Энциклопедия решений. НДС с компенсации за изъятую недвижимость (ноябрь 2024)

НДС с компенсации за изъятую для госнужд недвижимость

С 1 апреля 2015 года в законодательстве, регулирующем порядок изъятия земель для государственных или муниципальных нужд, произошли изменения, в соответствии с которыми вместо "выкупа земельного участка" при его изъятии осуществляется "выплата возмещения" (ст. 279, п. 1 ст. 281 ГК РФ, Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ).

При определении размера возмещения в него включаются (абз. 1 п. 2 ст. 281 ГК РФ):

- рыночная стоимость земельного участка (иных прав на земельный участок), право собственности на который подлежит прекращению;

- убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Если одновременно изымаются расположенные на участке и принадлежащие его правообладателю объекты недвижимого имущества, то при их изъятии также уплачивается возмещение (абз. 2 п. 2 ст. 281 ГК РФ), то есть их стоимость не включается в выкупную цену земельного участка, как это было ранее.

При этом право собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости у собственника в связи с его изъятием прекращается (п. 2 ст. 279 ГК РФ), а не передается другому собственнику.

Происходит ли реализация имущества?

По мнению Минфина (см. письмо от 27.07.2018 N 03-07-11/53236), при изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд передача права собственности на данные объекты признается реализацией, а сумма компенсации, получаемая за изымаемые (выкупаемые) объекты недвижимого имущества, - суммой оплаты за них. И, соответственно, такая передача объекта облагается НДС. Исключением являются земельные участки, реализация которых не признается объектом обложения НДС.

Однако это утверждение было и остается спорным. Поясним.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав. В свою очередь, для признания операции по передаче имущества реализацией при ее проведении должна осуществляться передача права собственности на это имущество (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При изъятии же имущества не идет речь о переходе права собственности (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Значит, изъятие земельного участка и объектов недвижимого имущества с выплатой компенсации не признается реализацией для целей главы 21 НК РФ. Следовательно, сумма возмещения стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, которые изъяты у организации для государственных или муниципальных нужд, не облагается НДС. Однако, учитывая разъяснение Минфина России, нельзя исключить возможность разногласий с налоговыми органами по этому вопросу и судебного разбирательства.

История вопроса

Хотя, по нашему мнению, разъяснения чиновников по вопросу налогообложения сумм, получаемых собственниками при изъятии для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, после внесения изменений в законодательство не подлежат применению, приведем их аргументацию "за" и "против" обложения НДС в таблице.

Признание этой операции для целей НДС реализацией чиновники и ранее обусловливали переходом права собственности на данные объекты, принадлежащие налогоплательщику, в связи с их изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд (см. письмо Минфина России от 03.09.2015 N 03-03-06/50861). Заметим, что и ранее чиновники признавали, что компенсационные выплаты, получаемые налогоплательщиками в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд, НДС не облагаются (но только на том основании, что операции по реализации земельных участков (долей в них) в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения).

Налогообложение сумм, получаемых собственниками при изъятии путем выкупа (до 01.04.2015)

