Исчисление налога на имущество по недвижимости: регистрация прав второстепенна (М.О. Денисова, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2012 г.)

Исчисление налога на имущество по недвижимости: регистрация прав второстепенна

Спор о том, в какой момент покупателю следует включать в расчет налоговой базы стоимость недвижимого имущества, которое соответствует всем признакам основного средства, но право собственности на которое еще не зарегистрировано, является затяжным. Однако дело вовсе не в том, что законодательные нормы не дают ответа на данный вопрос. Скорее, такой ответ многих не устраивает, поэтому постоянно подвергается критике.

Несколько слов об определенности законодательных норм

По мнению автора, бухгалтерское и налоговое законодательства довольно давно и недвусмысленно указывают на то, что налог на имущество в части объекта недвижимости должен платить тот хозяйствующий субъект, у которого он числится на балансе в составе основных средств. Об этом идет речь в п. 1 ст. 374 НК РФ и п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", что неоднократно сообщалось на страницах нашего журнала *(1). Повторяться не будем, обозначим лишь ключевой момент: факт подачи документов для регистрации права собственности на такой объект, как и факт самой регистрации, не является критерием отнесения недвижимого имущества к числу основных средств. Таким образом, если еще до начала (окончания) регистрационных процедур недвижимость отвечает всем признакам ОС, она должна быть учтена на счете 01, что автоматически означает включение ее стоимости в расчет налоговой базы по налогу на имущество. Плох или хорош закон в данной его части, соответствуют ли данные требования интересам налогоплательщиков или, наоборот, налоговых органов, а также развитию системы бухгалтерского учета? Все это темы для отдельной статьи. Важно, что в законе установлены четкие правила отнесения активов к основным средствам и расчета налоговой базы по налогу на имущество. На этом можно было бы закончить, если не знать, что арбитры разных округов, а также коллегия Президиума ВАС, рассматривая налоговые споры в части правильности исчисления налога на имущество юридическими лицами и неизбежно сталкиваясь со специфической терминологией бухгалтерского законодательства, порой делали противоположные изложенным выше выводы, суть которых сводится к тому, что если организация не зарегистрировала право собственности на объект недвижимости, то таковой не может признаваться основным средством, соответственно, его стоимость не должна учитываться при расчете налога на имущество. Естественно, с позиции методологии учета ОС данное утверждение не выдерживает критики. Однако приобретатели недвижимости - это не только хозяйствующие субъекты, которые обязаны соблюдать требования бухгалтерского законодательства, но и налогоплательщики, которые весьма заинтересованы в оптимизации той налоговой нагрузки, которую на них возлагает государство. И если Президиум ВАС говорит, что организация, годами не регистрирующая свое право на недвижимость, приобретенную в результате договора купли-продажи, не обязана уплачивать с нее налог на имущество (см., например, Постановление от 29.03.2011 N 16400/10), велик соблазн упустить из вида требования ПБУ 6/01 и руководствоваться исключительно мнением судей. Тем, кто был готов сделать ставку именно на позицию арбитров, вынуждены сообщить: Президиум ВАС взял свои слова обратно, что в последнее время уже становится традицией*(2).

Очевидное тоже требует разъяснений

Редакция журнала пристально следила за судьбой Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148. Дело в том, что проект данного письма, который был размещен на сайте ВАС (www.arbitr.ru), содержал два варианта ответа на интересующий нас вопрос, из которых, видимо, и предстояло сделать выбор и сформировать наконец четкую позицию по поводу разрешения споров в части исчисления налога на имущество по недвижимости, собственник которой еще не зарегистрировал свое право в установленном порядке. Примечательно, что в качестве приоритетного был выбран вариант, согласно которому в случае приобретения в собственность объектов недвижимости приобретатель становится плательщиком налога на имущество организаций с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество, поскольку до этого момента он не может учитывать соответствующие объекты на балансе в качестве основных средств (цитата из проекта информационного письма). Другой вариант, согласно которому в случае приобретения в собственность объектов недвижимости приобретатель становится плательщиком налога на имущество организаций независимо от наличия государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в силу законодательства о бухгалтерском учете такая регистрация не указана среди обязательных условий учета соответствующих объектов на балансе в качестве основных средств, изначально явно не рассматривался в качестве правильного, однако здравый смысл восторжествовал и именно этот вариант был озвучен Президиумом ВАС в указанном информационном письме.

* * *

Подводя итог, не хотелось бы говорить, что вопрос исчерпан. Дело в том, что это произошло задолго до появления упомянутого информационного письма и даже Приказа Минфина РФ от 24.12.2010 N 186н, который несколько подправил формулировку п. 52 Методических указаний по учету ОС, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н, но, по сути, не изменил принципов учета объектов основных средств, изначально сформулированных в ПБУ 6/01 *(3). В контексте всего вышесказанного советуем бухгалтерам организаций не быть слишком доверчивыми и не принимать без тщательной проверки за постулат мнения даже очень компетентных органов. Помните мудрость, известную с детства: доверяй, но проверяй.

М.О. Денисова,

главный редактор журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Одна из последних публикаций - статья Е.В. Марковой "Государственная регистрация права собственности на недвижимость и налог на имущество: новые аспекты" (N 7, 2011).

*(2) Нечто подобное было продемонстрировано и по вопросу применения РСО тарифов, установленных без НДС. Подробнее об этом читайте в статье М.О. Денисовой "Применение тарифов без учета НДС: разъяснения Пленума ВАС" (N 12, 2011).

*(3) Об этом подробно рассказано в статье М.О. Денисовой "Принятие к учету ОС и уплата налога на имущество. Новое прочтение известных правил" (N 2, 2011, стр. 19).