Вопрос: Организация (арендатор) заключила с физическим лицом (арендодателем) договор аренды недвижимого имущества. В определенный момент она пожелала досрочно расторгнуть договор и освободить помещение, но тут выяснилось, что 3 недели назад арендодатель умер. Можно ли с кем-нибудь, не дожидаясь оформления наследниками права собственности на данное недвижимое имущество, подписать соглашение о досрочном расторжении договора и вернуть имущество по акту приема-передачи? Кому в данной ситуации можно оплатить последний арендный платеж? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2012 г.)

Организация (арендатор) заключила с физическим лицом (арендодателем) договор аренды недвижимого имущества. В определенный момент она пожелала досрочно расторгнуть договор и освободить помещение, но тут выяснилось, что 3 недели назад арендодатель умер.

Можно ли с кем-нибудь, не дожидаясь оформления наследниками права собственности на данное недвижимое имущество, подписать соглашение о досрочном расторжении договора и вернуть имущество по акту приема-передачи?

Кому в данной ситуации можно оплатить последний арендный платеж?

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается, поскольку со смертью должника (кредитора) прекращаются лишь те обязательства, которые неразрывно связаны с его личностью (ст.ст. 383, 418 ГК РФ). Обязательства, вытекающие из договора аренды, носят имущественный характер, а потому к таковым не относятся. Соответственно, права и обязанности арендодателя в силу положений ст.ст. 129, 1110, 1112 ГК РФ переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2009 N А56-1359/2008, ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2010 N А21-14724/2009).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации в арендном правоотношении должна произойти замена стороны арендодателя (умершего на его наследников). Причем такая замена происходит в силу закона и не требует наличия какого-либо соглашения между арендатором и наследниками арендодателя (п. 1 ст. 382, ст. 387 ГК РФ).

При этом, учитывая, что определенность по поводу того, кто является кредитором по данному обязательству в настоящее время отсутствует, арендатор вправе внести причитающуюся с него арендную плату по договору в депозит нотариуса (подп. 3 п. 1 ст. 327 ГК РФ). Внесение денежной суммы в депозит нотариуса приравнивается к исполнению обязательства. При этом применяются общие требования к исполнению обязательств, предусмотренные главой 22 ГК РФ, в частности, должнику надлежит вносить арендную плату по договору в депозит того нотариуса, к юрисдикции которого территориально относится место исполнения денежного обязательства, определяемое в соответствии с условиями договора или ст. 316 ГК РФ. В этом случае обязанность по извещению кредиторов об исполнении обязательства и по передаче им полученного от должника будет лежать на нотариусе (ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I, далее - Основы). За указанное нотариальное действие взимается государственная пошлина в размере 0,5 процента принятой денежной суммы, но не менее 20 руб. и не более 20 000 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). При неисполнении денежного обязательства посредством внесения суммы в депозит нотариуса возможно взыскание с должника неустойки (смотрите, например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.04.2011 N 33-5108).

Согласно ст. 451 ГК РФ расторжение договора возможно: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором; в порядке одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон; а также по решению суда, принятому по требованию одной из сторон. Как мы поняли из вопроса, соглашением сторон не был предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды. Общие положения ГК РФ об аренде также не предоставляют такого права арендатору (ст. 620 ГК РФ). Таким образом, в рассматриваемой ситуации расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда.

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять; принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Однако в отношениях с третьими лицами наследник подтверждает свои права в отношении наследственного имущества свидетельством о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ). Данные положения гражданского законодательства в совокупности приводят к выводу о том, что для того чтобы в порядке универсального правопреемства вступить в правоотношение вместо наследодателя, наследник должен получить свидетельство о праве на наследство. До этого момента осуществлять охрану и управление наследственной массой закон уполномочивает нотариуса, ведущего наследственное дело (ст.ст. 1171-1173 ГК РФ, глава XI Основ).

При этом по смыслу ст.ст. 1171-1173 ГК РФ юридически значимые действия в отношении наследственной массы могут совершаться только в рамках управления наследственным имуществом, осуществляемого доверительным управляющим по договору с нотариусом (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30.06.2011 N 33-18238). Нотариус же непосредственно осуществляет лишь охрану наследственного имущества, в содержание которой совершение юридически значимых действий не входит.

Заключение соглашения о досрочном расторжении договора, по которому одной из сторон выступает наследодатель, а также принятие возвращаемого по договору имущества являются юридически значимыми действиями. Поэтому, по нашему мнению, до получения наследниками свидетельства о праве на наследство за совершением таких действий контрагент наследодателя по договору вправе обратиться лишь к доверительному управляющему наследственным имуществом, если нотариусом был заключен соответствующий договор. Отметим также, что в соответствии со ст.ст. 1171, 1173, 1012 ГК РФ меры по охране и управлению наследственной массой должны совершаться только в интересах наследников, отказополучателей и других заинтересованных лиц. На наш взгляд, соответствие соглашения о досрочном расторжении договора интересам наследников весьма сомнительно.

Если нотариусом договор доверительного управления наследственным имуществом не заключен, то, полагаем, до получения наследниками свидетельства о праве на наследство арендатор (контрагент наследодателя по договору) лишен возможности согласовать с кем-либо досрочное расторжение договора аренды и возвратить арендованное имущество. В то же время, по нашему мнению, в такой ситуации арендатор вправе обратиться в суд, предъявив исковые требования о расторжении договора к принявшим наследство наследникам, а до принятия наследства - исполнителю завещания или наследственному имуществу (п. 3 ст. 1175 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

8 июня 2012 г.