023 N Ф06-27466/22, АС Дальневосточного округа от 20.02.2023 N Ф03-104/23)., см. письма Минфина России от 22.12.2020 N 03-11-06/2/112612, от 28.06.2019 N 03-11-11/47805, от 18.04.2018 N 03-11-11/25816).

Тема

Договор аренды

См. также

Освобождение от НДС при сдаче в аренду помещений иностранным гражданам и организациям

Момент определения налоговой базы по НДС при оказании услуг

Облагаются ли НДС арендные платежи за земельный участок

Доходы от аренды в целях налогообложения прибыли

Расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества при налогообложении прибыли

НДФЛ с доходов физических лиц от сдачи имущества в аренду (наем)

Налогообложение наймодателя жилья - физлица (НДФЛ, ПСН, НПД)

Налогообложение при аренде. Учет у арендатора

Налогообложение имущества, переданного в аренду

Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?

Как учитывать обеспечительный платеж по договору аренды

ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, земельных участков

Доходы арендодателя, применяющего УСН, в виде возмещения коммунальных услуг

Бухгалтерский учет при получении арендной платы арендодателем