Р.С. Бевзенко. Комментарий к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Наиболее актуальные вопросы предпринимательской деятельности. Комментарии судебной практики ВАС РФ. / Отв. ред. Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова). - Специально для системы ГАРАНТ, 2009 г.

Комментарий к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

ГАРАНТ:

См. справку "Наиболее актуальные вопросы предпринимательской деятельности. Комментарии судебной практики ВАС РФ. / Отв. ред. Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова"

1. Легитимация лица в качестве собственника вещи различается в зависимости от того, какая вещь - движимая или недвижимая - является объектом права собственности или иного вещного права. В отношении движимых вещей действует следующее правило: собственником движимости предполагается тот, кто владеет вещью. В отношении же недвижимых вещей справедливым является следующее утверждение: собственником недвижимости является тот, кто указан в реестре прав на недвижимое имущество (в поземельной книге, вотчинной книге и т.п.) в качестве собственника. В связи с этим оборот недвижимого имущества основан на идее о том, что передача вещного права на недвижимость также должна быть отражена в реестре - либо посредством регистрации сделок, либо посредством регистрации перехода права. Соответственно, в европейской цивилистической практике сложились две модели построения системы регистрации: система регистрации сделок с недвижимостью (романская или французская модель) и система регистрации прав на недвижимость (германская модель). Современное российское гражданское право комбинирует обе эти системы, устанавливая обязательность как регистрации прав на недвижимое имущество, так и некоторых сделок с недвижимым имуществом*(1).

Теоретическая цивилистика выработала шесть основных принципов, на которых основывается система регистрации прав на недвижимое имущество: начало внесения, принцип открытости реестровых данных, начало легалитета, начало публичной достоверности, принцип старшинства и начало специалитета.

Начало внесения означает, что право на недвижимость возникает исключительно с момента внесения записи об этом праве в реестр прав. Нормативно этот принцип выражен в п. 2 ст. 8, ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Важно обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 8 Кодекса законом могут быть предусмотрены случаи, когда право на недвижимое имущество может возникнуть и помимо государственной регистрации. Эти случаи представляют собой исключения из начала внесения (к ним относятся случаи приобретения права собственности в силу универсального правопреемства, при истечении приобретательной давности, возникновении общей собственности супругов, а также права, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации)).

Принцип открытости данных реестра прав на недвижимое имущество закреплен в п. 4 ст. 131 ГК РФ, а также в ст. 7 Закона о регистрации.

Начало легалитета означает, что документы, являющиеся основаниями регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству, такая оценка осуществляется органом по регистрации прав. Следовательно, принятие решения о регистрации означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы надлежащими и усмотрел наличие фактического состава, который является основанием для регистрации права на недвижимость (п. 3 ст. 9, ст.ст. 13, 29 Закона о регистрации). Однако следует понимать, что легалитет регистрационного режима - только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа. В частности, регистрирующий орган не должен вдаваться в проблемы дееспособности, если он не имеет каких-либо сведений о ее ограничении; кроме того, регистрирующий орган не вправе исследовать наличность и действительность волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией.

Из сочетания трех описанных нами принципов неизбежно вытекает принцип публичной достоверности реестровой записи, который можно определить следующим образом: для третьих лиц права на вещь, внесенные в реестр, равно как и отсутствие обременений прав, признаются истинными. Начало публичной достоверности реестровой записи содержится в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Кроме того, именно с действием принципа публичной достоверности реестровой записи связана, к примеру, норма абз. 2 п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке, в соответствии с которой соглашения залогодателя и залогодержателя необязательны для нового залогового кредитора, если они не внесены в реестр.

Под специалитетом реестра прав следует понимать требование тождества объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и межевыми (инвентаризационными) описаниями объекта (см., например, абз. 4 п. 3 ст. 12, п. 4 ст. 18 Закона о регистрации).

Под принципом старшинства прав на недвижимое имущество следует понимать соотношение прав на недвижимую вещь по моменту их возникновения. Практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость*(2).

Таковы принципы, на которых основаны нормы ГК РФ о возникновении и прекращении прав на недвижимое имущество, обороте недвижимости, а также нормы Закона о регистрации. И хотя комментируемый Обзор затрагивает практически все названные нами принципы регистрации прав, особое внимание в нем уделяется разъяснению спорных вопросов, возникающих в связи с применением правовых норм, основанных на начале обязательного внесения прав на недвижимое имущество в реестр.

2. Обзор открывается изложением судебного спора, в котором перед арбитражным судом был поставлен вопрос о законности требования регистрации прав на недвижимое имущество, установленного нормативным актом субъекта Российской Федерации (п. 1 Обзора).

В данном деле обсуждалась законность распоряжения главы субъекта Российской Федерации, содержащего требование государственной регистрации любого договора аренды недвижимого имущества вне зависимости от срока аренды. Суд первой инстанции признал договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, но не прошедший регистрацию, установленную распоряжением главы субъекта Российской Федерации, незаключенным.

Вышестоящий суд решение отменил, в удовлетворении иска отказал, сославшись на то, что в соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении, следовательно, орган субъекта Российской Федерации не вправе издавать нормативные акты, содержащие нормы гражданского права. Поэтому несоблюдение сторонами требований регистрации договора, установленных нормативным актом субъекта Российской Федерации, не влечет каких-либо правовых последствий для правоотношений сторон.

К сожалению, из примера не вполне ясно, какое именно имущество было предметом спорного договора аренды, так как, опираясь на эти данные, можно было бы более подробно восстановить, во-первых, логику суда первой инстанции, удовлетворившего иск, а во-вторых, оценить основания издания субъектом Российской Федерации описанного в примере нормативного акта.

Можно предположить, что предметом спорного договора аренды было либо имущество, принадлежащее субъекту Российской Федерации, либо земельный участок, участок недр, водный или иной природный объект. Такое предположение основано на том, что в соответствии с подп. "в" п. 1 ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования, распоряжения указанными объектами находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Однако, как представляется, приведенное положение Конституции РФ не свидетельствует о том, что органы субъектов Российской Федерации вправе устанавливать требование государственной регистрации договоров с отдельным недвижимым имуществом.

Требование государственной регистрации договора хотя и не является требованием к форме договора, но тем не менее относится к формальной стороне процедуры заключения договора, ведь договор, в отношении которого стороны не выполнили требование о его государственной регистрации, не может считаться заключенным (если законом не установлены иные последствия несоблюдения данного требования, прежде всего недействительность такой сделки).

Таким образом, требование о государственной регистрации договора с недвижимым имуществом относится не к порядку владения, пользования или распоряжения объектами недвижимого имущества (земельных участков, участков недр, водных объектов и т.д.), а к договорам, устанавливающим указанные правомочия. В связи с этим следует признать, что соответствующие правоотношения входят в предмет регулирования гражданского законодательства (ст. 2 ГК РФ). Поэтому позиция суда апелляционной инстанции, не признавшего спорный договор аренды незаключенным, является совершенно правильной.

В завершение комментария к п. 1 Обзора заметим, что вывод, сделанный в заголовке данного пункта, не умаляет возможность субъекта Российской Федерации предусмотреть в нормативном акте, например, учетную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, принадлежащего субъекту Российской Федерации и переданного во временное возмездное владение и пользование третьим лицам. Однако такая регистрация может устанавливаться лишь для целей получения статистической, финансовой и иной информации, какого-либо гражданско-правового значения она иметь не может.

В принципе в чем-то схожий пример судебного дела приводится в п. 2 Обзора. Однако в нем речь идет о правовой природе регистрации сделок с недвижимым имуществом, которая осуществлялась по инициативе субъектов Российской Федерации до момента вступления в силу Закона о регистрации. Оценивая договор аренды недвижимого имущества, заключенный на пятилетний срок (дата заключения договора - 17 апреля 1997 г.), суд признал такой договор заключенным по следующим причинам. В момент подписания сторонами договора аренды система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним еще не существовала, а регистрация договоров аренды, осуществлявшаяся субъектом Российской Федерации, не являлась государственной регистрацией в смысле ст. 8 Закона о введении в действие части первой ГК РФ. Далее суд сделал вполне очевидный вывод о том, что при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Данный пример может быть дополнен следующим соображением. Дело в том, что практика создания субъектами Российской Федерации*(3) органов по регистрации прав свидетельствовала о том, что на территории некоторых субъектов Российской Федерации органы по регистрации прав были созданы значительно позднее момента вступления в силу Закона о регистрации. Следовательно, возник вопрос: следует ли применять к сделкам, совершенным в период после вступления в силу Закона о регистрации, но до приступления органа по регистрации прав к осуществлению регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, положения ГК РФ о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью?

Судебная практика дала на этот вопрос отрицательный ответ. Так, в одном из дел окружной суд признал, что в рассматриваемой ситуации подлежит применению законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действовавшее до вступления в силу Закона о регистрации*(4).

