Лизинг: проблемы правового регулирования и предлагаемое решение (Е.А. Киндеева, Л.В. Усович, "Лизинг", N 4, апрель 2012 г.)

Лизинг: проблемы правового регулирования и предлагаемое решение

Лизинговая деятельность как одна из видов инвестиционной деятельности за последние годы получила достаточно широкое распространение на российском рынке, став одним из ключевых источников пополнения основных средств. Экономическая сущность лизинга - это облегчение для лизингополучателей покупки дорогостоящего имущества (движимого и недвижимого) путем осуществления равномерных платежей в течение достаточно длительного времени и возможность приобретения необходимого имущества в собственность по истечении срока договора лизинга. Одним из перспективных направлений развития рынка лизинга в России мог бы стать лизинг недвижимости, который получил достаточно широкое распространение в других странах (ведь по общему правилу лизинг недвижимости возникает тогда, когда лизингодатель по поручению лизингополучателя готов построить или купить объект недвижимости и предоставить лизингополучателю право пользования этим объектом недвижимости в коммерческих и производственных целях), однако в условиях недостаточно четкого законодательного урегулирования ряда ключевых вопросов не следует ожидать в ближайшее время значительного расширения данного сегмента рынка.

Одной из важнейших законодательных проблем, на наш взгляд, является решение вопроса об отнесении того или иного объекта к объектам недвижимости. Понятие недвижимой вещи (недвижимость, недвижимое имущество) содержится в ст. 130 ГК РФ. Отмечая достаточную определенность указанных в законе признаков недвижимости и относительную простоту соответствующего понятия, Б.М. Гонгало указывает на практическую сложность решения вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта*(1).

Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности"*(2). Ссылаясь на Г.Ф. Шершеневича, Б.М. Гонгало утверждает, что решение об отнесении конкретного объекта к недвижимости будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в статье 130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов, к числу которых он относит уровень юридических знаний лица, принимающего решение, его способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета*(3).

Не разделяя в целом позицию Б.М. Гонгало, следует согласиться с тем, что статья 130 ГК РФ, содержащая определение недвижимости, не упоминает такого его признака, как государственная регистрация прав, а также ГК РФ использует понятие "недвижимость" при определении самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Решение вопроса об определении правового режима объекта лизинга (недвижимая или движимая вещь) в лизинговой деятельности вызывает особенно серьезные проблемы, что касается, в первую очередь, прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации прав), регистрация которых не является обязательной и осуществляется по желанию правообладателей или в силу необходимости совершения сделки с объектом. Для лизинговых компаний указанное выражается в получении отказа от регистрирующего органа в государственной регистрации прав по причине того, что соответствующее имущество недвижимым не является. При этом, наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости, в отсутствие государственной регистрации права, не свидетельствует о том, что объект является недвижимой вещью*(4).

Следует отметить, что недвижимое имущество как предмет договора лизинга определяет специфику его правового регулирования не только на стадии заключения договора и исполнения договорного обязательства, но и особенности изменения и расторжения такого договора. Например, на стадии заключения лизинговой сделки стороны договора, как правило, описывают предмет лизинга - объект недвижимости в соответствии с данными кадастра недвижимости и реестра прав на него, однако ни у сторон договора, ни у собственника недвижимости нет юридической обязанности актуализировать описание объекта в реестре в связи с его реконструкцией (изменением), поэтому в дальнейшем описание объекта недвижимости, содержащееся в реестре, может и не отражать его действительное состояние. Справедливости ради следует отметить, что указанная проблема касается не только договора лизинга.

Основные направления совершенствования гражданского законодательства отражены в Концепции развития гражданского законодательства, принятой Советом при Президенте РФ 7 октября 2009 г., и в разработанных на базе указанной Концепции изменениях Гражданского кодекса Российской Федерации, где, в частности, в статью 130 ГК РФ и ряд иных статей вносятся изменения в части установления перечня объектов недвижимого имущества. Из числа недвижимого имущества исключается предприятие как имущественный комплекс, дополнительно в перечень недвижимого имущества включаются единый объект, представляющий из себя совокупность земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, технологический комплекс, представляющий из себя совокупность зданий и сооружений, связанных между собой общим назначением. Все предлагаемые проектом ГК РФ изменения в части уточнения перечня недвижимого имущества заслуживают безусловной поддержки, практически ни у кого не вызывают возражений и должны быть реализованы также и при разработке новой редакции закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Второй комплекс проблем связан с тем, что законодатель не в полной мере учел особенности, связанные с государственной регистрацией договора финансовой аренды (лизинга)объекта недвижимости, что усугубляется отсутствием нормативного закрепления последовательности необходимых для регистрации лизинга регистрационных процедур.

