Приватизация жилых помещений в "частных общежитиях" (А. Давыдов, "Жилищное право", N 6, июнь 2012 г.)

Приватизация жилых помещений в "частных общежитиях"

4 июля 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Таким образом, в 2012 году исполнится 21 год российской приватизации. Сам же закон, с момента его принятия, множество раз претерпевал изменения и уточнения. Но до сих пор суды переполнены исками о признании приватизации недействительной из-за несовершенства законодательства о приватизации жилого фонда РФ. Более того, проблемы приватизации, копившиеся два десятилетия, нередко замалчивались и становились системными.

Один из серьезных вопросов, касающийся приватизации, - вопрос о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях, ранее переданных в уставный капитал приватизируемых государственных предприятий, на балансе которых общежития и находились.

В соответствии со ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в и Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Однако, имеются случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных предприятий жилые помещения в общежитиях оказывались в собственности за частными коммерческими организациями - правопреемниками государственных предприятий (по сути общежития стали "Частными общежитиями"), в то время как по закону общежития должны были быть переданы в муниципальную собственность с последующей их приватизацией гражданами, проживающих в них.

В частности, согласно п. 20 разъяснений Пленума ВС РФ от 07.06.2006 года (опубликован в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации N 9, 2006 г.) на практике имели место случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным и муниципальным предприятиям.

К сожалению, на практике реализовать свои права на приватизацию жилых помещений в "Частных общежитиях" у граждан не получается. Причины тому могут быть самые разные: общежитие формально не передано в муниципальную собственность и продолжает находиться на балансе у предприятия, либо в нарушение закона включено в перечень приватизируемого имущества (что часто бывает), либо местные власти не спешат исполнять свои прямые обязанности и оформлять с проживающими гражданами общежитий соответствующие договоры социального найма.

Практика складывается таким образом, что жителям в указанных общежитиях предлагают либо выкупить жилье по рыночной стоимости, что для большинства из них является невозможным, либо освободить занимаемые ими помещения, что не может не привести к самым непредсказуемым последствиям и вызвать сильнейшее социальное напряжение в стране.

Ч. 3 ст. 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Соответственно, у жителей "Частных общежитий" есть только один выход из сложившейся ситуации - отстоять в суде свое право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

Таким образом, древний афоризм о том, что все дороги ведут в Рим, применительно к приватизации гражданами жилых помещений в "Частных общежитиях" можно перефразировать, - как все дороги ведут в суд.

Примером этого могут служить следующие судебные дела.

1. М.В.Д. обратился в суд с иском к администрации гор. Рязани, ОАО междугородней и международной электрической связи "Ростелеком" о признании права собственности на комнату в общежитии в порядке приватизации.

В обоснование требований истец указал, что на основании ордера ему предоставлено жилое помещение - комната N <...>, общей площадью <...> кв. м в здании общежития по адресу: <...>. В данной комнате он проживает до настоящего времени, несет расходы по ее оплате. Право на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения истец не использовал.

Согласно материалам дела, указанное общежитие было включено в уставной капитал создаваемого акционерного общества "Электросвязь". В 2002 году ОАО "Электросвязь" Рязанской области в порядке присоединения вошло в состав ОАО "Центральная телекоммуникационная компания". В настоящее время здание общежития на праве собственности зарегистрировано за ОАО "ЦентрТелеком". С 01 апреля 2011 года деятельность ОАО "ЦентрТелеком" была прекращена путем реорганизации в форме присоединения к обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком".

Заочным решением Железнодорожного суда гор. Рязани от 16 сентября 2011 г. исковые требования М.В.Д. к администрации гор. Рязани, Открытому акционерному обществу междугородней и международной электрической связи "Ростелеком" о признании права собственности на комнату в общежитии в порядке приватизации удовлетворены.

Не соглашаясь с постановленным решением, ОАО междугородная и международная электрическая связь "Ростелеком" обжалует его в кассационном порядке и просит отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Определением Рязанского областного суда от 09.11.2011 N 33-2252 заочное решение Железнодорожного суда гор. Рязани от 16 сентября 2011 г. оставлено без изменения, а кассационная жалоба ОАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" - без удовлетворения. При этом судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда указала, что невключение спорного общежития в нарушение действующего законодательства в перечень имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность, не должно влиять на жилищные права истцов, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность на основании ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации*(1).

2. А.Л. и А.С., действующий в интересах несовершеннолетней дочери А.Д., 2007 года рождения, обратились в суд с иском к Администрации городского округа Орехово-Зуево, ОАО "Карболит" и просили признать право равнодолевой собственности на двухкомнатную квартиру <...> в порядке приватизации, прекратив право собственности на это жилое помещение ОАО "Карболит".

Свои требования истцы мотивировали тем, что с 1991 года по настоящее время проживают в указанной квартире, предоставленной А.Л. как работнику предприятия "Карболит". В данной квартире она зарегистрирована по месту жительства вместе с членами своей семьи с 16.05.1991. В марте 1991 года А.Л. по ордеру была предоставлена жилая площадь в общежитии <...> площадью 18,0 кв. м (однокомнатная квартира <...>), впоследствии в 2002 году в целях расширения жилой площади, по согласию с руководством ОАО "Карболит" ей предоставили указанную жилую площадь - двухкомнатную квартиру <...>. Для приватизации занимаемого жилого помещения истица обратилась к ответчику, однако, письмом от 10.09.2009 ей в приватизации жилого помещения отказано. Истица посчитала данный отказ незаконным. При этом указав, что приватизация общежития ОАО "Карболит" является незаконной, поскольку не соответствует Указу Президента РФ от 10.01.1993, сам по себе факт принятия в эксплуатацию общежития комиссией с участием представителя администрации г. Орехово-Зуево является свидетельством того, что это здание находилось и находится в ведении муниципального органа власти.