Объект обложения НДС возникает	Объект обложения НДС не возникает
При изъятии путем выкупа у организации объектов недвижимого имущества (объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (зданий, сооружений и т. д.)) для федеральных нужд у организации возникает объект обложения НДС, поскольку выкуп приравнен для целей налогообложения к реализации (письмо Минфина России от 11.09.2012 N 03-07-11/369)	В письме УФНС России по г. Москве от 09.04.2007 N 19-11/31917 специалисты налогового органа признали, что в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ изъятие земельных участков, производимое по решению Правительства Москвы без передачи права собственности и смены собственника, не является реализацией. Поэтому полученная собственником компенсация, включающая в себя стоимость недвижимого имущества и убытки, которые несет организация в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, НДС не облагается (аналогичное мнение было высказано в еще более раннем письме УМНС по г. Москве от 03.07.2003 N 24-11/36179)
Денежные средства, полученные организацией в виде компенсации расходов по ликвидации объектов основных средств, являются оплатой услуг по ликвидации, оказываемых организацией, и, соответственно, подлежат включению в налоговую базу по НДС в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 17.02.2016 N 03-07-11/8736). Отметим, что в письме речь идет именно о компенсации расходов по ликвидации объектов, расположенных на изымаемой части земельного участка, а не о возмещении рыночной стоимости объектов недвижимости, право собственности на которые прекращается	В случае демонтажа (сноса) и внесения записи о ликвидации имущества данная операция не будет признаваться реализацией, а полученные денежные средства (компенсацию) нельзя расценивать как средства, полученные от реализации товаров (работ, услуг), а также как средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Если денежные средства, получаемые в счет возмещения упущенной выгоды, обусловлены прекращением получения дохода с изымаемых земель, то их нельзя расценивать как полученные от реализации товаров (работ, услуг), а также как связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Таким образом, возмещение упущенной выгоды при изъятии в г. Москве для городских нужд земельных участков, находящихся в пользовании организаций, НДС не облагается (письмо УФНС России по г. Москве от 09.04.2007 N 19-11/31917)
Если налогоплательщик осуществляет передачу здания другому лицу, то данная операция признается объектом обложения НДС. При этом на основании п. 1 ст. 154 НК РФ исчисление суммы налога производится исходя из налоговой базы, определяемой в размере денежной компенсации (включая упущенную выгоду), получаемой налогоплательщиком за это здание (письмо ФНС России от 19.03.2010 N 3-1-11/192)	В отношении недвижимости, находящейся на изымаемом участке (и включаемой в его выкупную стоимость в соответствии с ранее действующими нормами), представители налогового ведомства разъясняли, что в случае, когда организация-собственник осуществляет снос здания (его уничтожение и списание с баланса) без передачи права собственности на него, данная операция на основании ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС, и сумма компенсации, полученная за сносимое здание, не подлежит обложению НДС (письмо ФНС России от 19.03.2010 N 3-1-11/192)

А вот суды всегда исходили из того, что при изъятии земельного участка имеет место не реализация, а прекращение права владения и пользования объектом при его изъятии для государственных и муниципальных нужд (см. постановления Девятого ААС от 23.01.2012 N 09АП-34785/11, ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 N А81-1212/2009). Судьи указывали, что поскольку отсутствует реализация товаров (работ, услуг) в смысле ст. 39 НК РФ, то, соответственно, отсутствует и объект обложения НДС (см. также постановления Пятнадцатого ААС от 09.02.2012 N 15АП-14726/11, ФАС Московского округа от 15.07.2011 N Ф05-6458/11, ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2007 N А56-38300/2006). Полученное налогоплательщиком возмещение предназначено для компенсации убытков, возникших у него в связи с изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных нужд, и не связано с реализацией каких-либо товаров, работ, услуг (см. постановления АС Северо-Кавказского округа от 23.03.2015 N Ф08-616/15, Пятнадцатого ААС от 14.12.2014 N 15АП-17445/14).

Отметим, что примеров арбитражной практики в отношении налогообложения сумм возмещения (а не выкупа, как ранее), получаемых при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в настоящий момент не обнаружены.

По нашему мнению, в настоящее время следует исходить из того, что заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд призвано урегулировать вопросы, связанные с прекращением права собственности на объекты недвижимого имущества, обусловленным изъятием этого имущества для государственных нужд (п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ). Возникновение у государства права собственности на такую недвижимость происходит в силу закона в связи с прекращением частной собственности. Поэтому если под реализацией понимать совершение сделки с имуществом, направленной на передачу собственником его права другому лицу, то заключение соглашения об изъятии и передача недвижимости во исполнение этого соглашения операциями по реализации товара не являются. Поэтому в целях исчисления НДС не должна учитываться сумма возмещения, полученного в связи с изъятием земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на нем.

Тема

Объект налогообложения НДС

См. также

Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца

Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца

Практические ситуации

Построить список