Пунктом 1 статьи 20 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ (далее - Закон о лизинге) установлено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации. Поскольку договор лизинга является подвидом договора аренды (ст. 625 ГК), то к нему применяются общие положения об аренде, а именно, нормы § 1 главы 34 ГК РФ. Поэтому, в том случае, когда предметом договора финансовой аренды (лизинга) выступает недвижимое имущество, такой договор подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, ст. 625 ГК РФ, ст. 4 Закона о государственной регистрации прав) императивно.

Квалифицирующим признаком договора финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества, позволяющим отделить его от договора аренды, выступает то обстоятельство, что на момент его заключения лизингодатель не является собственником или титульным владельцем имущества, подлежащего передаче в лизинг, в противном случае возникали бы обычные арендные отношения.

Предметом договора лизинга является конкретный объект недвижимости, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника, а не недвижимость вообще. На момент заключения договора лизинга объект недвижимости уже должен существовать и иметь собственника. Статьей 667 ГК РФ на арендодателя возложена императивная обязанность уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду определенному лицу. Можно предположить, что такое уведомление в обязательном порядке должно содержаться в договоре купли-продажи имущества, и лизингополучатель может быть прямо назван в договоре. Однако это не исключает возможности уведомления продавца и другими способами.

Следует заметить, что законом не определен момент, когда лизингодатель должен договориться с собственником о продаже имущества. Очевидно, что все-таки еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должны быть известны объект недвижимости, его состояние и цена продажи. Кроме того, для заключения договора лизинга объекта недвижимого имущества лизингодателю потребуется кадастровый паспорт объекта, который имеет или может получить только собственник объекта. Исходя из изложенного, представляется, что определенная договоренность о продаже имущества между сторонами договора лизинга и собственником недвижимости должна быть достигнута еще до заключения договора лизинга, например в форме предварительного договора.

Совершенно очевидно, что лизинговая сделка представляет из себя комплекс договоров, заключаемых в ее исполнение. Исходя из нормативного определения лизинга, следует, что самым первым договором, заключаемым в рамках лизинговой сделки, является договор лизинга. Все последующие договора: купли-продажи предмета лизинга, страхования, договор на выполнение дополнительных работ или оказания дополнительных услуг и т.д. должны заключаться уже после договора лизинга.

Договор финансовой аренды (лизинга) считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимое имущество, но обременения этих прав, в том числе аренда (ст. 4 Закона о государственной регистрации прав). Государственная регистрация финансовой аренды (лизинга) как обременения (ограниченного права на имущество) недвижимого имущества, согласно п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав, проводится путем государственной регистрации договора аренды такого недвижимого имущества. При этом, напомним, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Итак, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется запись о праве собственности на объект недвижимого имущества, который по договору, заключенному лизингодателем, не являющимся собственником объекта, и лизингополучателем передается в финансовую аренду. При этом предполагается, что между лизингодателем и собственником объекта имеется предварительная договоренность о продаже этого объекта, но законодательными и нормативными актами не установлено каких-либо требований к форме такой договоренности (письменная, устная) и требований представить на государственную регистрацию подтверждение такой договоренности. Регистрация договора лизинга может быть осуществлена по заявлению лизингодателя или лизингополучателя, а собственник будет уведомлен о состоявшейся государственной регистрации обременения его права собственности на объект недвижимости (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав). Безусловно, участники гражданского оборота должны действовать добросовестно и разумно, но подобный порядок осуществления регистрационных действий не исключает и возможности заключения договора лизинга исключительно с намерением причинить вред правообладателю, например, чтобы сорвать сделку по продаже им объекта недвижимости, которую потенциальный покупатель откажется заключать, поскольку по данным ЕГРП право собственности на объект обременено лизингом.

Но даже при добросовестности и разумности действий всех участников лизингового правоотношения нельзя исключить того, что сделка по продаже собственником объекта лизинга лизингодателю не будет заключена. При этом процедура погашения записи о регистрации договора лизинга Законом о регистрации прав не установлена. Правообладатель, как лицо, не участвующее в договоре лизинга, но заинтересованное в очищении своего титула, такое заявление подать не может.