Из примера, помещенного в комментируемом пункте Обзора, не следует делать вывод о том, что сам по себе факт заключения сделки с недвижимым имуществом до момента вступления в силу Закона о регистрации (31 января 1998 г.) вообще освобождал стороны от обязанности регистрировать сделку или ее правовые последствия. Так, из ст. 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что "впредь до введения в действие... Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок... регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (выделено мной. - Р.Б.)". Это означает, что стороны договора должны были выполнить требования о регистрации сделок, установленные на момент заключения договора.

В судебной практике вопрос о том, какие именно требования о регистрации прав на недвижимое имущество существовали до вступления в силу Закона о регистрации, получил следующее разрешение.

В отношении регистрации прав и сделок со зданиями, сооружениями и помещениями суды признают, что порядком, действовавшим до момента вступления в силу Закона о регистрации, является порядок регистрации строений, установленный Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных поселках РСФСР, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 г. N 83 и Примерным положением о БТИ городских и районных исполкомов Советов депутатов трудящихся*(5).

В отношении прав и сделок с земельными участками порядком, действовавшим до момента вступления в силу Закона о регистрации, признается порядок регистрации прав и сделок с земельными участками, установленный Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". Пунктом 2 названного Указа организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки, а также прочно связанную с ним недвижимость возложены на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Нарушение порядка регистрации сделок с земельными участками, установленного этим Указом (невнесение записи о праве собственности на землю, аренде, ипотеке и т.д. в поземельную книгу), трактуется судами как основание для признания их недействительными, а соответствующие права на недвижимое имущество - невозникшими*(6).

3. В п. 3 Обзора обсуждается следующая проблема: вправе ли суд обязать орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществить государственную регистрацию датой иной, чем та, когда государственная регистрация будет фактически произведена.

Суть спора, который стал предметом рассмотрения в суде, заключается в следующем. Акционерное общество приобрело у банка здание, в связи с чем покупатель обратился в орган по регистрации с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество. Регистрирующий орган в регистрации перехода права отказал в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствовали закону. Общество обратилось в суд с заявлением о признании действий органа незаконными. Суд заявление удовлетворил, обязав регистрирующий орган внести запись о переходе права на недвижимое имущество днем, следующим за днем окончания месячного срока (максимального срока регистрации, установленного Законом о регистрации на момент рассмотрения дела) с момента подачи обществом заявления о регистрации перехода права. По всей видимости, суд, принявший такое решение, желал тем самым оградить заявителя от негативных последствий ареста, наложенного приставом на здание в ходе осуществления исполнительного производства в отношении банка - продавца здания (права на здание, разумеется, были на момент рассмотрения спора по-прежнему зарегистрированы за банком).

Постановлением суда апелляционной инстанции решение было отменено в части определении даты регистрации. Суд апелляционной инстанции сослался на положение п. 3 ст. 2 Закона о регистрации, в соответствии с которым датой регистрации права считается дата совершения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП).

Что же касается того, что приобретенное акционерным обществом здание в результате этого окажется состоящим под арестом, то апелляционный суд указал на право общества потребовать от органа по регистрации прав, незаконно отказавшего в регистрации перехода права, возмещения причиненных убытков.

К вполне правильным рассуждениям суда апелляционной инстанции можно добавить также, что покупатель здания имеет право потребовать от пристава снятия ареста со здания, так как арестованное имущество не принадлежит должнику по исполнительному производству. Тот факт, что регистрация права все же состоялась (хотя бы и в то время, когда действовал арест, наложенный на здание), свидетельствует о признании судом законности перехода права собственности на здание к акционерному обществу.

В связи с этим из данного примера может быть извлечен и еще один тезис, который, на наш взгляд, имеет даже большее значение, чем тот, который был вынесен в начало комментируемого пункта. Факт обращения приобретателя*(7) недвижимого имущества с заявлением о государственной регистрации перехода права на имущество, сопровождаемый приложением документов, необходимых для осуществления регистрации перехода права, означает невозможность наложения ареста на недвижимое имущество по долгам его отчуждателя.

Данный тезис может быть обоснован следующим образом. Договор купли-продажи зданий не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. В комментируемом деле заявление о государственной регистрации перехода права было подано покупателем до момента наложения ареста. Так как государственная регистрация перехода права, совершить которую орган по регистрации прав обязал суд, была произведена, собственником недвижимого имущества стал покупатель. Следовательно, он, как собственник имущества, имеет право потребовать освобождения его ареста, наложенного по долгам другого лица.

Именно здесь, на наш взгляд, находится та тонкая грань между законом и справедливостью, которая обнаружила себя в комментируемом деле. С точки зрения описанного нами выше начала внесения пристав арестовал именно вещь, принадлежащую должнику, успев "задержать" ее до момента перехода права к приобретателю. И по идее сам по себе факт наложения ареста на вещь должен был бы послужить основанием для отказа в удовлетворении требования об обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию перехода права. Из ст. 201 АПК РФ следует, что одним из условий удовлетворения заявления о признании ненормативного правового акта, решения или действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными является объективная возможность государственного органа исправить допущенное нарушение. В данном деле у органа по регистрации такая возможность отсутствовала, так как на имущество в момент рассмотрения дела уже был наложен арест. Следовательно, суд должен был отказать заявителю в удовлетворении заявления о понуждении к осуществлению регистрации перехода права собственности. В этой ситуации пристав обратил бы взыскание на арестованное имущество банка, а акционерное общество приобрело бы право требовать от органа по регистрации возмещения причиненных убытков (например, суммы аванса, уплаченной по договору купли-продажи здания, взыскание которой с банка оказалось бы невозможным). Кстати, любопытно, что именно на такие последствия (возмещение убытков) и указал апелляционный суд! Однако в противоречии с самим собой он поддержал удовлетворение заявления о признании действий незаконными и понуждении к осуществлению регистрации перехода права. Следовательно, возникает вопрос: о каких убытках идет речь в постановлении апелляционной инстанции, ведь обязанность регистрирующего органа осуществить регистрацию перехода права все же была подтверждена?!

Понятно, что описанный нами выше подход, основанный на констатации невозможности понуждения органа по регистрации к осуществлению регистрации перехода права в случае наличия ареста, явно несправедлив к покупателю. И, по всей видимости, суд попытался исправить эту несправедливость, обязав регистрирующий орган вопреки аресту осуществить государственную регистрацию перехода права и признав тем самым приоритет поданного заявления о регистрации перехода перед постановлением пристава о наложении ареста на недвижимое имущество.

Кажется, такой подход является продолжением общей идеи о том, что лицо не должно нести риски неблагоприятных последствий, вызываемых незаконными действиями других лиц, и в полной мере обнаружил себя в определении момента исполнения налогоплательщиком обязанности по уплате налога (как известно, судебная практика, а затем и законодатель исходили из того, что налогоплательщик считается надлежащим образом исполнившим обязанность по уплате налога в момент подачи в банк платежного распоряжения об уплате налога при условии наличия на счете достаточного остатка денежных средств*(8)), а также в определении арбитражными судами момента исполнения денежного обязательства (последнее считается исполненным не в момент зачисления денег на расчетный счет получателя, а в момент их поступления на корреспондентский счет банка, в котором открыт счет получателя*(9)).

Вопрос о моменте регистрации может возникнуть и при разрешении судом споров о государственной регистрации сделки, одна из сторон которой уклоняется от ее регистрации (ст. 165 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Возникает вопрос: заменяет ли решение суда о регистрации сделки саму регистрацию? На наш взгляд, судебный акт не может заменить акт регистрации сделки, потому как он не обладает качеством публичности. Поэтому следует считать, что судебное решение по такому спору лишь исключает необходимость подачи заявления о государственной регистрации сделки тем ее участником, который был признан судом уклонившимся от государственной регистрации сделки.

4. В заголовке п. 4 комментируемого Обзора содержится вполне очевидный на первый взгляд тезис о невозможности государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения при наличии уже зарегистрированного договора купли-продажи того же помещения, заключенного продавцом с другим лицом.

Продавец (заявитель по делу) оспаривал законность отказа в государственной регистрации последующего договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на следующее обстоятельство: хотя первоначальный договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Продавец оставался собственником квартиры и имел право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, по мнению заявителя, орган по регистрации прав был обязан зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Суд не согласился с заявителем и в удовлетворении заявления отказал, сославшись на то, что в соответствии со ст. 12 Закона о регистрации и Правилами ведения ЕГРП в реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. ЕГРП должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. По мнению суда, наличие в реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Рассмотренный судом спор, несмотря на его кажущуюся исключительно практическую направленность, является проявлением одной из основных проблем современного российского гражданского права - проблемы разграничения обязательственного и вещного эффекта договора о распоряжении вещью.

