Вопрос: В 2004 г. наше ООО заключило с городским комитетом по управлению имуществом договор аренды нежилых помещений на четыре года. В 2008 г. - за полгода до окончания срока действия договора - мы заключили дополнительное соглашение к нему о продлении срока. Теперь договор действует 25 лет. Год назад нас уведомили о передаче арендуемых помещений на баланс управления муниципального имущества, которое вскоре прислало нам требование об освобождении помещений. Оказывается, в соответствии с Порядком управления муниципальным имуществом, утвержденным органом местного самоуправления в 2002 г., договоры аренды заключаются на срок не более пяти лет. Мы с этим не согласны... ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2012 г.)

В 2004 г. наше ООО заключило с городским комитетом по управлению имуществом договор аренды нежилых помещений на четыре года. В 2008 г. - за полгода до окончания срока действия договора - мы заключили дополнительное соглашение к нему о продлении срока. Теперь договор действует 25 лет. Год назад нас уведомили о передаче арендуемых помещений на баланс управления муниципального имущества, которое вскоре прислало нам требование об освобождении помещений. Оказывается, в соответствии с Порядком управления муниципальным имуществом, утвержденным органом местного самоуправления в 2002 г., договоры аренды заключаются на срок не более пяти лет. Мы с этим не согласны, поскольку и договор, и допсоглашение к нему были в свое время зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы. Есть ли у нас шанс выиграть дело, если оно дойдет до суда?

В данном случае управление муниципального имущества не право. Договорные обязательства сторон регулируются на основании норм гражданского права, к которым относятся Гражданский кодекс РФ, федеральные законы и иные правовые акты, содержащие нормы гражданского права. В силу ст. 3 ГК РФ акты органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления не являются правовыми актами, содержащими нормы гражданского права, поэтому не могут ограничивать права сторон, в частности, по установлению срока аренды.

Правила аренды нежилых помещений регламентируются главой 34 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договоры аренды заключаются на срок, определенный договором. Предельный или максимальный срок аренды имущества может быть установлен только законом (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Требования к письменной форме договора аренды и обязательной государственной регистрации для действующих свыше года договоров (ст. 609 и 651 ГК РФ) соблюдены.

Смена стороны по договору аренды в связи с переходом права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом также не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Поскольку предельный срок аренды муниципального имущества, установленный решением органа местного самоуправления в Порядке управления муниципальным имуществом, не соответствует требованиям норм ГК РФ, он не подлежит применению как противоречащий закону в силу требований ст. 12 ГК РФ.

Такую позицию занимают вышестоящие суды, рассматривая подобные дела по искам органов местного самоуправления о признании недействительными договоров аренды муниципального имущества (постановления ВАС РФ от 20.07.2010 N 2142/10, Поволжского округа от 29.04.2011 по делу N А57-11649/2010, от 29.09.2011 по делу N А72-1953/2010 и Волго-Вятского округа от 13.05.2010 по делу N А11-7473/2009). Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело по иску арендатора к Правительству Москвы, указал, что несоответствие оспариваемого приложения к договору аренды не влечет его недействительности, поскольку акты органа исполнительной власти субъекта РФ не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права (постановление Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 N 17468/08 по делу N А40-1027/08-60-9).

На основании абз. 5 ст. 12 ГК РФ вы можете обратиться в суд с иском о признании недействительным акта органа местного самоуправления (Порядка управления муниципальным имуществом) либо обжаловать предписание об освобождении занимаемых помещений.

Е. Куннах,

"ЭЖ"

1 мая 2012 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2012 г.