С трудностями при государственной регистрации столкнутся участники лизинга и в том случае, если объектом лизинга является объект недвижимости, право на который возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не зарегистрировано в ЕГРП. Договор аренды недвижимого имущества, к которому приравнивается с точки зрения государственной регистрации договор лизинга недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации только при условии наличия права собственности арендодателя на недвижимое имущество. В этом случае правообладатель объекта недвижимости, достигнув предварительной договоренности о продаже объекта лизингодателю, может уклоняться от государственной регистрации ранее возникшего права, что делает невозможным и регистрацию договора лизинга.

Учитывая отсутствие четких процедур государственной регистрации и стремясь минимизировать риски предпринимательской деятельности, на практике лизингодатель сначала приобретает объект недвижимости в собственность, а потом обращается за регистрацией договора лизинга. При этом, совершенно не важно, когда такой договор был подписан сторонами: до приобретения недвижимости лизингодателем или после - такой договор не является основанием для возникновения лизингового правоотношения, поскольку права и обязанности у сторон по договору не возникли, так как договор не зарегистрирован в ЕГРП.

Рассмотрим этапы заключения лизинговой сделки, включая ее государственную регистрацию.

Государственная регистрация ранее возникшего права продавца недвижимости (если право возникло до 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в ЕГРП).

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (проведение государственной регистрации указанной сделки не требуется)*(5). Указанный договор предполагает достижение договоренностей о предмете лизинга, но обязанность его заключения законодательно не установлена.

Подписание договора лизинга недвижимого имущества.

Как уже было отмечено выше, подписанный договор лизинга не вступает в юридическую силу до момента проведения его государственной регистрации и строго формально у лизингодателя не возникло обязанности по приобретению объекта недвижимости и передачи его в лизинг.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества (предмета договора лизинга).

Передача договора лизинга на государственную регистрацию (этому этапу предшествует подписание акта приема-передачи имущества по договору лизинга). Как уже было сказано выше, государственной регистрации подлежит сам договор и обременение права собственности лизингодателя арендными правами. Только с момента государственной регистрации договора лизинга у лизингополучателя возникает обязанность выплачивать лизинговые платежи, а у лизингодателя - обеспечивать возможность эксплуатации недвижимого имущества, если договором лизинга это отнесено к его обязанностям.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к лизингодателю и выдача свидетельства о государственной регистрации права нового собственника.

Фактическая передача объекта лизингополучателю, которая осуществляется или продавцом или лизингодателем по акту приема-передачи.

Совершенно очевидно, что временной промежуток для выполнения всех регистрационных процедур занимает продолжительное время (более 2-х месяцев). Принимая во внимание, что одновременная подача участниками лизингового правоотношения документов на регистрацию лизинга, опосредуемого договорами финансовой аренды и купли-продажи недвижимости, не противоречит действующему законодательству, на практике часто совмещается государственная регистрация возникновения права собственности и договора лизинга, то есть документы на оба вида регистрационных действий подаются одновременно, что позволяет государственному регистратору прав провести одновременно экспертизу двух пакетов документов и существенно сокращает срок рассмотрения документов. По итогам правовой экспертизы и при отсутствии оснований для отказа в регистрации права последовательно проводится государственная регистрация возникновения права собственности у лизингодателя и договора лизинга.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю может быть осуществлена при условии наличия в содержании договора лизинга данной возможности или отдельного дополнительного соглашения к договору лизинга, предусматривающего указанное правомочие лизингополучателя. При этом в качестве документа-основания для регистрации права должно быть представлено соглашение сторон или иные документы, подтверждающие выполнение ими условий о выкупе в полном объеме и соответствующие условиям ГК РФ о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК РФ).

Статьей 666 ГК РФ установлено ограничение - земельные участки не могут быть предметом лизинга. Вместе с тем законодательно закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Если в лизинг передается здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок и передать его в лизинг вместе со зданием. Содержащийся в законодательстве запрет не передачу в лизинг земельных участков не касается случаев передачи в лизинг земельного участка вместе с расположенными на нем объектами недвижимости. Земельный участок не может быть только самостоятельным предметом лизинга и передаваться в лизинг без расположенной на нем недвижимости.

Более того, Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.09.2008 г. N 8215/08 указал, что, поскольку здания, строения, сооружения могут являться предметом лизинга, они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 ГК РФ либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем. Одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание, строение, сооружение, являющееся предметом договора лизинга, к лизингополучателю подлежит государственной регистрации и переход к лизингополучателю права собственности на земельный участок.

