Вопрос: Квартира находится в долевой собственности: одному собственнику принадлежит доля в 8/9, а другому - в 1/9. Собственник, владеющий долей в 8/9, планирует сдать квартиру внаём, но другой собственник против. Можно ли сдать квартиру внаём без наличия согласия всех собственников? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2012 г.)

Квартира находится в долевой собственности: одному собственнику принадлежит доля в 8/9, а другому - в 1/9. Собственник, владеющий долей в 8/9, планирует сдать квартиру внаём, но другой собственник против.

Можно ли сдать квартиру внаём без наличия согласия всех собственников?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Сдача в наем жилого помещения, находящегося в долевой собственности, допускается только по соглашению между всеми участниками долевой собственности.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности, т.е. в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правила о преимущественной покупке доли, предусмотренного ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Однако распоряжение всем имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Предоставление находящегося в собственности жилого помещения третьему лицу за плату во владение и пользование для проживания в нем (сдача жилого помещения в наем) является распоряжением имуществом. Поэтому, на наш взгляд, в рассматриваемом случае на основании п. 1 ст. 246 ГК РФ для сдачи жилого помещения в наем требуется согласие второго сособственника.

Такая позиция поддерживается в судебной практике. Суды отмечают, что передача имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду (наем) без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому договор аренды (найма) в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным, вследствие чего наниматели могут быть выселены из жилого помещения по иску несогласного сособственника (в связи с этим смотрите, например, кассационное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 09.12.2010 по делу N 33-14689, решение Усть-Удинского районного суда Иркутской области от 01.06.2009, ознакомиться с которым Вы можете, перейдя по ссылке: http://ust-udinsky.irk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=43, решение Новосибирского районного Новосибирской области от 05.02.2008 по делу N 2-168/08, ознакомиться с которым Вы можете, перейдя по ссылке: http://novosibirsky.nsk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=40).

В то же время существует и другая позиция судебных органов, согласно которой наличие согласия сособственника для распоряжения жилыми помещениями необязательно. Такая точка зрения основана на том, что Жилищным Кодексом РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему жилым помещением путем сдачи его в наем только при наличии согласия всех собственников помещений в квартире. При таких обстоятельствах невозможность реализовать право сдавать в аренду (в наем) комнату в спорной квартире без предварительного согласия других участников общей долевой собственности нарушает права собственника жилого помещения, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ (смотрите, например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.08.2011 N 33-12219/2011, определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.12.2010 N 33-16742/2010, кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22.06.2010 по делу N 33-18183).

На наш взгляд, такая позиция является спорной. Действительно, согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Однако ч. 2 ст. 30 ЖК РФ прямо указывает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, а также ЖК РФ. Поэтому правила распоряжения общей собственностью, установленные п. 1 ст. 246 ГК РФ, подлежат применению и в случае, когда объектом распоряжения является жилое помещение.

К сведению:

Обращаем Ваше внимание на то, что "доля в праве собственности на квартиру" и "комната в квартире" - не совпадающие понятия. Доля в праве абстрактна, ее нельзя отождествлять с конкретными помещениями. Долевые собственники владеют и пользуются совместно единой квартирой. Определение порядка пользования имуществом, осуществленное по соглашению всех сособственников или судом в соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ, не означает раздела имущества в натуре. Соответственно, распоряжаться конкретной комнатой, пусть даже и закрепленной за ним в пользование соглашением сособственников или решением суда, один сособственник без согласия другого не вправе.

Сдать в наем по своему усмотрению не комнату, а принадлежащую одному из сособственников долю в праве в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ он не сможет, поскольку по договору найма нанимателю предоставляется определенное жилое помещение, а не доля в праве (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Договор найма, в котором не будет определено предоставляемое в пользование жилое помещение, считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Самостоятельно же, без получения согласия сособственников, распорядиться общей собственностью участник долевой собственности вправе только после раздела общего имущества в натуре между всеми собственниками или выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ) и регистрации права собственности на причитающееся ему недвижимое имущество. Однако для раздела имущества в натуре (выдела доли из нее) необходимо наличие технической возможности, что в отношении квартиры весьма сомнительно.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

27 апреля 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.