В целом тезис о различии вещного и обязательственного эффектов договора может быть сформулирован так: само по себе заключение договора о наделении какого-либо лица вещным правом не порождает у такого лица вещное право. В отношении купли-продажи этот вывод конкретизируется следующим образом: заключение договора купли-продажи не порождает у покупателя право собственности*(10) - для этого требуется либо передача владения вещью (для приобретения права собственности на движимости), либо государственная регистрация перехода права (для приобретения права собственности на недвижимое имущество). Договор порождает право требовать его исполнения - обязательственное право; передача вещи (государственная регистрация перехода права на вещь) - вещное право. Поэтому, собственно, сам по себе договор купли-продажи и может быть охарактеризован как обязательственная сделка*(11).

Для оценки действительности последующего акта распоряжения вещью особый интерес представляет абз. 4 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в котором говорится о том, что "после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец... не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение".

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ недвусмысленно высказался в пользу отсутствия у отчуждателя права на повторное распоряжение имуществом и, скорее всего, недействительности такого распоряжения (ведь если у лица нет права на распоряжение, то его распорядительные акты должны по идее признаваться ничтожными). Однако последнее предложение комментируемого пункта ("В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение") не может не навести на мысль о том, что договор о последующем распоряжении имуществом все же является действительным, ибо ответственность наступает только за нарушение действительного договора.

Кроме того, действительность распоряжения (передачи в залог) недвижимым имуществом после передачи его во исполнение договора купли-продажи (но до государственной регистрации перехода права собственности на него) была подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в известном недавнем деле - Бадрашитов против Сбербанка РФ*(12). Другой пример, когда Суд высказался в пользу необходимости разграничения распорядительного и обязательственного эффектов договора - это дело ООО "Гранд" против Департамента управления имуществом городского округа Самары, в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ по которому содержится следующий вывод: "Заключение собственником договора, направленного на передачу имущества во временное пользование, даже при наличии иного заключенного в отношении данного имущества договора аренды, не может рассматриваться как сделка, совершенная с нарушением требований закона или иных правовых актов. Договор, как обязательственная сделка, является действительным, а невыполнение его условий о фактической передаче предмета договора влечет имущественную ответственность арендодателя"*(13). Тот факт, что данный вывод сделан в отношении возможности заключения последующего договора аренды недвижимого имущества, нисколько не умаляет его общецивилистического значения и возможности распространения его на любую ситуацию распоряжения недвижимостью.

Еще один пример разграничения обязательственной и распорядительной сделок представляют собой рассуждения, изложенные в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, посвященного уступке требований (цессии)*(14).

Таким образом, все сказанное свидетельствует о том, что отечественная цивилистическая доктрина и судебная практика весьма осторожно подходят к мысли о том, что собственник может неоднократно обязываться к распоряжению принадлежим ему имуществом*(15). Именно поэтому тезис о невозможности заключения последующего договора купли-продажи жилого помещения представляется уже препятствием для развития идеи об обязательственном эффекте договора купли-продажи и о распорядительном эффекте действий по передаче права собственности на имущество (движимое и недвижимое), являющееся предметом этого договора.

К решению суда, изложенному в комментируемом пункте Обзора, могут быть предъявлены и иные претензии.

В частности, совершенно непонятна аргументация суда, связанная с принципом непротиворечивости записей в ЕГРП. В ст. 12 Закона о регистрации, равно как и в Правилах ведения ЕГРП, на которые ссылался суд, отсутствует указание на невозможность регистрации двух сделок с одним и тем же имуществом в одном разделе ЕГРП. Из ст. 20 Закона о регистрации следует, что противоречие в записях ЕГРП является основанием для отказа в государственной регистрации прав, но не сделок. И это вполне объяснимо, так как если наличие исключающих друг друга прав предположить вполне возможно (например, наличие у одного лица права собственности на вещь исключает возможность наличия такого же права у другого лица), то существование взаимоисключающих сделок представить невозможно. Все это приводит к мысли о том, что никаких законодательных препятствий для государственной регистрации повторной продажи квартиры в данном деле не было.

Таким образом, подход, выраженный в комментируемом пункте, вызывает самые серьезные теоретические возражения, а также весьма сомнителен с точки зрения действующего Закона о регистрации.

5. В п. 5 комментируемого Обзора подчеркивается различие между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок с недвижимостью.

В рассматриваемом пункте приводится спор между юридическим лицом и органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказавшим в государственной регистрации договора купли-продажи здания. Стороны же договора настаивали на необходимости его государственной регистрации, ссылаясь на наличие в договоре соответствующего положения ("договор вступает в силу с момента его регистрации").

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации, причем отказ был поддержан судом по причине его соответствия закону.

Известно, что действующий ГК РФ содержит несколько эклектичный набор представлений о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Как мы отмечали выше, мировой практике известны две системы государственной регистрации недвижимости - регистрация прав на недвижимость (система поземельных книг) и регистрация сделок с недвижимостью (инскрипционно-транскрипционная система). Эти две системы не могут пересекаться, так как основаны на принципиально разных началах*(16).

Действующее же отечественное законодательство предусматривает в качестве общего правила регистрацию прав на недвижимость (ограничений и обременений этих прав), а также устанавливает, что некоторые сделки с недвижимостью подлежат регистрации (к ним относятся: договор купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи предприятия, договор мены жилыми помещениями, договор ренты, договор ипотеки, договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, договор участия в долевом строительстве).

И если законодатель устанавливает, что регистрации подлежат все права на недвижимое имущество, а также ограничения и обременение этих прав (ст. 131 ГК РФ), то сделки с недвижимостью подлежат регистрации только в случаях, прямо установленных законом (ст. 164 ГК РФ). При этом существенное отличие нотариальной формы сделки от ее государственной регистрации (формой сделки, как известно, не являющейся) заключается в следующем: стороны любой сделки вправе по собственному желанию удостоверить ее нотариально, но участники сделки с недвижимостью, которую закон не отнес к числу тех сделок, которые подлежат регистрации, не вправе своим соглашением установить возможность государственной регистрации сделки. Такое условие сделки является ничтожным.

Это положение вытекает из следующего соображения. Если закон не устанавливает обязательность государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, то последняя считается заключенной с момента ее совершения. Правовой эффект этой сделки (например, переход права собственности на недвижимое имущество) является предметом самостоятельной государственной регистрации, он будет отражен в реестре, станет публичным и достоверным для всех третьих лиц. В связи с этим отсутствует необходимость придавать такое качество сделке с недвижимостью (точнее, ее условиям).

В цивилистической литературе было высказано мнение о том, что любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации вне зависимости от того, установлено ли в законе требование о регистрации сделки. В частности, по мнению М.И. Брагинского, "новый ГК существенно увеличил случаи обязательной государственной регистрации, установив также последствия ее нарушения. Так, из п. 1 ст. 164 в сочетании со ст. 131 ГК РФ, к которой он отсылает, можно сделать вывод о том, что обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом - во всех случаях, а сделки с движимым - только в отношении имущества определенного вида... Таким образом, ст. 130 и ст. 164 ГК РФ переплетаются. Это означает, что, если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним"*(17). Однако это мнение не может быть поддержано по причинам, изложенным выше. Кроме того, следует учитывать, что арбитражные суды при рассмотрении конкретных дел также придерживаются подхода, изложенного в комментируемом пункте Обзора.

Любопытное применение подход, предложенный высшей судебной инстанцией, нашел в одном из дел, рассмотренных Десятым арбитражным апелляционным судом. Рассматривая спор о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на недвижимое имущество (склад) в связи с его сносом, суд установил, что основным мотивом для отказа был факт государственной регистрации договора передачи недвижимости, заключенного между собственником и третьим лицом в 1997 г. (дело рассматривалось в 2006 г.). Однако государственная регистрация перехода права к третьему лицу осуществлена не была. Заявитель полагал, что государственная регистрация данного договора не предусмотрена ГК РФ, следовательно, незаконна. Суд, хотя и удовлетворивший в итоге требования заявителя, этот довод отверг, указав на то, что соответствующее разъяснение Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (п. 5 Обзора) было принято спустя четыре года после государственной регистрации данной сделки, а также сослался на объяснение представителя регистрирующего органа, суть которого сводилась к следующему: "Первоначально положения ст.ст. 131 и 164 ГК РФ толковались регистрирующими органами в широком смысле, на регистрацию принимались любые сделки с недвижимым имуществом по заявлению их сторон". В связи с этим апелляционный суд признал государственную регистрацию договора передачи недвижимости не противоречащей закону*(18).

Совершенно очевидно, что рассуждения суда неверны. Во-первых, нормы ГК РФ о государственной регистрации только определенных видов сделок не претерпевали изменений начиная с 1995 г., и суд вполне мог руководствоваться ими при рассмотрении дела. Во-вторых, разъяснение Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ имеет своеобразную "обратную силу" - оно должно применяться судом при рассмотрении дела вне зависимости от того, когда возникли соответствующие правоотношения - до или после принятия соответствующего разъяснения.