Несколько иначе складываются правоотношения сторон, если здание, являющееся предметом лизинга, расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды. В этом случае лизингодатель, приобретая в собственность здание, в силу ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ приобретает право аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Получая арендную плату за переданное по договору лизинга здание, лизингодатель выплачивает арендную плату за аренду земельного участка, на котором это здание расположено. При выкупе лизингополучателем здания по договору лизинга лизингополучатель приобретает право аренды указанного земельного участка. В данном случае одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание орган по регистрации прав вносит изменения в запись об аренде в части изменения арендатора земельного участка, заменяя "старого" арендатора - предшествующего собственника здания (строения), сооружения на "нового" арендатора, приобретшего в собственность здание (строение), сооружение (ст. 25.5. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ в редакции Федерального закона от 06.12.2011 г. N 405-ФЗ).

Рассматриваемые выше ситуации касаются исключительно случая, когда лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца. Вместе с тем в соответствии со ст. 665 ГК РФ договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Исключения для объекта недвижимости законодатель не делает. Лизингополучатель может обозначить свое требование к характеристикам и местоположению объекта недвижимости и оставить выбор объекта и продавца за лизингодателем. Остается не ясным, нормами какого договора в рамках обязательственных правоотношений по лизинговой сделке в этом случае должны руководствоваться стороны договора лизинга, если последний согласно действующего правового регулирования считается заключенным только с момента проведения его государственной регистрации, которую провести невозможно, поскольку еще не выбран объект, который будет передаваться в лизинг? Следует также обратить внимание на тот факт, что заключение договора лизинга влечет ряд правовых последствий, не возникающих при заключении договора аренды, например, применение коэффициента ускоренной амортизации по отношению к предмету лизинга.

Нормами гражданского законодательства Российской Федерации установлена обязательность проведения государственной регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним (ст. 131 ГК ГФ, ст. 164 ГК РФ, ст. 4 Закона о государственной регистрации прав). Ведущими российскими юристами в своих работах и публичных выступлениях неоднократно утверждалось, что проведение дополнительного действия по регистрации сделки имеет своей целью защиту слабой стороны в договоре, охрану интересов кредиторов в договорных обязательствах. Следует отметить, что этот постулат соответствовал действительности в период становления системы государственной регистрации прав, в настоящее время необходимости проведения "двойной" регистрации нет, и эта проблема должна быть решена при разработке проекта изменений в Гражданский кодекс РФ и нового закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При отказе от государственной регистрации договора лизинга, как сделки, вышеописанные проблемы будут устранены: государственной регистрации будет подлежать переход права собственности как вещного права от продавца недвижимости к лизингодателю и обременение правами аренды права собственности лизингодателя.

Подведем итог.

1. В случае, когда предметом финансовой аренды (лизинга) является объект недвижимого имущества, договор лизинга как разновидность договора аренды подлежит государственной регистрации как сделка и вступает в силу с момента такой регистрации.

2. Отсутствие в гражданском законодательстве четкого определения недвижимой вещи (недвижимости) порождает серьезные проблемы, не позволяя однозначно квалифицировать передаваемое имущество по договору лизинга как недвижимое имущество, что значительно сужает использование данного вида лизинга в практике российских компаний, делая для них покупку недвижимости в кредит более привлекательной. Установленный законодателем запрет на лизинг земельного участка как самостоятельного объекта лизинговой сделки также ограничивает экономическое использование лизинга недвижимости.

3. Законодательное требование об обязательности государственной регистрации договора лизинга и, как следствие, определения момента возникновения лизинговых отношений моментом государственной регистрации, затрудняет развитие лизинга недвижимости.

4. Противоречивость норм гражданско-правового регулирования финансовой аренды (лизинга) недвижимости, в свою очередь, приводит к комплексу проблем налогового характера, рассмотрение которых не включено в проблему данной статьи и может стать предметом отдельного самостоятельного исследования.

Е.А. Киндеева,

канд. юрид. наук, начальник юридической службы

Специализированного депозитария "ИНФИНИТУМ"

Л.В. Усович,

канд. юрид. наук, генеральный директор

Центра развития континентального права

"Лизинг", N 4, апрель 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Под. ред. Крашенинникова П.В. - М.: Статут, 2007, с. 15.

*(2) См. подробнее Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). - М.: Фирма Спарк, 1995, с. 96.

*(3) См. подробнее Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). - М.: Фирма Спарк, 1995, с. 15.

*(4) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.10.2010 N А26-2336/2010.

*(5) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59.