Решением Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 27 февраля 2010 года исковые требования А.Л., А.С. удовлетворены.

Не соглашаясь с постановленным решением, ОАО "Карболит" обжалует его в кассационном порядке и просит отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Определением Московского областного суда от 06.05.2010 по делу N 33-8878 решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 27 февраля 2010 года оставлено без изменения, кассационная жалоба ОАО "Карболит" - без удовлетворения. При этом судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда указала, что требования о признании права равнодолевой собственности на недвижимость в порядке приватизации и прекращении права собственности общества на это жилое помещение удовлетворены правомерно, поскольку анализ представленных доказательств подтверждает факт занятия истцом жилого помещения на условиях договора социального найма, следовательно, он вправе приобрести квартиру в собственность в порядке приватизации*(2).

3. К. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу "Связьстрой-1" о признании права собственности на жилое помещение - комнату N 70 общей площадью 12,4 кв. м в доме <...> в порядке приватизации, указав, что с 1998 года по настоящее время является нанимателем указанного жилого помещения. Здание по <...>, было построено под нужды общежития и принадлежало государственному предприятию "Связьстрой-1", в настоящее время право собственности на указанное здание зарегистрировано на основании плана приватизации за ОАО "Связьстрой-1". Сделка по приватизации общежития, по мнению истца, была совершена с нарушениями действовавшего на момент приватизации законодательства, является ничтожной. Общежитие должно быть передано в муниципальную собственность, истец имеет право проживать в общежитии на условиях договора социального найма и приобрести право собственности на помещение в порядке приватизации. Нахождение общежития в собственности ОАО "Связьстрой-1" препятствует истцу в получении помещения в собственность в порядке приватизации.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 февраля 2011 года исковые требования К. удовлетворены.

В кассационной жалобе ОАО "Связьстрой-1" ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. Определением Воронежского областного суда от 24.05.2011 по делу N 33-2844 решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 февраля 2011 года оставлено без изменения, кассационная жалоба ОАО "Связьстрой-1" - без удовлетворения.

При этом судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда указала, что жилищные права и обязанности К. сохранились вне зависимости от перехода прав на общежитие от одного собственника к другому, и занимаемая ею комната подлежит передаче в собственность*(3).

Правовые основания исковых требовании

Прежде всего следует отметить, что ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Что также закреплено в действующем (и ранее действующем) жилищном законодательстве.

Согласно ст.ст. 4-7 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 1 Закона Российской Федерации N 4218-1 от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" общежития относятся к жилищному фонду.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона Российской Федерации N 1531-1 от 3 июля 1991 года "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" действие данного закона не распространяется на объекты жилищного фонда.

Согласно п. 5 раздела 1 Положения о коммерциализации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации N 721 от 1 июля 1992 года "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий в акционерные общества", стоимость объектов жилищного фонда не включается в уставный капитал.

В соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (признан утратившим силу с 29 марта 2003 года Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 года N 370) установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности.

На основании п. 2 Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27 декабря 1991 года объекты государственной собственности, указанные в приложении N 5 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переданы в муниципальную собственность.

В соответствии с абзацем 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ предусмотрено положение о праве граждан, проживающих в общежитии, находящемся в государственной собственности на участие в приватизации занимаемого жилого помещения.

Указанные выше нормы должны применяться в системной взаимосвязи со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений.

Норма права, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, содержится также в статье 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка в силу пункта 1 статьи 167 вышеуказанного Кодекса не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, сделка в части включения общежитий в уставной капитал приватизируемых предприятий не может повлечь правовых последствий в виде возникновения права собственности на спорный объект недвижимости у правопреемника приватизируемого государственного предприятия.

Данные ссылки на вышеуказанные нормы подтверждаются и судебной практикой (Определение Вологодского областного суда от 21.01.2011 по делу N 33-201; Определение Пермского краевого суда от 28.02.2011 по делу N 33-1862; Определение Ленинградского областного суда от 08.12.2011 N 33-6015/2011).

Необходимо также отметить, что согласно определению Пермского краевого суда от 25.07.2011 по делу N 33-7461 на требования о признании права собственности на жилые помещение в порядке приватизации исковая давность распространяться не может, т.к. спорные правоотношения являются длящимися. Реализация права на приватизацию зависит от волеизъявления гражданина. Гражданин вправе обратиться с соответствующей просьбой в течение срока, установленного законодателем для приватизации жилых помещений*(4), т.е. до 1 марта 2013 года*(5).

А. Давыдов,

практикующий юрист,

г. Москва

"Жилищное право", N 6, июнь 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Определение Рязанского областного суда от 09.11.2011 N 33-2252.

*(2) Определение Московского областного суда от 06.05.2010 по делу N 33-8878.

*(3) Определение Воронежского областного суда от 24.05.2011 по делу N 33-2844.

*(4) Определение Пермского краевого суда от 25.07.2011 по делу N 33-7461.

*(5) Федеральный закон от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2010. 4 фев.