При обсуждении вопроса о невозможности государственной регистрации сделки с недвижимостью, в отношении которой закон не выдвигает соответствующего требования, следует также уточнить, что вполне могут иметь место ситуации, в которых государственной регистрации будет подлежать ограничение права собственности на недвижимое имущество, установленное сделкой, не подлежащей регистрации. Такие примеры предоставляет практика приватизации государственного или муниципального имущества, сопровождаемой возложением на приобретателей такого имущества обязательства воздерживаться от изменения производственного (или иного) профиля деятельности приватизированного предприятия (ст. 31 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"). Данные ограничения вполне могут быть зарегистрированы в ЕГРП в составе его подразд. III-6 "Записи о прочих ограничениях и обременениях права собственности".

Собственно, материалы судебной практики свидетельствуют о том, что суды поддерживают возможность государственной регистрации обременений недвижимого имущества и ограничений в его использовании, обязательность государственной регистрации которых хотя прямо и не установлена ГК РФ, но вытекает из их характера и нацеленности на ограничение возможности собственника эксплуатировать или отчуждать свое имущество*(19). Кстати, именно такое понимание комментируемого пункта Обзора было предложено В.А. Алексеевым, который предположил, что в данном деле речь шла не об обычном договоре купли-продажи здания, а о договоре купли-продажи под отлагательным условием. Автор высказался в том смысле, что подход суда, отказавшего в регистрации, излишне формален: регистрационная служба вправе, по его мнению, зарегистрировать договор купли-продажи под отлагательным условием (пусть и не подлежащий в соответствии с ГК РФ обязательной государственной регистрации) как ограничение права собственности продавца*(20). Однако сама по себе возможность государственной регистрации договора, совершенного под отлагательным условием в качестве обременения права, вызывает очень серьезные сомнения, ведь такое ограничение не является ограничением абсолютным, оно не "лежит" на вещи. Кстати, примерно такого же мнения придерживаются и арбитражные суды, отказывающие в исках о понуждении к государственной регистрации сделок под отлагательным условием в качестве обременений права собственности*(21).

6. В п. 6 комментируемого Обзора обсуждается проблема государственной регистрации права аренды недвижимого имущества.

Выводы, которые содержатся в данном пункте, в настоящее время имеют скорее теоретическое, а не прикладное значение из-за последовавшего в 2003 г. (Обзор был принят в 2001 г.) изменения ст. 26 Закона о регистрации, посвященной государственной регистрации аренды.

Напомним суть проблемы. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 1 Закона о регистрации ограничения (обременения) недвижимости - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и др.). В соответствии со ст. 4 Закона о регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Кроме того, редакция ст. 26 Закона о регистрации, действовавшая в момент принятия комментируемого Обзора, была следующей. Сама статья называлась "Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества", а п. 1 этой статьи содержал такую норму: "Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации".

Таким образом, в Законе о регистрации существовали достаточно развитые нормы о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества.

Однако, как известно, в ГК РФ (а именно в п. 2 ст. 609) предусматривается, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества. При этом такой договор не подлежит регистрации в случае, если он заключен на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Перед судами возник следующий вопрос: означает ли, что п. 2 ст. 651 ГК РФ распространяется не только на регистрацию договора аренды, но и на регистрацию права аренды, возникшего из такого договора, ведь Закон о регистрации (в отличие от той же ст. 651 ГК РФ) не содержит нормы о случаях, когда право аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, или же государственная регистрация права аренды должна осуществляться всегда, вне зависимости от срока, на который был заключен договор аренды?

Как следует из комментируемого пункта Обзора, правильной была признана следующая точка зрения. Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона о регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом суд признал, что регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией данного права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации).

В итоге же суд сделал такой вывод: поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в ЕГРП и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Предложенный судом подход к пониманию взаимной связи государственной регистрации договора аренды и права аренды является, без всяких сомнений, верным с точки зрения правовой политики. Нет никакого смысла осуществлять государственную регистрацию права аренды в ситуации, когда договор аренды не подлежит регистрации вследствие его краткосрочности. Кроме того, насколько нам известно, подход, предложенный высшей судебной инстанцией в комментируемом пункте, имел и далеко идущие положительные налоговые последствия, так как до принятия Обзора налоговые службы зачастую отказывались признавать отнесение к затратам арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, пусть и заключенным на срок менее года, но право аренды по которым не было зарегистрировано в соответствии с прежней редакцией ст. 26 Закона о регистрации.

Однако с формальной точки зрения рассуждения суда о невозможности установления Законом о регистрации самостоятельного объекта регистрации все же не соответствуют ГК РФ. Так, мы уже цитировали норму ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой государственной регистрации могут подлежать и иные права, если обязательность такой регистрации будет установлена законом. Статья 26 Закона о регистрации как раз и составляла такой случай - ею была установлена обязательность государственной регистрации права аренды, причем вне какой-либо связи со сроком договора аренды, это право породившим.

Еще раз напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ ст. 26 Закона о регистрации была существенно изменена. Так, из названия и всего текста этой статьи было исключено указание на регистрацию права аренды. Кроме того, было установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды.

Кстати, в действующем законодательстве имеется в некотором смысле схожая ситуация, когда государственной регистрации подлежит как договор с недвижимым имуществом, так и право, которое этот договор породил. Мы имеем в виду договор ипотеки. В соответствии с Законом об ипотеке государственной регистрации подлежит договор залога недвижимого имущества; кроме того, государственной регистрации подлежит ипотека как обременение. Однако в настоящее время каких-либо затруднений применение соответствующих положений Закона об ипотеке на практике не вызывает (что, видимо, связано с отсутствием исключений из общего требования о государственной регистрации договора ипотеки).

7. В п. 7 Обзора содержится сразу два интересных и важных правовых вывода.

Первый из них заключается в подтверждении точки зрения, в соответствии с которой договор, подлежащий государственный регистрации, но не зарегистрированный в установленном законом порядке, не может считаться заключенным.

Насколько мы можем судить, комментируемый Обзор - это, по сути, первый акт высшей судебной инстанции, в котором она недвусмысленно высказалась относительно правовых последствий отсутствия государственной регистрации договора, в отношении которого закон выдвигает требование о регистрации. До этого в цивилистической литературе шло весьма бурное обсуждение проблемы последствий отсутствия регистрации договора - является ли такой договор недействительным (ничтожным) или незаключенным.

Проблема была порождена довольно невнятной редакцией п. 1 ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которым несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. На почве этой нормы сложилось два толкования выражения "в случаях, установленных законом". Первое толкование заключалось в том, чтобы понимать под этим выражением случаи, когда законом особо оговаривается недействительность сделки, не зарегистрированной органом по регистрации. Такие случаи действительно имеют место (например, ст. 10 Закона об ипотеке). Однако высказывалось и иное толкование - то, что под случаями, установленными законом, следует разуметь случаи установления в законе требования о государственной регистрации сделки. Соответственно, при первом толковании незарегистрированная сделка по общему правилу не может считаться заключенной и только в отдельных, прямо установленных законом, случаях является недействительной. При втором толковании незарегистрированная сделка всегда является недействительной*(22).

На наш взгляд, тот факт, что в ГК РФ (ст.ст. 339, 1017, 1028, 1232, 1234, 1235, 1551) и в Законе об ипотеке (ст. 10) специально выделен ряд случаев, когда договоры, не подвергшиеся государственной регистрации, являются недействительными, наводит на мысль о том, что эти случаи суть случаи специальные. Общее же правило, определяющее последствие отсутствия государственной регистрации договора, содержится в п. 3 ст. 433 ГК РФ: "Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Следовательно, отсутствие регистрации означает, что договор не может считаться заключенным*(23).

Другой вывод, который вытекает из комментируемого пункта Обзора, состоит в следующем: для применения п. 3 ст. 165 ГК РФ заинтересованная сторона должна доказать факт уклонения лица, являющегося другой стороной по сделке, от регистрации сделки. Уклонение государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от государственной регистрации сделки является основанием для обращения в суд с заявлением в порядке гл. 24 АПК РФ о признании незаконным бездействия государственного органа.

Однако только лишь установление факта заключения в надлежащей форме договора аренды, а также факт уклонения одной из сторон этого договора от государственной регистрации договора не являются основанием для вынесения судом решения о государственной регистрации сделки. Суд должен изучить соответствие договора аренды, государственная регистрация которого является предметом спора, закону*(24). Если же будет установлено, что договор аренды, к примеру, заключен лицом, не имеющим права на сдачу имущества в аренду (например, несобственником), то в иске должно быть отказано*(25).

Довольно спорно в комментируемом пункте Обзора решен вопрос о процессуальном положении органа по регистрации. Как следует из текста примера, в рассмотренном судом деле орган по регистрации прав был привлечен к участию в деле в качестве ответчика. Вместе с тем он не нарушал (да и не мог нарушить!) прав истца, так как последний в орган по регистрации просто не обращался. Представляется, что правильное процессуальное положение органа по регистрации в деле о государственной регистрации сделки по п. 3 ст. 165 ГК РФ - это третье лицо без самостоятельных требований.

8. В п.п. 8, 10 и 11 Обзора выражен общий (и, заметим, весьма либеральный) подход высшей судебной инстанции к проблеме государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в нескольких ситуациях, в которых имелись сомнения в обязательности такой регистрации.

1. Первая ситуация - это случай, когда стороны, воспользовавшись положениями п. 2 ст. 425 ГК РФ, предусмотрели в договоре аренды недвижимого имущества, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода до его заключения.

Возникает вопрос: означает ли придание договору аренды обратной силы*(26) необходимость "сложения" срока действия договора на будущее с тем прошедшим временным периодом, на который было распространено действие договора?

В п. 8 Обзора Высший Арбитражный Суд ответил на этот вопрос отрицательно, приведя пример дела, в котором шел спор о необходимости государственной регистрации договора аренды, срок действия которого на будущее не превышал одного года (составлял шесть месяцев), но при сложении последнего с прошедшим сроком, на который был распространен договор (один год), срок аренды уже превышал один год (а именно составлял полтора года).

Суд признал, что для целей государственной регистрации период, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Руководствуясь этим соображением, суд отказал истцу в иске о признании договора аренды незаключенным.

Подход высшей судебной инстанции, высказанный в данном деле, заслуживает поддержки, так как он направлен на существенное упрощение оформления краткосрочных отношений по аренде недвижимого имущества. Государственная регистрация аренды необходима в случаях, когда аренда является длительным обременением, сказывающимся прежде всего на интересах третьих лиц (залогодержателей, покупателей недвижимого имущества). Только в этом случае аренда подлежит оглашению (внесению в реестр); в иных же ситуациях необходимость в государственной регистрации аренды отсутствует, так как она, как правило, не затрагивает интересы третьих лиц.

В комментируемом же деле суд, по всей видимости, руководствовался такими же или схожими соображениями - распространение аренды на уже истекший период было необходимо сторонам только лишь для того, чтобы преобразовать фактическое пользование недвижимым имуществом, уже сложившееся в момент заключения договора аренды в арендные правоотношения. Поэтому распространение действие договора на прошедшее время никак не может повлиять на права и интересы третьих лиц. Следовательно, суд совершенно справедливо констатировал отсутствие необходимости государственной регистрации такого договора аренды.

2. Другая ситуация, в которой возник спор о необходимости государственной регистрации договора аренды, описывается в п. 10 Обзора. В данном пункте обсуждается проблема сложения сроков прежнего и нового договоров аренды при так называемой пролонгации договоров аренды на срок, соответствующий первоначальному сроку аренды.

Суть спора, рассмотренного судом, заключалась в следующем.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Однако суд не согласился с логикой истца и указал, что после завершения срока действия первого договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, срок которого также составляет менее одного года. Таким образом, суд признал неверным мнение истца о необходимости сложения сроков двух договоров для определения общего срока аренды.

В данном деле особый интерес представляет квалификация весьма часто встречающегося в договорной практике условия о "продлении договора на тот же срок". Дело в том, что буквальное толкование слова "продление" (а именно буквальное толкование является основным способом толкования договоров в соответствии со ст. 431 ГК РФ) не оставляет сомнений в том, что стороны договора, употребляющие это выражение, имеют все же в виду продолжение договорных отношений, а не заключение нового договора. Поэтому суду, разрешившему спор, вполне можно выразить упрек и в том, что он не принял во внимание действительную волю сторон. Кроме того, вполне можно себе представить ситуацию, когда такая радикальная переквалификация намерений сторон (с продления договора на заключение нового договора) может оказать им дурную услугу. Например, это ситуация, когда обязательства должника по какому-либо срочному договору были обеспечены, допустим, поручительством. После завершения действия срока договора и его продления на новый срок арендодатель не потребовал представления нового поручительства, так как полагал, что старый договор продлен*(27). Подход же суда фактически оставляет кредитора без обеспечения, которое было выговорено им при заключении договора.

Другая проблема, которая возникает в связи с применением изложенного в п. 10 Обзора подхода, обнаружила себя при рассмотрении дел о привлечении к административной ответственности лица, осуществившего приобретение в пользование или владение производственных средств другого хозяйствующего субъекта, если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки (взаимосвязанных сделок), превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов хозяйствующего субъекта, отчуждающего или передающего имущество без согласия антимонопольного органа (п. 1 ст. 18 Федерального закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", аналогичная норма есть в подп. 7 п. 1 ст. 28 Федерального закона "О защите конкуренции").

Например, в одном из дел арендодатель был привлечен к административной ответственности за то, что не осуществил повторное согласование договора аренды имущества, продленного на тот же срок, с антимонопольным органом. Причем антимонопольный орган, квалифицировавший продление договора как заключение нового договора (соответственно, требовавшего и нового согласования), руководствовался именно комментируемым пунктом Обзора*(28). Подобный подход с формальной точки зрения, безусловно, имеет право на существование, но, по сути, является совершенно несправедливым к арендодателю.

3. И наконец, третья ситуация, которая разбирается в п. 11 Обзора, состоит в следующем. Акционерное общество - собственник здания предъявило иск об освобождении этого занимаемого арендатором здания. Истец полагал, что право аренды ответчика прекратилось по следующим причинам. Между ответчиком и бывшим собственником здания был заключен договор аренды, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что такой договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

В данном деле на первый взгляд суд поддержал ту же идею, которая уже обсуждалась выше: арендные права сохраняются в связи с тем, что между сторонами возникает новый договор аренды. Однако обращает на себя внимание следующее обстоятельство: если в предыдущем пункте Обзора речь идет о продлении договора на тот же срок, то в п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 11 Обзора говорится уже о возобновлении договора. Слово "возобновление", имеющее корень "нов", недвусмысленно свидетельствует о том, что между сторонами договора аренды действительно возникает новый договор аренды. Поэтому и логика суда, изложенная в п. 11 Обзора, юридически безупречна: первый договор аренды был заключен на срок менее года, следовательно, он не подлежал регистрации; новый (возобновленный) договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, такие договоры также не подлежат регистрации*(29). Поэтому ответчик был признан сохраняющим арендные права.

9. В п. 9 Обзора содержится следующий вывод: соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации. Суд пришел к такому выводу при рассмотрении спора между арендодателем и арендатором о взыскании арендной платы. Ответчик представил суду доказательства того, что заключил с предшествующим собственником арендуемого имущества соглашение о снижении арендной платы. Данное соглашение зарегистрировано не было. Суд первой инстанции поддержал позицию арендатора, однако это решение было отменено окружным судом, иск был удовлетворен полностью.

Существует два обоснования тезиса о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам, зарегистрированным в установленном законом порядке.

Первый - нормативный - привел в комментируемом примере окружной суд: согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. При отсутствии такой регистрации соглашение не может считаться заключенным.

Другое обоснование необходимости осуществления государственной регистрации дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам заключается в следующем. Для всех третьих лиц договор аренды предполагается существующим в том виде и на тех условиях, как он зарегистрирован в ЕГРП. Соответственно, третье лицо, приобретающее недвижимое имущество, обремененное арендой, может и должно полагаться исключительно на те данные об этом обременении, которые содержатся в реестре. В связи с этим можно сделать вывод о том, что отсутствие измененных данных об аренде в ЕГРП влечет за собой как минимум*(30) невозможность противопоставления третьему лицу, которое не знало и не могло знать об изменении договора аренды, возражений, вытекающих из незарегистрированного соглашения об изменении договора.

В связи с этим вызывает удивление появившаяся в литературе критика подхода, который избрала высшая судебная инстанция по вопросу о регистрации дополнительных соглашений к договорам, подлежащим государственной регистрации. Так, например, высказывается мнение о том, что техника ведения подразд. III ЕГРП не позволяет регистрировать в реестре прав данные об изменении арендной платы, так как в тексте данного подраздела есть возможность указать только предмет договора аренды, стороны и срок аренды*(31).

С этим замечанием невозможно согласиться. Ведь речь идет не о регистрации аренды как обременения, а о регистрации самого договора и дополнительных соглашений к нему. Ставить невозможность реализации норм ГК РФ в зависимость от техники ведения ЕГРП, которая регулируется нормативными актами Правительства РФ, означает, по сути, отказ от принципа превалирования силы закона над подзаконными нормативными актами.

Судебная практика свидетельствует о том, что не всякое соглашение об изменении арендной платы требует государственной регистрации. Приведем в качестве примера такой спор.

Между арендодателем (субъектом Российской Федерации) и арендатором возник спор о взыскании задолженности по арендной плате. Истец настаивал на взыскании арендной платы в повышенном размере, указывая, что нормативный акт, устанавливающий размер платы за аренду имущества субъекта Российской Федерации, был изменен, а сама арендная плата повышена. Ответчик полагал, что он не должен уплачивать арендную плату в повышенном размере, так как соглашение о внесении изменений в договор аренды в части повышения размера арендной платы, заключенное между ним и арендодателем, не было зарегистрировано (сам договор аренды подлежал регистрации и был зарегистрирован соответствующим органом).

Суд, изучивший текст договора, установил, что в договоре аренды было предусмотрено право арендодателя в случае изменения или дополнения соответствующих методик определения арендной платы либо введения новых методик изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Суд установил, что арендодатель внес изменения в договор аренды, о чем направил ответчику уведомление с указанием новой величины арендной платы. Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым в договор были внесены соответствующие изменения. Окружной суд признал, что в данном случае государственная регистрация изменений договора аренды не требуется, так как изменение размера арендной платы произошло не вследствие изменения договора, а вследствие изменения положений нормативных актов, регулирующих плату за пользование государственным имуществом*(32).

10. Проблема государственной регистрации соглашений, изменяющих арендные правоотношения, обсуждается также в п. 12 Обзора. Здесь речь идет о фиксации в ЕГРП изменения субъектного состава арендных правоотношений. Предметом судебного спора стал иск о взыскании с арендатора арендной платы. Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что его долг был переведен на третье лицо (нового арендатора) по соглашению о переводе долга. Арбитражный суд иск удовлетворил, указав, что в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК РФ к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в п.п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ. В частности, в силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.

Сами по себе рассуждения о необходимости государственной регистрации соглашения о переводе долга по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, не требуют каких-либо особых комментариев, так как они вполне соответствуют и нормам ГК РФ, и теоретическим представлениям о публичной достоверности записей ЕГРП.

В комментируемом примере обращает на себя внимание следующее: высшая судебная инстанция акцентирует внимание на том, что договор аренды, заключенный сроком ровно на один год, подлежит регистрации. На наш взгляд, такое разъяснение необходимо, потому что норма ГК РФ о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений (ст. 651) не всегда правильно понималась на практике. Закон говорит о том, что государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года. Это означает, что договор аренды, заключенный сроком ровно на год, также подлежит регистрации.

11. В п. 13 Обзора обращается внимание на то, что если стороны заключили договор, содержащий элементы нескольких договоров (смешанный договор), и закон предъявляет к одному из договоров, элементы которого содержатся в заключенном договоре, требование о государственной регистрации, то смешанный договор подлежит государственной регистрации.

В случае если такая регистрация не была осуществлена, смешанный договор вообще не может быть признан заключенным (а не только в той части, которая требует государственной регистрации).

Данное правило получило дальнейшее развитие в арбитражной практике. Например, в одном из дел окружной суд признал, что договор аренды нежилого помещения с правом выкупа последнего не может считаться заключенным с момента его подписания сторонами (это мнение было высказано судом апелляционной инстанции), так как из договора следовало, что срок действия данного договора (т.е. срок аренды) превышал один год. Окружной суд указал, что в соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в комментируемом пункте Обзора, такой договор должен подлежать государственной регистрации и в отсутствие таковой не может считаться заключенным*(33).

Другой, более радикальный вывод сделал Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, признавший, что из п. 13 Обзора следует, что в отношении смешанных договоров правило ст. 180 ГК РФ о последствиях недействительности части сделки по своей природе неприменимо*(34).

На наш взгляд, выводы, содержащиеся в разбираемом пункте, вовсе не означают невозможности применения к смешанным договорам положений о недействительности части смешанного договора, так как в Обзоре речь идет не о недействительности смешанного договора, а о невозможности признания его заключенным. Как мы уже упоминали выше, это два совершенно разных правовых состояния, имеющих разную природу и различные правовые последствия.

В п. 14 Обзора содержится другой весьма важный вывод: не подлежит государственной регистрации предварительный договор, условием которого является заключение сторонами в будущем договора, подлежащего государственной регистрации.

Требование государственной регистрации договора не является требованием к форме договора. Это вытекает, в частности, из ст.ст. 158-163 ГК РФ, а также из п. 3 ст. 165 ГК РФ ("Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации... (выделено мной. - Р.Б.)"). Поэтому в данном случае применению не подлежит и правило п. 2 ст. 429 ГК РФ: поскольку требование о регистрации не является требованием к форме договора, то и предварительный договор не подлежит регистрации.

Кроме того, как верно отметил окружной суд в комментируемом пункте Обзора, "предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества". Действительно, предварительный договор - это организационный договор, определяющий существенные условия и сроки заключения иного, основного, договора. Он не влияет на права на имущество, не создает ограничений (обременений) этих прав. Это соображение следует из п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13, в соответствии с которым право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

Не подлежит государственной регистрации и соглашение о предоставлении отступного (п. 15 Обзора). Это связано с ранее уже обсуждавшимся принципом, проводимым в ГК РФ, - сделки с недвижимостью подлежат регистрации только в случаях, прямо установленных законом; права на недвижимость подлежат регистрации, если иное не установлено законом.

Суд, признавший незаконным отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указал, что поскольку ст. 409 ГК РФ не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что предметом отступного в данном деле являлись квартиры, т.е. жилые помещения. ГК РФ предусматривает, что договор купли-продажи (и мены) жилого помещения подлежит государственной регистрации. По всей видимости, именно эта норма и стала основанием для ошибочного предположения о том, что соглашение о предоставлении квартиры в качестве отступного подлежит регистрации.

Интересное понимание п. 14 Обзора было продемонстрировано Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа, который в одном из дел пришел к выводу о том, что заключение соглашения о предоставлении отступного в период действия обеспечительных мер, заключающихся в запрете органу по регистрации прав осуществлять государственную регистрацию перехода прав на спорную недвижимость, не противоречит позиции высшей судебной инстанции, высказанной в комментируемом пункте. Суд указал, что государственная регистрация перехода права была осуществлена после отмены обеспечительных мер, поэтому соглашение о предоставлении отступного не может быть признано недействительным*(35).

С изложенной окружным судом позицией вполне можно согласиться, так как суть обеспечительных мер состоит в том, чтобы не допустить распоряжение спорным имуществом. То, что собственник принял на себя обязательство передать это имущество третьему лицу, никак не влияет на факт принадлежности ему данного имущества, и, следовательно, нет никакой необходимости признавать такую сделку недействительной*(36). Сама же государственная регистрация перехода права на спорную недвижимость в данном деле была осуществлена уже после отмены обеспечительных мер.

И наконец, в п. 18 Обзора высшая судебная инстанция признала, что договор простого товарищества, который предусматривает передачу в качестве вклада в общее дело недвижимого имущества, не подлежит государственной регистрации. Здесь опять-таки нашел свое воплощение принцип: переход права регистрируется всегда, а сделки - только в случаях, предусмотренных законом. Другой вывод, который был сделан в данном пункте, заключается в следующем: если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность. В данном случае, очевидно, речь идет о применении по аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которым в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При применении и толковании этого тезиса необходимо обратить внимание на следующее. Из обстоятельств дела, изложенных в комментируемом пункте, не ясно, было ли недвижимое имущество, составляющее вклад одного из товарищей, фактически предоставлено для ведения общих дел.

Данное обстоятельство имеет немаловажное значение в связи со следующим. Существует позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, которая заключается в том, что участник простого товарищества не может быть понужден к внесению имущества в общее дело.

Так, в одном из дел высшая судебная инстанция указала следующее: "...особенностью договора простого товарищества является то, что у сторон по нему имеется обязанность соединить вклады и совместно действовать, но отсутствуют обязательства по передаче чего-либо одним товарищем другому в собственность. В соответствии со ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью (выделено мной. - Р.Б.). Поскольку подлежащий внесению денежный вклад по договору простого товарищества становится общей долевой собственностью товарищей, сторона по договору не вправе требовать взыскания в принудительном порядке с другой стороны в свою пользу суммы вклада, так как это противоречит природе договора данного вида. Нельзя признать это требование и способом возмещения убытков"*(37).

Следовательно, во-первых, если имущество фактически не было предоставлено для ведения общих дел, другой товарищ не вправе требовать признания права общей долевой собственности на имущество, и, во-вторых, если имущество было фактически предоставлено для ведения общих дел, оно становится общей собственностью товарищей в силу закона*(38).

Таким образом, вывод, содержащийся в комментируемом пункте Обзора, должен быть скорректирован следующим образом: суд вправе по требованию одного из товарищей принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность в случае, если данное недвижимое имущество было предоставлено товарищем для ведения общих дел.

12. Весьма содержательным является п. 17 Обзора. В данном пункте выражено сразу несколько довольно интересных правовых идей, одна из которых впоследствии (при реформировании законодательства об исполнительном производстве) превратилась в норму закона.

Пример, содержащийся в п. 17 Обзора, заключается в следующем. Истец требовал признать незаконным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество в регистрации права собственности, возникшего в результате приобретения недвижимого имущества на торгах, организованных судебным приставом. Истец указал, что он заключил на публичных торгах арестованным имуществом договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, принадлежащего должнику.

Орган по регистрации полагал, что его действия по отказу в регистрации права собственности были законными, так как право должника на незавершенное строительство не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Следовательно, пристав не мог выставлять данное имущество на торги.

Суд поддержал позицию органа по регистрации, признав, что, поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном ст. 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект.

Однако самая важная мысль, выраженная в комментируемом пункте, заключается в признании судом права судебного пристава самостоятельно обращаться с государственной регистрацией права собственности должника по исполнительному производству на недвижимое имущество, принадлежащее последнему.

Проблема, которая была разрешена высшей судебной инстанцией, состояла в следующем. Закон о регистрации в редакции, действовавшей до недавнего времени (а точнее, до момента вступления в силу 1 февраля 2008 г. Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), предусматривал возможность обращения в орган по регистрации прав на недвижимое имущество только лишь обладателя права либо его представителя. Очевидно, что, если государственная регистрация права осуществляется в связи с тем, что имущество должника будет выставляться на публичные торги, последний совершенно не заинтересован в том, чтобы обращаться в орган по регистрации. Закон о регистрации не предусматривал возможность пристава обращаться с заявлением о регистрации права собственности должника на имущество, выставляемое на торги. Соответственно, сама возможность продажи имущества с торгов ставилась в зависимость от доброй воли должника.

Именно поэтому указание в комментируемом пункте на то, что правом на обращение с заявлением о регистрации права имеет также судебный пристав, явилось, по сути, способом преодоления пробела в законодательстве.

Тот факт, что в данном примере речь идет о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, послужил поводом для вывода о невозможности распространения тезиса, сформулированного в комментируемом пункте Обзора, на государственную регистрацию иного недвижимого имущества. Например, в одном из дел окружной суд указал, что согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации с заявлением о регистрации права собственности вправе обратиться правообладатель, стороны договора или уполномоченные им (ими) на то лица при наличии нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 12 Федерального закона "О судебных приставах" и ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебному приставу-исполнителю не предоставлено право обращения в регистрирующий орган с заявлением о признании права собственности должника на объекты недвижимости. Пункт 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 59, на который ссылался судебный пристав, обжаловавший отказ органа по регистрации, касается, по мнению окружного суда, спора о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и расширительному толкованию не подлежит, в то время как в данном деле речь идет о регистрации права на завершенный строительством объект. В итоге суд посчитал, что орган по регистрации обоснованно и законно отказал судебному приставу-исполнителю в регистрации права собственности на здание кафе*(39).

Конечно же, этот вывод окружного суда является неверным. В п. 17 Обзора содержится суждение общего характера, ratio decidendi, которое подлежало безусловному применению в данном деле.

Следует также иметь в виду, что, несмотря на то что в комментируемом пункте суд сделал суждение о возможности пристава обращаться с государственной регистрацией права на вновь возводимые объекты, это правило также подлежит применению и к ситуации, когда право должника на недвижимое имущество, подлежащее продаже с публичных торгов, возникло до вступления в силу Закона о регистрации (в силу принципа признания ранее возникших прав и необходимости их регистрации при совершении сделок с недвижимым имуществом - см. ст. 6 Закона о регистрации).

В настоящее время и Закон о регистрации (ст. 16), и новый Закон об исполнительном производстве (ст. 66) содержит указания на соответствующие полномочия судебного пристава по обращению в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Расходы, возникающие в связи с государственной регистрацией права должника на недвижимое имущество (например, на изготовление технической документации), возлагаются на должника*(40).

13. В п. 19, завершающем комментируемый Обзор, изложен следующий вывод: "Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке".

Поводом для формулирования этого вывода стал следующий казус. Суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ответчик обязался передать построенные им квартиры, являвшиеся предметом спора, истцу, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму.

Орган по регистрации, участвовавший в деле в качестве третьего лица, не согласился с определением об утверждении мирового соглашения, указав на то, что право собственности ответчика на передаваемые им истцу квартиры еще не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

Суд кассационной инстанции согласился с органом по регистрации, определение отменил и дело передал на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указав следующее. В соответствии с арбитражным процессуальным законодательством арбитражный суд утверждает мировое соглашение, если оно не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц. При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд, по мнению окружного суда, был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности.

Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о регистрации.

В комментируемом пункте Обзора проблема процессуально-правового характера (условия и основания утверждения мирового соглашения) опять-таки тесно связана с неоднократно упоминавшейся нами концепцией разграничения вещного и обязательственно-правового эффектов договора об отчуждении вещи.

Обращает на себя внимание следующее обстоятельство: в тезисе, сформулированном по результату рассмотрения дела, высшая судебная инстанция употребляет выражение "сторона, передающая имущество", а в самом тексте примера говорится уже о стороне, обязавшейся передать имущество. Разница между соглашением, по которому сторона передает имущество, и соглашением, по которому сторона обязуется передать имущество, та же, что и между реальным и консенсуальным договорами. Однако, как нам представляется, мировое соглашение не может заключаться по модели реального договора, так как это означало бы отсутствие правовой связанности сторон соглашения до момента передачи имущества, что, в свою очередь, противоречило бы природе обязательности мирового соглашения с момента вступления в силу определения суда об утверждении соглашения.

Понятно, что нормальной ситуацией является та, в которой лицо распоряжается теми вещами, которые принадлежат ему на праве собственности. Однако, как мы уже неоднократно отмечали, ничто не мешает лицу обязаться совершить в будущем отчуждательную сделку в отношении имущества, которое не принадлежит ему в момент принятия на себя такого обязательства. В конце концов, в случае неисполнения этого обязательства (например, по той причине, что лицо так и не приобрело право собственности на это имущество, что позволило бы ему совершать с последним распорядительные действия) такое лицо может быть привлечено к ответственности за нарушение принятого им на себя обязательства (на это указывается в уже цитировавшемся нами выше п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).

Как следует из комментируемого пункта Обзора, высшая судебная инстанция отрицательно отнеслась к возможности принятия на себя стороной мирового соглашения обязательства передать имущество, которое в момент утверждения мирового соглашения судом данному лицу еще не принадлежало.

Причины, по которым Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к такому выводу, не вполне понятны. Ссылка на то, что определение Суда является документом, содержащим права и обязанности сторон по гражданско-правовой сделке, не является хоть сколько-нибудь убедительной, поскольку, как мы уже упомянули, отсутствие титула на имущество, являющееся предметом будущих распорядительных действий, не выступает основанием для признания недействительной соответствующей сделки. Как известно, сделку порочит лишь объективная первоначальная невозможность исполнения обязательства, ею порожденного; отсутствие титула на имущество к таковой не относится.

Кроме того, наличие целого ряда процессуальных механизмов, направленных на защиту интересов стороны, являющейся участницей мирового соглашения (например, возможность принудительного исполнения условий мирового соглашения, возможность взыскателя или судебного пристава потребовать изменения способа исполнения определения об утверждении мирового соглашения), также позволяет утверждать, что отстаиваемое высшей судебной инстанцией ограничение условий мирового соглашения представляется нецелесообразным.

Р.С. Бевзенко,

начальник Управления законодательства

Высшего Арбитражного Суда РФ,

кандидат юридических наук

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Это решение отечественного законодателя признается неудачным практически всеми российскими цивилистами. Концепция реформирования законодательства о недвижимом имуществе предусматривает устранение из ГК РФ и ряда федеральных законов требования о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

*(2) Принцип старшинства внесенных прав в настоящее время не имеет большого значения, так как отечественный оборот недвижимости пока достаточно прост, количество известных закону ограниченных вещных прав невелико, потому и сложное ранжирование вещных прав на одну недвижимую вещь - большая редкость. Следовательно, значение начала старшинства сводится лишь к определению времени возникновения права, подлежащего регистрации. Нормативное воплощение принципа старшинства может быть обнаружено в нормах Закона об ипотеке (ст.ст. 45-46) и Закона о залоге (ст.ст. 21-22), а также в ст. 380 Кодекса торгового мореплавания, предусматривающей, что в случае если две или более ипотек зарегистрированы на одно и то же судно или строящееся судно, очередность удовлетворения требований, вытекающих из обязательств, обеспеченных ипотекой, между собой определяется датой их регистрации. Ипотека, зарегистрированная ранее, имеет приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее. Ипотеки, зарегистрированные в один день, имеют одинаковую силу.

*(3) Напомним, что первоначально органами, уполномоченными на осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с Законом о регистрации, являлись учреждения юстиции, создаваемые субъектами Российской Федерации. Впоследствии в рамках проведения административной реформы эта функция была передана федеральному органу исполнительной власти - Федеральной регистрационной службе (Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314).

*(4) Постановления федеральных арбитражных судов: Дальневосточного округа от 23 марта 2004 г. по делу N Ф03-А49/04-1/430; Восточно-Сибирского округа от 2 декабря 2004 г. по делу N А33-20390/02-С1-Ф02-4962/04-С2.

*(5) Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 мая 2007 г. по делу N А79-4425/2006; от 20 февраля 2004 г. по делу N А29-9346/2002А. В качестве весьма экзотического отклонения от этого подхода можно указать на дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа, в котором окружной суд пришел к парадоксальному выводу о том, что "действующего порядка регистрации недвижимого имущества на территории муниципального образования города Братска на момент заключения сторонами договора аренды (1994 г.) не было" (Постановление от 15 января 2003 г. по делу N А19-8328/02-48-Ф02-4026/02-С2).

*(6) Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 мая 1997 г. N 3132/96; федеральных арбитражных судов: Волго-Вятского округа от 1 июля 1998 г. по делу N А11-643/98-К2-7/356-98; Восточно-Сибирского округа от 3 апреля 1998 г. по делу N А19-10191/97-25-Ф02-270/98-С2; Западно-Сибирского округа от 29 апреля 1998 г. по делу N Ф04/593-89/А75-98; от 13 апреля 2004 г. по делу N Ф04/1942-453/А45-2004.

*(7) По сделке, не подлежащей государственной регистрации.

*(8) Постановление Конституционного Суда РФ от 12 октября 1998 г. N 24-П.

*(9) Пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 апреля 1999 г. N 5.

*(10) Разумеется, если стороны договора не воспользовались диспозитивностью ст. 223 ГК РФ и не определили в качестве момента перехода права собственности на движимую вещь заключение договора. Однако это исключение из общего правила ст. 223 ГК РФ имеет столько допущений, что само по себе требует отдельного исследования.

*(11) Логично было бы также предположить, что раз договор является обязательственной сделкой, то согласованные действия его сторон, направленные на переход права собственности (передача, государственная регистрация перехода права), являются вещной сделкой. Правда, Е.А. Суханов обращает внимание на то, что для квалификации передачи вещи в качестве вещной сделки нет достаточных оснований в силу ряда причин, связанных с особенностью норм действующего ГК РФ, регулирующих переход права собственности, и отсутствия в отечественном гражданском праве принципа абстракции, присущего переходу права собственности по германскому праву (Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N. 2). Не вдаваясь в дискуссию по этому поводу, заметим лишь, что наличие или отсутствие тех или иных гражданско-правовых норм в действующем законе не является препятствием для теоретической квалификации цивилистических институтов. Кроме того, материалы составителей Гражданского кодекса Европейского союза также свидетельствуют о том, что необходимость квалификации передачи вещи как самостоятельной сделки отсутствует лишь в тех правовых системах, в которых переход права собственности является правовым эффектом самого договора купли-продажи (как, например, во Франции) (см.: Principles of European Law. Study Group on European Civil Code. Sales / Hondius, Heutger, Jeloshek, Sivesand, Wiewiorowska. Oxford, 2008. P. 162).

*(12) Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 сентября 2007 г. N 9822/07; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07. Суд признал, что договор ипотеки, заключенный продавцом в отношении имущества, переданного покупателю, не зарегистрировавшему переход права собственности на него в установленном законом порядке, является действительным.

*(13) Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 ноября 2007 г. N 11694/07. К сожалению, этот вывод не нашел отражения в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по данному делу (см. Постановление от 15 января 2008 г. N 11694/07), что вызвало весьма бурные сожаления со стороны юридического сообщества.

*(14) См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2007 г. N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 1).

*(15) Из теории разграничения вещного и обязательственного эффектов договора купли-продажи следует и другой, еще более глобальный для отечественного правопорядка вывод: обязательство продать имущество может принять на себя и лицо, не являющееся его собственником, и такая продажа, как обязательственная сделка, будет действительна. Важно, чтобы в момент исполнения договора (передачи вещи, государственной регистрации перехода права) лицо, передающее имущество, обладало правом на него.

*(16) Об этом подробнее см.: Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891; Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900; Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта вотчинного устава. Т. I. Юрьев, 1914.

*(17) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997. С. 283.

*(18) Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2006 г. по делу N А41-К1-11571/06.

*(19) Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2006 г. по делу N КГ-А40/6550-06. Здесь следует отметить любопытный принцип регистрации обременений недвижимого имущества, основанный на римском праве и имеющий место в гражданском праве ЮАР, который приводит M.J. de Waal: подлежащим регистрации обременением недвижимости признается такое обременение, которое, во-первых, лежит на земельном участке, а не на лице и, во-вторых, уменьшает стоимость земельного участка (M.J. de Waal. Numerus Clausus and the Development of New Real Rights in South African Law // Electronic Journal of Comparative Law. Vol. 3.3. December 1999. http://www.ejcl.org/33/art33-1.txt). В принципе нечто похожее вполне могло бы быть усвоено и отечественным правопорядком.

*(20) См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.

*(21) Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 августа 2002 г. по делу N КГ-А40/5598-02.

*(22) Более подробно об этом споре см.: Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью.

*(23) На наш взгляд, именно такими словами и следует обозначать данное явление - "договор не может считаться заключенным". Выражение "незаключенный договор" хотя и вошло в широчайшее употребление в юридической научной и практической среде, не может быть признано корректным. Ведь незаключенный договор, строго говоря, не может считаться договором вообще, равно как, к примеру, нельзя показать на кучу кирпичей и сказать: "Это непостроенный дом". В принципе эти замечания сродни весьма давнему спору о корректности употребления термина "недействительная сделка". Однако, как изящно выразился в свое время М.И. Брагинский, недействительная сделка - это всегда "нечто", а договор, который не состоялся, - это юридическое "ничто" (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 250).

*(24) Кстати, утверждение о том, что в этой ситуации договор аренды будет являться ничтожным, является неверным, так как недействительной сделкой может быть признан только такой договор, в отношении которого имеют место формальные признаки "заключенности". Этот довод нашел свое отражение в том числе и в практике окружных судов (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 декабря 2006 г. по делу N Ф04-7688/2006(28460-А75-36)).

*(25) Например, именно такой подход был продемонстрирован в Постановлениях федеральных арбитражных судов: Волго-Вятского округа от 2 августа 2001 г. по делу N А79-194/01-СК2-235, Уральского округа от 11 марта 2008 г. по делу N Ф09-420/08-С6.

*(26) В литературе это явление получило очень точное наименование "ретроактивное действие договора" (см.: Сарбаш С.В. Проблемы ретроактивного действия договора в арбитражной практике // Хозяйство и право. 2006. N 1).

*(27) Мы сейчас не принимаем во внимание необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок один год и более. Очевидно, что в комментируемом пункте Обзора содержится правовое суждение общего характера, которое может быть без труда распространено на любой договор (поставка, хранение, аренда движимостей и т.п.).

*(28) Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2007 г. по делу N Ф08-656/2007-270А; от 6 марта 2007 г. по делу N Ф08-823/2007-346А; от 27 марта 2007 г. по делу N Ф08-1396/2007-589А; от 18 февраля 2008 г. по делу N Ф08-497/08-175А.

*(29) Обоснование того, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не должен подлежать регистрации, также не отличается сложностью: закон - п. 2 ст. 610 ГК РФ - предусматривает довольно простую процедуру прекращения этого договора (заявление об отказе от договора, сделанное за три месяца до предполагаемой даты прекращения аренды), причем воспрепятствовать намерению арендодателя расторгнуть такой договор арендатор никак не сможет. Поэтому право аренды в этой ситуации не является серьезным обременением прав собственника недвижимого имущества, о котором должны знать все третьи лица.

*(30) Достаточно сложным и интересным является вопрос о том, следует ли непременно вообще отказывать в силе сделкам с недвижимым имуществом, не зарегистрированным в ЕГРП. Например, можно предположить, что договор аренды недвижимого имущества сроком на один год и более, не зарегистрированный в реестре, вполне мог бы считаться существующим в отношениях между лицами, заключившими этот договор; в отношении же третьих лиц такой договор не имел бы силы. Обосновать такое предположение можно следующим образом: задача регистрации прав и сделок заключается не в создании дополнительных сложностей, затруднений для оборота недвижимости, а напротив, - регистрация создана для участников оборота и для защиты их интересов. Соответственно, оглашать или не оглашать (под страхом невозможности противопоставления соответствующих возражений третьим лицам) права и сделки с недвижимостью, наверное, дело самих участников оборота, а не государства.

*(31) Кюршонова Н. Обремененное имущество: оправданны ли риски? // ЭЖ-Юрист. 2006. N 9.

*(32) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 января 2001 г. по делу N А56-15582/00.

*(33) Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 мая 2005 г. по делу N Ф09-1500/05-С3.

*(34) Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 июля 2006 г. по делу N Ф03-А51/06-1/2488.

*(35) Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 мая 2006 г. по делу N Ф03-А24/06-1/1316.

*(36) Думается, можно сделать и более смелый вывод: не является недействительным обязательство продать в будущем имущество, состоящее под арестом. Арест заключается, как это следует из Федерального закона "Об исполнительном производстве" (п. 4 ст. 80), в запрете распоряжаться этим имуществом. Принятие на себя обязательства продать не является распоряжением имуществом, так как не влечет за собой переход права на имущество. Таким образом, арест имущества, по всей видимости, означает запрет осуществлять передачу движимого имущества (ст. 223 ГК РФ) и государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ).

*(37) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 августа 2000 г. N 7274/99.

*(38) Эта ситуация, по всей видимости, является исключением из общего начала внесения. Правда, обоснованность такого исключения вызывает весьма серьезные сомнения.

*(39) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 января 2007 г. по делу N А44-1905/2006.

*(40) Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 апреля 2006 г. по делу N Ф09-2173/06-С6.